進(jìn)入2010年以來,針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮政策排浪式地發(fā)布出臺(tái),從土地出讓金頭付比例提高、央行兩次提高準(zhǔn)備金率、證監(jiān)會(huì)加強(qiáng)房企上市審批到此次銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)控信貸,曾經(jīng)“不差錢”的大小開發(fā)商不約而同地開始為“找錢”疲于奔命。

　　房地產(chǎn)高利貸重出江湖

　　“這段時(shí)間比較忙?！秉S先生是溫州人,2007年來到北京一直從事民間資金生意。3月31日下午,當(dāng)《華夏時(shí)報(bào)》記者見到黃先生時(shí),他正準(zhǔn)備趕往青島,去當(dāng)?shù)卣勔还P房地產(chǎn)的放貸業(yè)務(wù)。

　　春節(jié)之后,來自房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款客戶突然多了起來,這讓黃先生覺得有點(diǎn)意外。

　　他告訴記者,從2008年下半年開始,政府的“救市”政策讓開發(fā)商從銀行貸款十分容易,而到了2009年下半年,樓市量?jī)r(jià)齊升令開發(fā)商普遍“不差錢”?！澳嵌螘r(shí)間幾乎沒什么開發(fā)商來找我們,當(dāng)時(shí)我們放貸的月息也降得比較低,在1.2%-1.5%左右?！?/P>

　　但現(xiàn)在情形發(fā)生了變化。

　　“我手頭正在談的三個(gè)客戶都是房地產(chǎn)開發(fā)商。”黃先生表示,“其中兩個(gè)是去年下半年拿的地需要開發(fā),另外一個(gè)手頭有即將完工的樓盤但不想降價(jià)出售,現(xiàn)在他們的銀行貸款被卡住了,資金都周轉(zhuǎn)不開。”

　　根據(jù)黃先生介紹,現(xiàn)在民間貸款的月息已經(jīng)到了3%-4%。一般來說,如果單利計(jì)息,月息3%相當(dāng)于年息36%,如果是復(fù)利（即利滾利）計(jì)息,月息3%相當(dāng)于年息（1+3%）的12次方再減去1,約合年息42.58%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過目前的銀行利率,其中利潤(rùn)可想而知。

　　而為使資金騰挪“合法化”,黃先生告訴記者,自己在操作上會(huì)先與開發(fā)商簽訂房屋購(gòu)賣合同,將款子打進(jìn)開發(fā)商賬戶,并以這些房產(chǎn)作為抵押。同時(shí),黃先生與開發(fā)商簽訂回購(gòu)協(xié)議,開發(fā)商有錢之后再將抵押的房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)回去。

　　就這樣,像黃先生這樣在2008年后期漸漸“隱退”的民間高利貸商人開始重新浮出水面,活躍起來。據(jù)了解,目前的規(guī)模約相當(dāng)于金融機(jī)構(gòu)信貸總量的十分之一,因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)高、資金周轉(zhuǎn)快,因此其中有三分之一都投向了房地產(chǎn)行業(yè)。

　　而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說,這些閑置的民間游資則像是一棵救命稻草?！跋裎覀冞@樣的中型企業(yè)去年好不容易拿到一塊地,不開發(fā)變成閑置地塊就會(huì)被政府收回。因此現(xiàn)在只要能借來錢,私人錢莊、向別的企業(yè)拆借甚至不正當(dāng)手法我都會(huì)去試?！北本┮粋€(gè)中型民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)老板對(duì)記者坦言。

　　而據(jù)黃先生透露,現(xiàn)在一線的品牌房地產(chǎn)企業(yè)也在通過規(guī)模較大的“地下錢莊”借貸周轉(zhuǎn),而且借款金額都比較大,每單少則幾百萬,多則近千萬。

　　究其原因,房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃專家謝逸楓告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者,進(jìn)入2010年,國(guó)土部提高了土地出讓金頭付比例之后,開發(fā)商從拿地到實(shí)施開發(fā)各環(huán)節(jié)都需要更多的資金量。不僅如此,從2009年末到今年3月,房地產(chǎn)市場(chǎng)有價(jià)無市的觀望氣氛漸濃,而開發(fā)商也都不愿降價(jià)銷售,因此從中小型房地產(chǎn)商到一線品牌開發(fā)商都或多或少地面臨資金周轉(zhuǎn)不靈的局面。

　　當(dāng)然,房地產(chǎn)高利貸重新抬頭背后的直接推手則是銀行信貸的收緊。

　　進(jìn)入2010年以來,為管住自2009年下半年以來脫韁的天量信貸,央行和銀監(jiān)會(huì)不斷發(fā)出信貸緊縮的信號(hào)。

　　值得注意的是,就在剛剛過去的一周之內(nèi),3月27日,銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)四項(xiàng)措施,針對(duì)曾經(jīng)有囤地捂盤“前科”的房企和非房地產(chǎn)主業(yè)央企開出了“不得放貸”、“停止授信”等言辭犀利的措施清單。央行緊隨其后,3月31日發(fā)布聲明,頭度提出“引導(dǎo)貨幣信貸總量適度增長(zhǎng)”,而此前央行的表述均為“合理增長(zhǎng)”。業(yè)內(nèi)專家將央行的此次“改口”視為貨幣政策明確收緊的標(biāo)志。

　　決策層的一紙令下,讓商業(yè)銀行立刻行動(dòng)起來。繼3月初各大商業(yè)銀行紛紛提高了二套房貸款頭付比例和利率之后,3月底,工行、建行分別向全國(guó)各分行下發(fā)文件,對(duì)頭套房貸款利率優(yōu)惠進(jìn)行了取消或者提高頭付比例的收緊政策。

　　除了購(gòu)房貸款,房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款在此輪信貸收緊中成了“對(duì)象”?！澳瓿跷覀兙烷_始去銀行排隊(duì)申請(qǐng)土地儲(chǔ)備貸款了,但現(xiàn)在還在審,主要是看之前有沒有土地款拖欠、延期等問題,只要信用有一點(diǎn)點(diǎn)問題,就肯定通不過審查。”上述北京房地產(chǎn)商告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

　　招商銀行(600036,股吧)一支行信貸部主任也印證了開發(fā)商的說法:“現(xiàn)在10個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上報(bào)總行審批,基本上80%不能通過,申請(qǐng)土地儲(chǔ)備貸款更是難上加難,除非是特別優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目,但是審批時(shí)間要長(zhǎng)一些?！?/P>

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究宏觀部主任李建偉曾向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示,如果信貸繼續(xù)過快增長(zhǎng),超出實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求的承受能力,會(huì)加重資產(chǎn)的泡沫趨勢(shì),增加信貸風(fēng)險(xiǎn)。如果這一風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)至消費(fèi)價(jià)格,則會(huì)引起通脹。而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫與信貸規(guī)模也是密切相關(guān),一旦信貸收緊,對(duì)于一些自有資金短缺,還需要依靠銀行貸款進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)開工復(fù)工的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說將會(huì)是一個(gè)致命的打擊。

　　房企或?qū)⒚媾R新的“百日劇變”

　　事實(shí)上,目前房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型房企紛紛開始借高利貸,似乎也暗示了目前房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈正面臨的壓力。而今天發(fā)生的一幕幕與歷史有著驚人的相似,2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的老故事似乎正在重演。

　　2008年初,為了遏制2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱、房?jī)r(jià)上漲過快和房企拿地成風(fēng)的形勢(shì),決策層通過上調(diào)貸款利率、嚴(yán)格房企上市審批和頒布二套房貸新政等方式收緊銀根,控制房地產(chǎn)企業(yè)融資。同時(shí)在股票市場(chǎng)放量下跌、CPI指數(shù)持續(xù)走高、通貨膨脹壓力加劇等嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)推動(dòng)下,房地產(chǎn)企業(yè)腹背受敵,樓市成交量急轉(zhuǎn)而下。

　　在這一背景下,SOHO中國(guó)總裁潘石屹曾公開表示房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)到1.5萬億,并拋出了“百日劇變”之說,認(rèn)為國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)公司將在100天之內(nèi)發(fā)生劇變,進(jìn)入的融資艱難期。

　　然而,兩年之后的今天,信貸收緊又卷土重來,資金再一次扼住了開發(fā)商的喉嚨。

　　陽(yáng)光100常務(wù)副總裁范小沖向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示,對(duì)于開發(fā)貸款,銀行采取了更為嚴(yán)格的審批制度,去年的任務(wù)是救市,為了促進(jìn)房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,天量信貸投放市場(chǎng),開發(fā)貸款并不嚴(yán)格,編個(gè)理由便可以獲得貸款。而今年的貸款必須要有“四證”才可以發(fā)下來,這將占到開發(fā)商自有資金的35%甚至50%。

　　對(duì)于中小開發(fā)商來說,要購(gòu)購(gòu)了土地才能開發(fā)產(chǎn)品賺取利潤(rùn),銀行信貸收緊,自有資金高達(dá)35%的門檻讓不少開發(fā)商鋌而走險(xiǎn),借用高利貸,等到銷售回款再還上,而一旦鏈條斷裂,后果將不堪設(shè)想。

　　“小開發(fā)商沒有那么多錢來購(gòu)地,但不購(gòu)地,就意味著自動(dòng)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)了?！北本┗⒔芡顿Y頭席分析師張寅向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。而借高利貸,則意味著還能有活的機(jī)會(huì)。

　　而更為殘酷的事實(shí)還在后面。

　　張寅表示,現(xiàn)在收緊信貸,開發(fā)商從銀行借錢難度加大,但銀行收緊的只是今年的放貸量,去年的天量信貸仍在外尋求套利交易,現(xiàn)在仍處于低利率時(shí)代,資金使用成本還很低。而一旦加息,開發(fā)商和購(gòu)房者借貸成本將增加,將減少房屋成交量,減少開發(fā)商回款,而開發(fā)商也將背負(fù)沉重的利息,資金將自動(dòng)減少在外流動(dòng),回籠到銀行中,開發(fā)商的資金鏈會(huì)更緊張。

　　而對(duì)于加息的預(yù)期,張寅表示,4月中旬將發(fā)布的一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可能表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)過熱的跡象,而這離加息將不遠(yuǎn)了。

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