少數(shù)城市一季度出現(xiàn)樓市小陽春，卻引發(fā)輿論對(duì)于房?jī)r(jià)全面反彈的擔(dān)憂。在決策層眼中，樓市已經(jīng)上升“政治問題”，中央部委近日對(duì)樓市波動(dòng)較大城市開始亮出“黃牌”警告。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心對(duì)2019年 季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況開展了專題調(diào)研。從調(diào)研情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)，住宅銷售平穩(wěn)回落，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，市場(chǎng)預(yù)期趨于理性。但部分熱點(diǎn)城市住宅銷售回暖、土地市場(chǎng)熱度回升，需引起高度關(guān)注。

按照穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案確定的月度分析、季度評(píng)價(jià)、年度考核的要求，住建部對(duì)2019年 季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

住建部并未公開哪些城市被預(yù)警提示。不過，從一些官方報(bào)告來看，確有一些城市房?jī)r(jià)或地價(jià)近期波動(dòng)較大。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉認(rèn)為，未來住建部的約談、預(yù)警將影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)巡查在2019年將常態(tài)化。

會(huì)有哪些城市？

中國(guó)樓市區(qū)域性較強(qiáng)，按成交規(guī)模和重要性，國(guó)內(nèi)城市一般被劃分為一二三線城市。從官方數(shù)據(jù)看，本輪市場(chǎng)波動(dòng)，二三線城市反而成了領(lǐng)跑者。

從一手房?jī)r(jià)來看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日數(shù)據(jù)顯示，3月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)65個(gè)，僅上海、深圳、贛州、韶關(guān)4個(gè)城市下跌，長(zhǎng)沙持平。

張大偉認(rèn)為，65個(gè)城市新房銷售價(jià)格環(huán)比上漲，再次接近了2017年市場(chǎng)熱度高點(diǎn)。

值得關(guān)注的是，在新建商品住宅銷售價(jià)格方面，一二三線城市同比漲幅均是上升的，但二三線城市漲幅更大。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司 統(tǒng)計(jì)師劉建偉透露，3月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲4.2%，二線城市同比上漲12.2%，三線城市同比上漲11.4%。

而3月新建商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅超過20%的有5個(gè)城市，漲幅從高到低依次為：西安、呼和浩特、大理、貴陽和丹東。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，3月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)說明隨著小陽春行情的到來，市場(chǎng)交易有所上升，價(jià)格也有所反彈。而同比增幅繼續(xù)擴(kuò)大，這和過去幾個(gè)月環(huán)比增幅相對(duì)偏高有關(guān)。尤其是部分城市高價(jià)樓盤密集入市，也容易帶來價(jià)格的反彈。

“房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量的增加，多少也會(huì)影響二季度購房者的市場(chǎng)預(yù)期。另外需要注意的是，在同比增幅中，全國(guó)70個(gè)城市均保持了同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象，通俗來說，70個(gè)城市的房?jī)r(jià)均超過了去年同期水平?！眹?yán)躍進(jìn)稱。

二三線城市在領(lǐng)跑房?jī)r(jià)漲幅之外，地價(jià)變動(dòng)也相對(duì)一線城市更大。

自然資源部17日發(fā)布“2019 年 季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告”顯示，在一線城市中，北京、廣州、深圳住宅地價(jià)增速環(huán)比收窄，上海住宅地價(jià)增速連續(xù)兩個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)。

從同比看，除了廣州住宅地價(jià)同比上漲11.95%外，北京和深圳同比漲幅均在5%左右，上海 ，只有0.55%。

二線城市中，石家莊、沈陽、大連、哈爾濱、?？?、西安等 6 個(gè)城市住宅地價(jià)同比增速超過 10%，其中西安增幅 ，達(dá)到了20.72%。

三線城市中，有23 個(gè)城市住宅地價(jià)同比增速超過 10%，其中株洲 ，甚至達(dá)到了35.52%。

上述報(bào)告預(yù)計(jì)，2019年第二季度全國(guó)城市地價(jià)溫和上行，熱點(diǎn)城市住宅地價(jià)增速回落幅度趨緩，部分城市住宅地價(jià)環(huán)比漲幅略有回升，但基本穩(wěn)定。下一步要關(guān)注地方政策微調(diào)下的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及預(yù)期引導(dǎo)，在強(qiáng)化地方主體責(zé)任的同時(shí)，嚴(yán)格落實(shí)中央對(duì)地方的督察問責(zé)。

小陽春可能是偽命題

近期，一些地方統(tǒng)計(jì)局相繼發(fā)布一季度房地產(chǎn)銷售情況，總體來看，冷暖不一，樓市小陽春并非處處皆在，即便一些成交增幅較大的地區(qū)，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)也并未如一些業(yè)界人士預(yù)料的那樣明顯。

譬如，北京和天津銷售有增加。一季度北京全市商品房銷售面積為147.7萬平方米，同比增長(zhǎng)87.2%。其中，住宅銷售面積為122.4萬平方米，增長(zhǎng)1.3倍。

今年一季度，天津全市新建商品房銷售面積239.43萬平方米，同比增長(zhǎng)27.3%；其中，3月當(dāng)月新增銷售面積145.43萬平方米。

也有樓市銷售出現(xiàn)較大降幅的地區(qū)。上海市統(tǒng)計(jì)局19日數(shù)據(jù)顯示，上海一季度商品房銷售面積317.50萬平方米，下降10.7%。其中，住宅銷售面積269.00萬平方米，下降3.5%。

重慶市一季度商品房銷售面積1441.51萬平方米，同比下降8.3%，其中住宅銷售面積1228.87萬平方米，下降6.8%。

海南省統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人王淵18日介紹稱，一季度海南全省房屋銷售面積185.73萬平方米，同比下降64.1%；房屋銷售額316.22億元，同比下降58.8%。

從超過八成的成交增幅來看，北京樓市已經(jīng)不能僅僅用小陽春來形容了，但北京房?jī)r(jià)是否也隨之快速上漲？

太平戴維斯華北區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人李想表示，自去年末以來，在政策平穩(wěn)、信貸放松的雙重作用下，北京樓市銷售數(shù)據(jù)良好，但價(jià)格反彈不明顯，預(yù)計(jì)量?jī)r(jià)齊漲的可能性較小。

“成交量的提升并未很快傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)的波動(dòng)，目前北京市場(chǎng)上一手住宅銷售的主體仍以限價(jià)房及共有產(chǎn)權(quán)房為主，其價(jià)格已經(jīng)封頂，難以實(shí)現(xiàn)反彈。 ”李想稱。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)副總隊(duì)長(zhǎng)、新聞發(fā)言人方曉丹19日也表示，從價(jià)格來看，北京住宅銷售價(jià)格總體平穩(wěn)。一季度北京市新建住宅銷售價(jià)格小幅波動(dòng)。1月份環(huán)比上漲0.6%，2月份由升轉(zhuǎn)降，環(huán)比下降0.2%。3月份環(huán)比上漲0.4%，同比上漲3.2%。

關(guān)于房?jī)r(jià)未來走勢(shì)，方曉丹認(rèn)為，隨著北京市房地產(chǎn)系列調(diào)控政策持續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，“房住不炒”逐漸深入人心，投機(jī)需求基本絕跡。在國(guó)家“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控方針指引下，預(yù)計(jì)未來北京市住宅銷售價(jià)格將繼續(xù)保持總體平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

一線城市往往被視為樓市走向的風(fēng)向標(biāo)，但從前述一季度官方數(shù)據(jù)看，除了北京樓市銷售增幅較大外，京滬廣深房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)較大波動(dòng)，而一些二三線城市反而在房?jī)r(jià)和地價(jià)上漲幅較大。

原因何在？或許與近期樓市調(diào)控力度的變化有關(guān)。

自然資源部上述地價(jià)報(bào)告認(rèn)為，“一城一策”的主導(dǎo)模式促使各地政策調(diào)整更加精準(zhǔn)化。二三線城市政策微調(diào)的范圍和力度相對(duì)較大。在此背景下，一季度二線城市住宅地價(jià)環(huán)比增幅由降轉(zhuǎn)升，而三線城市住宅地價(jià)同比增幅連續(xù) 5 個(gè)季度超過全國(guó)及一、二線城市水平。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從3月份一二三線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比增幅數(shù)據(jù)看，分別為0.2%、0.6%和0.7%。從環(huán)比增幅數(shù)據(jù)看，三線城市相比2月份有所擴(kuò)大，這說明三線城市或受近期一二線城市成交回暖的影響，市場(chǎng)交易也有所反彈，價(jià)格也容易上升。

樓市已成“政治問題”

本輪二三線城市樓市波動(dòng)，既然始于調(diào)控，也可能終于調(diào)控。

張大偉認(rèn)為，從2018年11月開始，全國(guó)各地收緊樓市調(diào)控政策明顯減少，但 近在樓市波動(dòng)下，市場(chǎng)炒作氛圍再啟，部分城市再次發(fā)布調(diào)控政策。此外，近期市場(chǎng)各種謠言明顯出現(xiàn)，如傳聞一些城市松綁限購限價(jià)等，對(duì)此，相應(yīng)城市及時(shí)進(jìn)行了辟謠。

值得注意的是，中共中央政治局19日召開會(huì)議要求，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

張大偉認(rèn)為，在近期部分房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)小陽春，局部區(qū)域出現(xiàn)波動(dòng)的情況下，政治局會(huì)議再次提及房住不炒，對(duì)炒房者將有打擊，也有利于市場(chǎng)平穩(wěn)。

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，政治局會(huì)議也明確了長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的概念，主要包括一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任。預(yù)計(jì)今年二季度相關(guān)城市會(huì)在一城一策上有相關(guān)政策出臺(tái)，對(duì)于地方政府的主體責(zé)任考核也會(huì)加大。

自然資源部17日下發(fā)通知要求，做好2019年住宅用地“五類”調(diào)控目標(biāo)制定實(shí)施工作。通知強(qiáng)調(diào)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制是黨中央國(guó)務(wù)院重大決策部署，不僅是經(jīng)濟(jì)問題，也是重大民生問題、政治問題。

由此可見，在決策層眼中，樓市問題已經(jīng)上升為政治問題，其是否穩(wěn)定將是 的考核目標(biāo)。

這種穩(wěn)定，既包括不能大漲，也有不能大落之意。

住建部19日要求各地堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，始終堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，夯實(shí)主體責(zé)任，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止出現(xiàn)大起大落，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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