2月份，中海外實(shí)現(xiàn)了約107億元的銷售額，成為當(dāng)月先進(jìn)超過百億的房企。

　　中海外是持續(xù)嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控下房企加快周轉(zhuǎn)的樣本。去年以來，房企普遍追求快速周轉(zhuǎn)，中海外、龍湖、富力、金地、招商等產(chǎn)品線偏高端的地產(chǎn)商，也開始像萬科、恒大、保利一樣，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，積極定價(jià)去化，以應(yīng)對調(diào)控。

　　萬科總裁郁亮認(rèn)為，過去依靠拉長銷售周期追求高利潤率的模式已經(jīng)過時(shí)，而通過快速周轉(zhuǎn)、提高管理水平從而提高凈資產(chǎn)收益率，則逐漸成為行業(yè)主流。

快速周轉(zhuǎn)成為主流

　　3月13日，萬科年報(bào)顯示，2011年萬科的結(jié)算凈利率為15.01%，較2010年微降0.51個(gè)百分點(diǎn)。同日公布的龍湖年報(bào)顯示，2011年龍湖的股東應(yīng)占溢利較2010年增長53.2%至63.3億元。3月12日公布年報(bào)的雅居樂，凈利潤率同比僅上升2.9個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)低于往年。

　　郁亮表示，去年萬科結(jié)算凈利率確實(shí)有一個(gè)點(diǎn)左右的下降，這反映了調(diào)控影響了市場銷售。但他表示，盡管萬科可以通過將銷售時(shí)間放長，價(jià)格不動(dòng)，多賣點(diǎn)毛利出來，但從資源利用來說不合算，萬科追求的是高速周轉(zhuǎn)帶來的價(jià)值。

　　2011年調(diào)控以來，大多數(shù)房企加快了周轉(zhuǎn)。典型的如中海外，中海外去年5月在深圳、7月在上海發(fā)起降價(jià)行動(dòng)，快速賣樓回收現(xiàn)金。

　　龍湖地產(chǎn)是此輪調(diào)控以來快速出貨的標(biāo)志性房企之一。去年7月，龍湖發(fā)起搶收華東戰(zhàn)略，降價(jià)促銷回款數(shù)十億；2011年底至今年初，龍湖在北京的項(xiàng)目時(shí)代天街推出“微利”房源，低至11800元/平方米。高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略令龍湖保有充裕的現(xiàn)金流。

　　郁亮稱，調(diào)控背景下，囤地捂盤模式已經(jīng)過時(shí)了。不管過去從事什么類型的發(fā)展商，包括做高端為主的發(fā)展商，目前都在強(qiáng)調(diào)快速周轉(zhuǎn)問題。“房地產(chǎn)進(jìn)入下半場之后，只有那些快速周轉(zhuǎn)企業(yè)，不囤地、不捂盤的企業(yè)才有可能勝出。”他說。
　　萬科董秘譚華杰坦承，2011年下半年后，市場景氣度下滑，企業(yè)打折促銷行為增加，住宅銷售的毛利率亦不可避免的受到影響。預(yù)計(jì)未來一段時(shí)期，公司的結(jié)算毛利率和凈利率相對于2011年將有所下降。

　　這也是其他開發(fā)商面臨的趨勢。世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)陳勁松認(rèn)為，住宅快速周轉(zhuǎn)化成為合理，“住宅開發(fā)商”較基本的一個(gè)商業(yè)模式是不斷地強(qiáng)調(diào)快速周轉(zhuǎn)，過去數(shù)年，整個(gè)行業(yè)是一個(gè)投機(jī)行業(yè)，是購了地坐等升值然后賣，這種日子在以后的稅制改革下一去不復(fù)返了。住宅回歸到快速周轉(zhuǎn)的時(shí)候，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)才能真正避免風(fēng)險(xiǎn)。

房企凈利潤率將下滑

　　2010年底，申銀萬國研究報(bào)告曾指出，2003-2009年，房企ROE的增長主要是由于凈利潤率的提高，得益于房價(jià)超預(yù)期上漲，而自2010年以來，房地產(chǎn)行業(yè)高利潤時(shí)代逐漸終結(jié)，ROE水平和凈利潤增速面臨下滑。

　　郁亮也認(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)毛利率、凈利率水平，應(yīng)該向社會(huì)平均水平靠攏，房企必須通過本身運(yùn)營能力提升，獲得一個(gè)給股東的回報(bào)，追求凈資產(chǎn)收益率和股東回報(bào)率(即ROE)，成為行業(yè)主流。

　　2011年，萬科全面攤薄凈資產(chǎn)收益率較2010年上升1.7個(gè)百分點(diǎn)至18.2%，自2008年以來已連續(xù)第三年上升，并創(chuàng)造出歷史新高。

　　數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)行業(yè)ROE前面排名前五的都達(dá)到25.9%，恒大較高，為46%；2011年，部分房企依然保持較高的ROE水平，龍湖營業(yè)額僅240.9億元，凈利潤達(dá)63.3億元，凈資產(chǎn)收益率則高達(dá)33.4%。

　　郁亮表示，萬科ROE雖達(dá)到歷史高點(diǎn)，但與同行比還有差距。“我們還是要走兩條路，一個(gè)是繼續(xù)堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)策略，個(gè)主要方式是合作，提高ROE水平”。相信萬科ROE還有提高的空間。

　　申銀萬國對房企歷史ROE進(jìn)行分解后顯示，未來政策持續(xù)抑制房價(jià)上漲，房企將更多依賴內(nèi)生性增長，房價(jià)平穩(wěn)導(dǎo)致利潤增長受限，房企平滑利潤的意愿和行為會(huì)越來越顯著。預(yù)計(jì)2012年，行業(yè)平均利潤率將由2010年前的41%降低至20%。
 

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