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調(diào)控倒逼土地市場降溫:前8月流標(biāo)流拍數(shù)量翻倍

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2018-09-02 09:04:37  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道  閱讀 573 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

樓市調(diào)控的持續(xù)深入,正在倒逼土地價格下調(diào)。而在經(jīng)過“大浪淘沙”后,實力不足的中小房企被擋在門外,品牌大房企則迎來“有序競爭、理性拿地”的 機(jī)會。 

長期樓市調(diào)控對樓市的壓制,已經(jīng)悄然傳導(dǎo)至土地市場。 

中原地產(chǎn)近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,今年以來,土地市場流標(biāo)流拍數(shù)量明顯增多。其中,前8月,一線城市經(jīng)營性用地流標(biāo)流拍13宗,去年同期只有4宗;二線城市土地流標(biāo)流拍238宗,去年同期只有106宗。相比之下,流標(biāo)流拍的土地宗數(shù)漲幅均超100%,“地王”已經(jīng)許久不見于市場。 

分析人士指出,這一方面是由于土地出讓條件變得苛刻,另一方面則是因為房企的資金狀況趨于緊張。在樓市調(diào)控不斷深入的大背景下,土地市場正在走向理性。 

對于志在擴(kuò)張的大中型房企來說,土地市場降溫則十分理想。在近期的中報業(yè)績會上,不少房企都表示,“現(xiàn)在是補(bǔ)充庫存的好時機(jī)”。 

“土豪”變理性 

近期的土地市場表現(xiàn)十分平淡,低價成交、流標(biāo)、流拍已成常態(tài)。 

8月28日,武漢市土地交易中心以拍賣的方式出讓10宗地塊,總出讓面積67.61萬平方米。 終,7宗成功出讓(其中6宗底價成交),2宗流拍,1宗拍至熔斷。 

同日,廣州從化“火界”地段10萬平米2宗商住地遭遇第七次流拍。 

8月29日,江蘇常州武進(jìn)區(qū)一宗宅地進(jìn)行競拍,出讓面積6.06萬平方米, 終,由于無房企報名參與競價,該地塊遭遇流拍。 

8月30日,福州出讓4宗地塊,宗地總體量達(dá)255.35畝。 終,4宗地塊均在一輪舉牌后成功出讓。 

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計,今年前8月,一線城市經(jīng)營性用地流標(biāo)流拍13宗(有7宗出現(xiàn)在北京),去年同期只有4宗;二線城市土地流標(biāo)流拍238宗,去年同期只有106宗。 

中原地產(chǎn)指出,流標(biāo)流拍的土地質(zhì)量普遍不佳,多具有遠(yuǎn)郊地段、配建規(guī)模大、權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜等特點(diǎn)。與此同時,部分地塊掛牌價格過高,土地交易規(guī)則苛刻,也是導(dǎo)致企業(yè)放棄的因素。 

據(jù)悉,為控制地價過高,熱點(diǎn)城市普遍對土地設(shè)置 限價,同時提出配建等要求。如溫州于8月30日推出主城區(qū)一宗地塊,采用“限房價、競地價”的方式公開出讓,同時要求配建一定規(guī)模的安置房,以及9班制幼兒園和菜市場一處(商業(yè)類)。 

新城控股 副總裁歐陽捷認(rèn)為,房企資金壓力偏大,也是土地交易價格下降的原因。他表示,雖然房企賬上有錢,但未必能動。“因為銷售回款作為項目預(yù)收賬款被納入監(jiān)管資金,只能按進(jìn)度提取。賬上不能動用的錢越來越多,越大的房企賬上越有錢,也許現(xiàn)金越短缺,因為還要繼續(xù)投資、拓展業(yè)績?!?nbsp;

“錢少了,土豪也理性了?!睔W陽捷表示。 

某大型房企西安區(qū)域負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示,房企拿地時,會考慮未來銷售的因素。因為限價政策比較嚴(yán)厲,所以就算地塊優(yōu)質(zhì),企業(yè)也普遍不會冒險去高價拿地。 

補(bǔ)庫存時機(jī)已至 

對于志在進(jìn)一步擴(kuò)張的房企來說,機(jī)會已經(jīng)到來。 

8月28日,合景泰富在香港舉行中期業(yè)績會。集團(tuán)主席孔健岷表示,現(xiàn)在是拿地的好時機(jī),“因為現(xiàn)在拿地相對來講比較劃算,很多是底價成交?!焙暇疤└坏禺a(chǎn)業(yè)務(wù) 執(zhí)行官蔡風(fēng)佳進(jìn)一步補(bǔ)充道,“以前都是搶地,現(xiàn)在變成選地,特別是下半年到明年上半年,為我們選地提供了更多的機(jī)會、更多的方式?!?nbsp;

隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭日趨激烈,對規(guī)模的追求再度成為行業(yè)主旋律。易居克而瑞統(tǒng)計,截至目前,有超過六十多家的房企提出了近一兩年內(nèi)實現(xiàn)千億的計劃,多為中型規(guī)模房企。 

從兩年前開始,部分企業(yè)就已經(jīng)著手補(bǔ)充庫存。但相比之下,如今的補(bǔ)庫存時機(jī)似乎更為成熟。 

歐陽捷也認(rèn)為“現(xiàn)在正是淘好地的季節(jié)”。原因在于,樓市調(diào)控的持續(xù)深入,正在倒逼土地價格下調(diào)。而在經(jīng)過“大浪淘沙”后,實力不足的中小房企被擋在門外,品牌大房企則迎來“有序競爭、理性拿地”的 機(jī)會。 

值得注意的是,熱點(diǎn)城市庫存規(guī)模的下降,也使得此時補(bǔ)倉具有更好的前景。 

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),截至今年7月末,全國商品房待售面積為54428萬平方米。不僅創(chuàng)下近48個月的新低,與 點(diǎn)時(超過7億平方米)相比,下降了近3成。 

上海易居研究院近日發(fā)布的報告也指出,截至2018年7月底,100個城市的新建商品住宅庫存總量為42369萬平方米,連續(xù)36個月同比下跌,并回落到了七年前(相當(dāng)于2011年11月)的水平。 

該機(jī)構(gòu)指出,雖然推盤節(jié)奏在加快,但今年以來新房市場仍是供小于求的趨勢。且100個城市新房庫存去化周期僅為9.6個月,明顯低于12-16個月的合理區(qū)間。 

該機(jī)構(gòu)指出,庫存市場的基本面正發(fā)生根本性的變化,由以前的“過?!边M(jìn)入到“缺貨”階段。在呼和浩特宣布“停止去庫存”后,未來會有更多的城市提出這一政策思路,這也將有助于市場供應(yīng)的增加。

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