按照往年慣例，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作的中央政治局會議有望近期召開，其對樓市調(diào)控會做何種表態(tài)，或為下半年市場走向定下基調(diào)。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場分化性特征日益明顯，政策管控在部分地區(qū)又趨于強(qiáng)化，預(yù)計三季度政策面堅持一城一策，部分地區(qū)可能會繼續(xù)收緊，這會對一些價格過高城市的市場交易形成抑制效應(yīng)，房企需要靈活制定去庫存的策略。

七次會議五次涉及房地產(chǎn)

從2017年7月至今，以經(jīng)濟(jì)為主要議題的中央政治局會議已經(jīng)召開了七次。除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會議未提及外，其他五次會議都對房地產(chǎn)市場作出了重要表述。

如，2018年7月31日的中央政治局會議提出，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

近的一次是2019年4月19日，中央政治局會議要求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。

這也是2018年下半年連續(xù)兩次未提及房地產(chǎn)內(nèi)容后，中央政治局會議重提“房住不炒”這一口號。在業(yè)界看來，此舉也在意料之內(nèi)。

2019年一季度，由于政策放松的預(yù)期以及資金面的實際寬松、信貸利率的實際下行，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出升溫狀態(tài)，樓市“小陽春”起量，熱點城市搶地風(fēng)潮再起。

這種背景下，中央政治局會議再次提及房住不炒，表明了對于熱點城市市場升溫的緊密關(guān)注，打破了之前熱點城市放松限購限貸的預(yù)期，也是為了防范房地產(chǎn)市場的價格上漲等風(fēng)險出現(xiàn)。

今年4月份的中央政治局會議定下樓市調(diào)控基調(diào)之后，后續(xù)部委和地方政府的調(diào)控政策也隨之而來。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉表示，2019年上半年，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)251次，相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控192次，同比上漲了31%。

“房地產(chǎn)調(diào)控政策從4月中旬開始出現(xiàn)了明顯收緊趨勢。近兩個月房地產(chǎn)調(diào)控近百次，密度在歷史看，處于 階段?！睆埓髠シQ。

就在中央政治局會議召開當(dāng)天（4月19日），按照穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機(jī)制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，住建部對2019年 季度房價、地價波動幅度較大的6個城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

一個月后的5月18日，為進(jìn)一步落實房地產(chǎn)市場調(diào)控城市主體責(zé)任，住建部又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

住建部要求各地堅決貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，進(jìn)一步加強(qiáng)市場監(jiān)測分析，及時解決市場運(yùn)行中出現(xiàn)的問題，切實把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的要求落到實處，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

被住建部“黃牌”警告的蘇州市，在今年5月11日和7月24日，連續(xù)兩次升級房地產(chǎn)調(diào)控措施。

蘇州為何要連續(xù)升級調(diào)控？蘇州市人民政府發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的補(bǔ)充意見》強(qiáng)調(diào)，樓市調(diào)控升級是基于“堅持’房子是用來住的，不是用來炒的’定位，落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的要求，遏制投機(jī)炒房，合理引導(dǎo)市場預(yù)期”而出臺。

而開封樓市政策一日游事件更給外界傳遞出調(diào)控不會輕易松動的信號。7月19日，開封市住建局發(fā)文調(diào)整樓市限售政策，被認(rèn)為是三四線城市因樓市低迷而實施的調(diào)控松動之舉，但 之后，開封市住建局自己又主動對外宣布撤銷該文件。

對于撤銷文件的原因，開封市住建局7月20日稱，鑒于其作出的“調(diào)整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制”的決定，未進(jìn)行充分的市場調(diào)研和論證，對由此可能產(chǎn)生的市場影響缺乏充分的預(yù)判和評估，故撤銷此決定，收回相關(guān)文函。

蘇州升級調(diào)控，以及開封松綁政策一日游，兩地措施不同，但背后邏輯趨于一致：當(dāng)前樓市調(diào)控易緊難松。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，蘇州此次政策加碼，和開封松綁限售政策叫停是類似的，即房住不炒是今年下半年的政策邏輯，不存在放松的可能。相關(guān)市場參與主體一定要充分認(rèn)識到當(dāng)前穩(wěn)定市場的重要性。而類似政策出臺，也對后續(xù)繼續(xù)管控投資投機(jī)需求和穩(wěn)預(yù)期等形成了較好的條件。

下半年房企降價促銷？

中國房地產(chǎn)市場的冷暖波動與政策調(diào)整息息相關(guān)，且又為下一步的政策調(diào)整提供依據(jù)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英對 財經(jīng)表示，如要預(yù)測后續(xù)政策方向，首先要關(guān)注房地產(chǎn)價格、成交量兩大指標(biāo)的變化，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”仍將是調(diào)控的主基調(diào)。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～6月份，全國商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1～5月份擴(kuò)大0.2個百分點。其中，住宅銷售面積下降1.0%。商品房銷售額70698億元，增長5.6%，增速回落0.5個百分點。

2018年全國商品房銷售面積超過17億平方米，創(chuàng)下歷史新高，2019年上半年銷售面積即便同比下降1.8%，但總量依然處于近年來較高水平。

7月15日，國家統(tǒng)計局國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長、新聞發(fā)言人毛盛勇在國新辦新聞發(fā)布會上表示，結(jié)合房價、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)銷售、開工面積、土地成交等指標(biāo)綜合來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行總的還是平穩(wěn)的。從下一階段來看，一方面城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)推進(jìn)，剛需和改善性的需求還是有的，這是一個支撐。另一方面，“房住不炒”的理念越來越深入人心，強(qiáng)調(diào)“因城施策”，強(qiáng)調(diào)城市政府主體責(zé)任，這兩方面的因素綜合在一起，下階段房地產(chǎn)市場穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期是能做到的。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年上半年是積極落實“穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”政策的重要階段，部分城市高房價現(xiàn)象也得到了很好地遏制。當(dāng)然在實際過程中，部分占有較好 等配套的住房依然有炒作的現(xiàn)象，部分看似降價的銷售也存在違規(guī)收費(fèi)的現(xiàn)象，類似情況都要求繼續(xù)強(qiáng)化房價管控，尤其是今年第三季度。政策面進(jìn)一步趨嚴(yán)，對于相關(guān)房企來說，或在第三季度主動進(jìn)行降價促銷。

他認(rèn)為，三季度政策面以偏緊為主，這或也會對市場交易形成抑制效應(yīng)。據(jù)此判斷，住宅庫存上升的可能性會增大，部分房企也需要靈活制定去庫存的策略。

雖然總體銷售降幅收窄，已經(jīng)接近去年同期水平，但國內(nèi)房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異逐漸加大。從商品房銷售面積看，地方樓市冷熱不均，有的漲一倍（北京），有的跌幅超過五成（海南）。

諸葛找房提供的數(shù)據(jù)顯示，從新房市場看，各級城市表現(xiàn)各異，一線反彈，二線趨穩(wěn)，三四線降溫。2019年上半年，北上深三個一線城市商品住宅共成交1254萬平方米左右，同比增長43.89%。二線代表城市成交面積約11410萬平方米，同比上漲0.71%，整體成交規(guī)模保持平穩(wěn)。三線代表城市上半年成交面積約5577萬平方米，同比下降16.07%，在各線城市中同比下跌 為顯著。

除了成交下降，當(dāng)前三四線城市房地產(chǎn)市場熱度下降還體現(xiàn)在土地出讓減少等方面，這對于一些土地出讓依賴性較大的三四線城市而言，發(fā)展經(jīng)濟(jì)的壓力日益增加，調(diào)整樓市調(diào)控政策的沖動可能愈加強(qiáng)烈。

國仕英表示，雖然中央一直強(qiáng)調(diào)“一城一策，因城施策”，但地方的主導(dǎo)權(quán)及地方城市的調(diào)控方向一直以來都以中央大目標(biāo)為導(dǎo)向，在中央大目標(biāo)指導(dǎo)下，各城市為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展，可以對當(dāng)前城市政策進(jìn)行微調(diào)，至于政策調(diào)整的種類及程度，還需要根據(jù)當(dāng)前城市的發(fā)展特點來決定。

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