2018年上半年，在中央“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”的政策指導(dǎo)下，各城市深化落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控政策，逐漸完善土地市場(chǎng)的各項(xiàng)規(guī)范，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)及宅地供應(yīng)比例，全 地市場(chǎng)逐漸回歸理性。

8月17日上午，南京出讓3幅地塊，出讓總面積超16.7萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)38億元， 終出讓樓面地價(jià)均低于板塊內(nèi) 樓面地價(jià)，其中龍湖地產(chǎn)所拿江浦地塊，比同區(qū)域地價(jià) 峰值時(shí)候降了1.3萬(wàn)元/平方米。與此同時(shí)，本來(lái)計(jì)劃同 出讓的江寧濱江G39和G40地塊，因故終止出讓。

中估聯(lián)數(shù)據(jù)研發(fā)總監(jiān)顏莉指出，土拍市場(chǎng)政策趨嚴(yán)的背景下，預(yù)計(jì)下半年宅地市場(chǎng)將持續(xù)下行趨勢(shì)，溢價(jià)率也將普遍維持在較低空間。

在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸降溫的背景下，開發(fā)商未來(lái)的利潤(rùn)空間將遭到進(jìn)一步的壓縮。

開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

上述中估聯(lián)認(rèn)為有土地泡沫的8個(gè)城市包括沈陽(yáng)、重慶、廣州、合肥、成都、南京、廈門、杭州。這里面就涵蓋了一線城市、準(zhǔn)一線城市或處于上升期的二線城市。

以沈陽(yáng)為例，上半年沈陽(yáng)作為調(diào)控相對(duì)寬松的二線城市，人口流入和棚改政策使購(gòu)房需求過(guò)度釋放，上半年沈陽(yáng)新建商品住宅價(jià)格同比上漲超過(guò)10%，土地市場(chǎng)間接受到影響，開發(fā)商拿地積極性激增，加劇當(dāng)?shù)赝僚氖袌?chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，截至目前，沈陽(yáng)宅地平均成交樓面價(jià)達(dá)5637.5元/平方米，平均溢價(jià)率達(dá)51%，相較去年同期都有大幅的上升。但同時(shí)，在沈陽(yáng)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)實(shí)力無(wú)法支撐房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，加之購(gòu)房需求過(guò)度釋放，消耗了相當(dāng)程度的購(gòu)買力，因此未來(lái)沈陽(yáng)樓市上行缺乏可持續(xù)的支撐。

不斷收緊的政策間接影響到土地市場(chǎng)的積極性，土地泡沫擠出效應(yīng)明顯。目前一線城市宅地市場(chǎng)以提供“租賃用地”及政策性住房用地為主。而重點(diǎn)二線城市的宅地市場(chǎng)呈現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，在土拍市場(chǎng)“限地價(jià)，競(jìng)配建，競(jìng)自持”等重重調(diào)控下，宅地的溢價(jià)率暫被維持在較為合理的區(qū)間內(nèi)。

在土拍政策趨緊的前提下，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分化加劇，一線城市宅地市場(chǎng)依舊低迷；二三線雖然有部分城市地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，但熱門二線城市目前宅地盈利能力亦下降顯著。

值得關(guān)注的是，由于一線城市拿地艱難，土拍市場(chǎng)限制嚴(yán)格，部分房企拿地戰(zhàn)略逐步向三、四線城市傾斜，這個(gè)趨勢(shì)在上半年尤為顯著。但三、四線城市的人口吸附能力較弱，且經(jīng)濟(jì)對(duì)房?jī)r(jià)的支撐度較低，房?jī)r(jià)缺乏持續(xù)上漲的動(dòng)力，預(yù)計(jì)在未來(lái)兩三年內(nèi)會(huì)出現(xiàn)大量庫(kù)存無(wú)法被吸收的現(xiàn)象，開發(fā)商的宅地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)將日益增大。

從今年已發(fā)布中報(bào)的房企來(lái)看，過(guò)往在三四線城市布局的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)初現(xiàn)端倪。以中南建設(shè)為例，2018年上半年，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)合同銷售額652.5億元，同比增長(zhǎng)44%；平均銷售價(jià)格12539元/平方米，略低于去年全年的平均銷售價(jià)格。但中南建設(shè)的凈利潤(rùn)只有6.7%，相比銷售規(guī)模相當(dāng)?shù)男褫x控股2018年上半年13.3%的凈利潤(rùn)，幾乎拉開一倍的差距。中南建設(shè)曾對(duì)外做出解釋：部分房地產(chǎn)結(jié)算項(xiàng)目毛利率過(guò)低主要原因在于項(xiàng)目所處位置一般、配套尚未成熟，拿地價(jià)處于市場(chǎng)高位、公司為加快資金回收以投入其他項(xiàng)目而實(shí)施較低售價(jià)，以及限價(jià)、市場(chǎng)低迷等原因均對(duì)毛利率產(chǎn)生影響。

利潤(rùn)壓力

年初， 房企仍積極進(jìn)入二三線城市參與土拍。招商蛇口以頂價(jià)46億元、并配建棚戶區(qū)改造定向安置房2000平方米摘得天津這幅宅地，住宅建筑面積為24.29萬(wàn)平方米，剝離安置房后的住宅成交樓面價(jià)高達(dá)20331元/平方米，而該地塊周邊新房?jī)r(jià)格僅為22500元/平方米，地價(jià)貢獻(xiàn)率高達(dá)90.36%，土地市場(chǎng)泡沫值達(dá)到61%，處于較高的位置。

此外，重慶招商依城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2018年2月27日以高達(dá)6319元/平方米的樓面價(jià)競(jìng)得位于重慶兩江新區(qū)的一幅宅地，溢價(jià)率40.42%。目前上述地塊周邊在售樓盤均價(jià)在6000元/平方米左右。即使未來(lái)預(yù)計(jì)上市價(jià)格超過(guò)目前周邊在售房?jī)r(jià)的30%，開發(fā)商仍然面臨較大的利潤(rùn)壓力與周轉(zhuǎn)壓力。

按傳統(tǒng)做法，對(duì)于這些開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大、預(yù)計(jì)會(huì)虧損的地塊，開發(fā)企業(yè)都會(huì)選擇放緩開發(fā)節(jié)奏捂盤，靜待市場(chǎng)回暖，踏準(zhǔn)銷售節(jié)點(diǎn)，以保障項(xiàng)目的基本盈利。

但業(yè)內(nèi)人士指出，目前各城房地產(chǎn)市場(chǎng)受限嚴(yán)重，短時(shí)間內(nèi)沒(méi)有松動(dòng)的可能。不少房企人士指出，當(dāng)前房企只有在戶型創(chuàng)新、挖掘新的市場(chǎng)需求點(diǎn)及有高額附加值的產(chǎn)品方面拓展利潤(rùn)空間。

進(jìn)入哪座城市與什么時(shí)間進(jìn)入，或許更能體現(xiàn)房企的盈利能力。以中南建設(shè)為例，此前布局的三四線城市有去化較好的寧波、南通，也有市場(chǎng)情況一般的泰安、泰興、萬(wàn)寧、阿壩州等地。中南建設(shè)的中報(bào)顯示，2018年上半年，其存貨高達(dá)1215億元，占到了公司總資產(chǎn)的64.14%。公司的流動(dòng)比率從2017年上半年的1.54進(jìn)一步下降到了2018年上半年的1.39，速動(dòng)比率也從2017年上半年的0.3348進(jìn)一步下降到了2018年上半年的0.2978，二者均處于行業(yè)較低水平。

隨著地價(jià)泡沫的擠出，部分房企通過(guò)聯(lián)合拿地來(lái)降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，并改變地塊性質(zhì)和用途規(guī)劃。比如中駿拿下的上海閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHPO-1402單元42-07地塊，此前的性質(zhì)為商辦，中止出讓之后又再投放市場(chǎng)并改為商業(yè)。據(jù)中駿相關(guān)人士透露，地塊自持部分大概率用于長(zhǎng)租公寓建設(shè)。

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