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上半年房地產(chǎn)市場迎小高潮 下半年不確定性增強(qiáng)
編輯:小陸 發(fā)布日期:2018-07-24 10:01:32 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 閱讀 682 次
自2016年9月開啟本輪調(diào)控開始,已持續(xù)22個月有余,“房住不炒”的明確定位、金融降杠桿的決心、售租并舉的住房制度,無一不讓此前進(jìn)入癲狂的房地產(chǎn)市場逐漸平穩(wěn)。但隨著時間的推移,對頻繁調(diào)控產(chǎn)生了抗體的中國樓市再度躁動,2018年上半年的房地產(chǎn)市場迎來了行業(yè)小高潮。
業(yè)內(nèi)人士表示,受政策邊際效應(yīng)持續(xù)遞減的影響,2018年上半年,市場有所反彈。但從下半年來看,監(jiān)管大幅強(qiáng)化,調(diào)控持續(xù)收緊的同時,在房企的資金鏈緊張、房地產(chǎn)稅的推進(jìn)等眾多因素的影響下,房地產(chǎn)市場的不確定性大幅增強(qiáng)。
上半年房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1-6月商品房銷售面積77143萬平方米,同比增長3.3%,增速比1-5月份提高0.4個百分點(diǎn)。商品房銷售額66945億元,增長13.2%,增速提高1.4個百分點(diǎn)。從6月單月來看,中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,全國商品房銷售面積超2億平方米、銷售額1.8萬億元均刷新了年內(nèi) 紀(jì)錄。
中原地產(chǎn) 分析師張大偉表示,以2015年6月作為本輪樓市爆發(fā)的起點(diǎn),截至2018年6月,本輪房地產(chǎn)市場上漲周期已有37個月,刷新了中國房地產(chǎn)歷史上漲周期 長紀(jì)錄。
而從價(jià)格來看,今年6月份,70大中城市超過一半以上環(huán)比漲幅超1%。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕表示,2018年6月70個大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅為1.1%,相比5月份的0.8%繼續(xù)擴(kuò)大,是近21個月的 值。
具體來看,新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅超1%的城市達(dá)37個。其中,鄭州、重慶環(huán)比上漲1.8%,廣州、昆明環(huán)比上漲1.9%,長沙、南寧環(huán)比上漲2.0%,牡丹江環(huán)比上漲2.1%,福州環(huán)比上漲2.2%,青島、西寧分別上漲2.4%和2.7%,三亞、丹東、濟(jì)南、海口漲幅更是超過3%,分別環(huán)比上漲3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。
2017年以來,在調(diào)控緊鎖一二線城市的背景下,一些缺乏產(chǎn)業(yè)或人口支撐的三四線城市卻猶如磁鐵一般,投資和投機(jī)人群雙雙蜂擁而來,甚至將周邊一些五六線城市的樓市行情帶火起來,價(jià)格半年翻倍已不鮮見。據(jù)統(tǒng)計(jì),截至2018年4月份,全國有62個城市房價(jià)破萬,其中三四線城市占比達(dá)三分之一。
上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的國內(nèi)80城房價(jià)收入比偏離度研究報(bào)告顯示,2017年,全國典型83個城市中,有44個城市呈現(xiàn)不同程度的房價(jià)透支狀況。其中,大連、宜昌偏離度增幅擴(kuò)大的幅度 ,分別為23.8和21.9個百分點(diǎn)。另外,北海、日照、沈陽、岳陽等4城擴(kuò)大速度也均在10個百分點(diǎn)以上。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員詹毅凡說,在市場輪動下,非都市圈三四線城市成為此輪上漲的重點(diǎn),但從后續(xù)來看,隨著整體信貸環(huán)境的收緊以及棚改力度的減弱,預(yù)計(jì)非都市圈三四線城市偏離度上升趨勢也將出現(xiàn)放緩。
50家房企拿地破萬億
2018年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈明顯收緊,但房企拿地金額不降反升。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,他們對50家房企招拍掛市場的權(quán)益拿地金額進(jìn)行了統(tǒng)計(jì),截至7月23日,50家房企合計(jì)拿地金額破萬億,達(dá)10940億元。
具體來看,碧桂園拿地?cái)?shù)達(dá)366宗,權(quán)益拿地總價(jià)1086.03億元,萬科拿地124宗,權(quán)益拿地總額838.7億元,保利71宗土地,拿地總額635億元。龍湖、中海、華潤購地金額也紛紛超過400億元。
“上半年拿地金額超過200億元的房企就多達(dá)19家,房企拼規(guī)模趨勢加劇?!睆埓髠フf,熱點(diǎn)城市成交量環(huán)比出現(xiàn)了明顯的上行,成交量有所恢復(fù)。同時,各線城市去庫存幾近完成,房企開啟補(bǔ)庫存階段。在這種大趨勢下,大量的中型標(biāo)桿房企積極搶地,特別是從500億元沖刺1000億元、1000億元沖刺2000億元的第二梯隊(duì)房企,成為此次搶地的主體。
在房企強(qiáng)烈的購地意愿下,賣地收入也創(chuàng)造歷史新高。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至7月18日,全國熱點(diǎn)城市土地市場繼續(xù)成交集中,50個熱點(diǎn)城市賣地超過2萬億元,同比上漲達(dá)35.3%。其中, 的是杭州,賣地金額達(dá)1987.3億元,同比上漲149%,重慶943億元,同比上漲27%,此外,蘇州、北京、鄭州、濟(jì)南、佛山、寧波、廣州、天津、武漢、成都等11個城市單城賣地金額也紛紛超過500億元。
“50個熱點(diǎn)賣地 多的城市中,有25個城市是三四線城市,刷新歷史紀(jì)錄?!睆埓髠フf。
數(shù)據(jù)顯示,2018年上半年,全國300個城市共推出各類用地10.8億平方米,同比增長34.2%,其中住宅用地推出5.0億平方米,同比增長30.4%。分級別來看,其中一二線城市推出量同比分別增長12.6%、29.5%,三四線城市共推出2.9億平方米,同比增長32.9%,增幅 。
下半年市場不確定性增加
事實(shí)上,受各路資金的限制,眾多房企資金壓力陡增。華夏幸福轉(zhuǎn)讓股權(quán)融資、中弘股份出售項(xiàng)目,部分中小房企更是出現(xiàn)虧損的跡象。
在此背景下,激進(jìn)拿地已不現(xiàn)實(shí)。作為房地產(chǎn)市場先行標(biāo)桿的杭州土地市場,7月份以來,地價(jià)開始理性回調(diào)。例如南星單元地塊和濱江中心單元兩宗熱門地塊,南星地塊此次成交樓面價(jià)36086元/平方米,而在此之前,保利濱江·上品的拿地樓面價(jià)則為44460元/平方米。濱江中心地塊,溫州時代以樓面價(jià)32638元/平方米拿下,且無配建要求。但兩周之前,綠城在該地塊成交樓面價(jià)為33625元/平方米,需配建一個18班幼兒園。
除了資金的緊縮,作為房地產(chǎn)去庫存工具的棚改資金,也將減緩。業(yè)內(nèi)人士表示,部分城市的房價(jià)漲幅過大,房地產(chǎn)去庫存政策的負(fù)面影響開始顯現(xiàn),包括棚改貨幣化在內(nèi)的房地產(chǎn)去庫存政策或逐步退出。
此外,調(diào)控收緊趨勢不改。國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇近日表示,房地產(chǎn)下一步一方面是加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控,另一方面,則是從供給側(cè)進(jìn)一步發(fā)力,加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措,實(shí)現(xiàn)多主體供給、多渠道保障,加快推進(jìn)租售同權(quán)等一系列配套政策的落實(shí)。
對官方的表態(tài),有業(yè)內(nèi)人士解讀認(rèn)為房地產(chǎn)稅的推出將加速。因此,在內(nèi)外多重環(huán)境的不確定因素的影響下,2018年下半年,房地產(chǎn)市場不確定性再度增加。
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