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潘石屹：科學地看跌房價樓市風險已高懸

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當天來源：東方房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 415 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　【談房價：科學地看跌】

　　過去幾年，房價一度“瘋漲”，讓無數(shù)購房者為之揪心，潘石屹則對2014年房價持看跌態(tài)度。

　　他表示，中國不管是一線城市，還是二線、三線城市，2014年房價都面臨下跌的壓力。

　　“整個中國房價，無論是一線、二線（城市），就像一條懸河一樣，遠遠超過了經(jīng)濟發(fā)展水平和家庭收入，也超過了房價跟租金的（正常）比例，”他說。

　　“我們不能像巫師一樣，像算命一樣，說2014年的房價就會漲、就會跌。我覺得這樣的話，不科學，也不夠負責任。我們看，在2014年可能出現(xiàn)的政策都是增加供應量，都是抑制房價，（這些政策出臺）都會給房價一個下跌的壓力。”

　　不過，2014年房價走勢到底如何，還是讓我們拭目以待吧。小編提醒，購房有風險，投資需謹慎哦。

　　【談成功：我們愛蓋房】

　　走在北京的大街小巷，許多SOHO中國的項目，已經(jīng)成為城市性建筑。但很多人不知道的是，其中很多項目在SOHO中國接手以前，曾經(jīng)是閑置多年的“爛尾項目”。

　　談到SOHO中國如何化“爛尾項目”為“城市”，潘石屹說，作為一家房地產(chǎn)企業(yè)，要想成功，榜首要有土地，要有資金，第三要有技術。

　　他說，在土地供應實施公開掛牌出讓后，決定房地產(chǎn)企業(yè)成功與否的主要是資金和技術，特別是資金。

　　“巧婦難為無米之炊，再有技術，沒有錢也不行，”他說。

　　據(jù)他介紹，SOHO中國的資金狀況較好，上市前后的凈負債率是零。較近幾年有點上升，但也只有17%。今年可以動用的資金是225億元。

　　另外，技術也很重要。他說，“我們愛蓋房子，有這方面的技術。我們把全世界杰出的建筑設計師、杰出的材料供應商，都匯集在一起建房子。”

　　【談公司：房企價值觀】

　　在快速發(fā)展的中國房地產(chǎn)市場，有一些企業(yè)通過囤地、投機倒賣也賺了不少錢。但在潘石屹看來，這不符合SOHO中國的“價值觀”。

　　“你拿了一塊地，今天是這個人的，明天倒給他，后天又倒給他。過了十年時間，股東換了七、八個，這塊地還是這塊地，這是沒有意義的，”他說。

　　“從我們的價值觀來說，拿到一塊地，就要實打?qū)嵉匕堰@塊地建起來，把它管理好，把它做好。只有這樣做的話，才是給社會真正做了一點事情。”

　　【談產(chǎn)品：崇拜喬布斯】

　　潘石屹強調(diào)，SOHO中國作為上市公司，業(yè)績和股價只是表面的東西，而在營業(yè)額背后，是好的產(chǎn)品。

　　“我們心目中的英雄，是喬布斯。他生產(chǎn)的手機就不一樣，他生產(chǎn)的電腦就不一樣。如果一個公司想要長期立得住腳，不能靠投個機，賺上一筆錢，而要靠背后的產(chǎn)品。”

　　他同時表示，產(chǎn)品是一個實體的東西，是能夠看到的東西。產(chǎn)品背后還有一種比較虛的東西，也就是精神的東西，這就是價值觀。

　　“你的價值觀是不是想為社會服務？碰到困難能不能堅持下去？有沒有一個跟別人合作的精神？”

　　他的這些問題，更像是對SOHO中國“價值觀”的闡釋。

　　【談企業(yè)：文化像蛋黃】

　　在SOHO中國的網(wǎng)站主頁上，可以看到誠實、團結、創(chuàng)新三大關鍵詞。這家房地產(chǎn)企業(yè)，一直將此作為自己的企業(yè)文化內(nèi)涵。

　　在解釋公司的企業(yè)文化時，潘石屹說，“企業(yè)文化看不到，摸不著，它就像雞蛋的蛋黃一樣，是較核心的東西。”

　　“我們總結了一下，榜首是誠實，無論是我們的財務報表，還是面對媒體所說的每一句話，都要誠實；是團結，我們這個時代，任何一個人離開了別人都寸步難行，任何一個公司離開了別人也寸步難行；第三是創(chuàng)新，只有你有創(chuàng)新的意識，才能做出你的產(chǎn)品來。”(.新.華.網(wǎng). 明.金.維.王.暉.余)

　　專家：房價松動樓市風險已高懸

　　一線城市土地市場遇冷意味著風險已經(jīng)高懸，也意味著房地產(chǎn)風險的較終破解也已迫在眉睫。

　　較近，不僅長三角樓市降價風潮呈現(xiàn)愈演愈烈的態(tài)勢，就是被許多人前不久還視之為樓市“安全島”的一線城市，房價也出現(xiàn)了明顯的松動，更值得注意的是，土地市場也突然由熱轉(zhuǎn)冷，這或許預示著經(jīng)濟風險正在步步逼近。

　　據(jù)媒體統(tǒng)計，今年截至3月25日，一線城市土地出讓金合計1527.68億元，遠超2013年一季度的872億元，但是，這些土地出讓金收入大部分為前兩個月所得，3月份截至3月25日，土地出讓金收入僅為84.5億元，不及2013年同期320億元的1／3。

　　3月27日，北京推出朝陽來廣營、豐臺花鄉(xiāng)、通州[較新消息價格戶型點評]梨園等3宗經(jīng)營性土地拍賣，除來廣營地塊經(jīng)47輪競價以整體溢價率37.4%左右為恒大[簡介較新動態(tài)]奪得外，花鄉(xiāng)、梨園兩地塊均以底價成交。而可資對比的是，今年一季度北京經(jīng)營性土地的平均溢價率為49.17%。

　　顯然，近來一線城市房地產(chǎn)市場“樓冷地熱”的態(tài)勢，進入3月份之后，已經(jīng)開始逆轉(zhuǎn)。始自于去年下半年，特別是今年以來一線城市樓市成交的持續(xù)降溫，或許已讓部分房地產(chǎn)企業(yè)不再相信一線城市房價的堅不可摧，于是土地市場上拿地也就熱情不再。

　　當然，或許依然有房地產(chǎn)企業(yè)對一線城市房價持有足夠的信心，這些企業(yè)之所以沒有去土地市場爭奪土地，只是因為私下認為較近政府推出的土地不值這個價或者是沒有足夠的競爭實力。

　　沒有競爭意愿或沒有競爭實力的房地產(chǎn)企業(yè)，在土地市場是沒有發(fā)言權的；即便是有相當實力的房地產(chǎn)企業(yè)，一旦開始遭遇土地市場的寒冬，較終能否從容應對、平安度過也是很難說的；這是由房地產(chǎn)行業(yè)的固有特性所決定的。

　　房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他一般企業(yè)，其他企業(yè)往往有許多種產(chǎn)品；而房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品，從根本上講，是單一的，只有一種，那就是房屋。因此，房地產(chǎn)企業(yè)沒法象其他企業(yè)那樣可以通過管理會計學有關貢獻毛益的分析，來作出某一只產(chǎn)品是否停產(chǎn)的決定。

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一旦決定其停止房地產(chǎn)開發(fā)，其結局往往只有一個，那就是企業(yè)生命走向終結。為了避免企業(yè)倒閉的命運，房地產(chǎn)企業(yè)面臨利潤太小或根本沒有利潤甚至要虧本時，它也得苦苦死撐。

　　正因為如此，在西方國家，房地產(chǎn)行業(yè)屬于風險性產(chǎn)業(yè)，在平時，房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤一般會超過其他產(chǎn)業(yè)；而當經(jīng)濟下行時，房地產(chǎn)企業(yè)又會率先滑坡，房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤往往會極低甚至全行業(yè)虧損，并導致一批企業(yè)停業(yè)或倒閉。

　　中國的房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，由于取得土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎和前提，為了避免企業(yè)生命走向終結，房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場競爭土地，往往是異常激烈和殘酷的。因此，土地價格信號在整個房地產(chǎn)市場的供需關系邏輯中，通常處于較滯后、較末端的位置。

　　房地產(chǎn)的另一大特性，是建設周期長、投資體量大，投資開發(fā)很難隨市場變化而進行快速調(diào)整；在土地市場遇冷、土地價格下跌之前，一般早就存在投資過度、供大于求或炒作盛行、房價虛高等狀況。因此，防范地價下跌風險也就遠比控制房價上漲風險來得更加麻煩和棘手。

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，地價下跌對房地產(chǎn)企業(yè)的打擊是雙重的。頭先，房地產(chǎn)企業(yè)都有一定的土地儲備，地價的下跌會頭當其沖惡化其資產(chǎn)負債水平；其次，地價下跌意味著房地產(chǎn)泡沫的真正收斂，房地產(chǎn)泡沫收斂會影響銷售回款和融資能力。

　　對整個宏觀經(jīng)濟來說，地價下跌所隱藏的風險也同樣不可小覷的。今年全國兩會期間，中國人民大學校長陳雨露教授曾分析過房地產(chǎn)下行必須正視的“三個60%”：一是房地產(chǎn)市場關聯(lián)著60%的實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，二是房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)著60%左右的銀行資產(chǎn)負債，三是目前中國民眾財產(chǎn)保有形式的60%以上是房產(chǎn)。

　　在地方債務、產(chǎn)能過剩、房地產(chǎn)泡沫、影子銀行等影響我國經(jīng)濟增長的這些相互聯(lián)系、互為傳導的系統(tǒng)性風險中，房地產(chǎn)風險的化解較為關鍵。一線城市土地市場遇冷意味著風險已經(jīng)高懸，也意味著房地產(chǎn)風險的較終破解也已迫在眉睫。

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