從經(jīng)濟特區(qū)到建設中國特色自由貿(mào)易港，“三十而立”的海南省又一次站在了改革開放的前沿。4月13日，建省辦經(jīng)濟特區(qū)30年的海南省迎來新定位：黨決定支持海南全島建設自由貿(mào)易試驗區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進中國特色自由貿(mào)易港建設，分步驟、分階段建立自由貿(mào)易港政策和制度體系。

“新政策出來后，對于購房者來說有一定的刺激。例如，我們之前一個項目主推大戶型產(chǎn)品，消化速度比較慢，但從4月15日的數(shù)據(jù)來看，成交率有了增長。”當?shù)匾晃皇袌鋈耸扛嬖V《中國建設報·中國房地產(chǎn)》。盡管房地產(chǎn)市場反應敏感，但海南省限購特別是今年3月底出臺的政策已經(jīng)為此做好鋪墊，“五年社保+五年限售+非戶籍首付70%”被認為是全國嚴厲的調(diào)控政策。

事實上，隨著近兩年海南省房地產(chǎn)市場過快升溫，“指導性計劃管理”“暫停審批”“停止開發(fā)”等調(diào)控政策接踵而至。今年“兩會”期間，海南省委副書記，省政府省長、黨組書記沈曉明曾表示，“海南要以壯士斷腕的決心，減少經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴。”海南師范大學經(jīng)濟與管理學院教授李敏納認為，今后購房者到海南置業(yè)應該轉變投資炒房的態(tài)度，持改善住房、只住不炒和為海南經(jīng)濟社會發(fā)展服務的心態(tài)。

“自由貿(mào)易區(qū)和自由貿(mào)易港的新定位將全面改變海南省經(jīng)濟發(fā)展方式，也必然會吸引全球資金進入海南，調(diào)控好房價上漲節(jié)奏，使之與產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段相適應是海南省建設自由貿(mào)易區(qū)和自由貿(mào)易港面臨的挑戰(zhàn)之一?！?/strong>中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄表示。

“三十而立”

作為中國南端省份和重要的國際航運樞紐，海南自建省以來便帶有改革開放的基因。1988年4月13日，在改革開放10周年之際，海南建省并被批準創(chuàng)辦經(jīng)濟特區(qū)，成為繼深圳、珠海、汕頭、廈門4個經(jīng)濟特區(qū)之后重要的改革開放窗口，同時也是全國的改革開放試驗區(qū)。在建省辦經(jīng)濟特區(qū)之初，海南省確定了以經(jīng)貿(mào)為龍頭的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，實現(xiàn)了海南省出口創(chuàng)匯快速增長。

但之后海南省也走過不少彎路。“從1992年起，房地產(chǎn)業(yè)瘋狂發(fā)展，成為地方財政收入的主要來源，1992年海南全省財政收入的40％是直接或間接由房地產(chǎn)而來，而海口市則更是高達60％以上。1993年下半年，隨著國家加強對宏觀經(jīng)濟調(diào)控的力度，海南的房地產(chǎn)泡沫破滅。過度投機給海南的地產(chǎn)和金融業(yè)造成了幾乎致命的打擊?！焙Ｄ鲜≌f(xié)委員、海南產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究院院長李仁君表示。

1993年7月，海南省提出要加快現(xiàn)代化建設步伐，必須優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，海南產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本方針是以旅游業(yè)為龍頭，超前發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。次年召開的海南省委二屆二次全體會議再次肯定了關于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，強化基礎設施建設，以旅游業(yè)為龍頭大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的思路。1996年，海南省提出了“一省兩地”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：“努力把海南建設成為中國的新興工業(yè)省、中國熱帶高效農(nóng)業(yè)基地和中國度假休閑旅游勝地”。李仁君認為，這為海南發(fā)展指明了正確的方向。

進入21世紀，海南省不斷調(diào)整和補充經(jīng)濟發(fā)展政策，并逐步探索出不同于“珠江模式”、“蘇南模式”和“溫州模式”的“海南模式”。到2006年，海南省已經(jīng)探索出了始終堅持不污染環(huán)境、不破壞資源、不搞低水平重復建設的“三不”原則和“大企業(yè)進入、大項目帶動”的發(fā)展戰(zhàn)略。2008年，高新技術產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)被確定為海南可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，對之前的發(fā)展策略作了有效的補充。2009年，海南省迎來國際旅游島發(fā)展戰(zhàn)略。

“海南省產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級步伐不斷加快，自海南國際旅游島建設以來，海南堅持構建以旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務業(yè)高地，以供給側結構性改革為主線加快經(jīng)濟轉型升級，發(fā)展以服務業(yè)為主的12大產(chǎn)業(yè)，服務業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻率達79.5%。”李仁君認為，國際旅游島戰(zhàn)略推動著金融服務行業(yè)、熱帶特色高效農(nóng)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，會展、現(xiàn)代物流、文體等現(xiàn)代服務業(yè)，海洋、醫(yī)藥、低碳制造等高新技術產(chǎn)業(yè)也實現(xiàn)較快發(fā)展。

自由貿(mào)易港新定位

“三十而立”的海南省，在改革開放40周年之際再次被歷史選擇。4月13日， 總書記在慶祝海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)30周年大會上鄭重宣布，黨決定支持海南全島建設自由貿(mào)易試驗區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進中國特色自由貿(mào)易港建設，分步驟、分階段建立自由貿(mào)易港政策和制度體系。這是黨著眼于國際國內(nèi)發(fā)展大局，深入研究、統(tǒng)籌考慮、科學謀劃作出的重大決策，是彰顯我國擴大對外開放、積極推動經(jīng)濟全球化決心的重大舉措。

根據(jù)海南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2017年海南全省地區(qū)生產(chǎn)總值4462.54億元，按可比價格計算，比上年增長7.0%。其中，產(chǎn)業(yè)增加值979.33億元，增長3.6%；產(chǎn)業(yè)增加值997.14億元，增長2.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2486.07億元，增長10.2%。三次產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重分別為22.0:22.3:55.7。

“經(jīng)過30年的發(fā)展，海南經(jīng)濟政策體系框架已經(jīng)形成，對外開放特別是‘一帶一路’的基本體系和通路已經(jīng)打通，積累了一定的改革開放經(jīng)驗和一批改革開放的人才團隊?！焙Ｄ洗髮W教授鐘哲輝告訴記者，建省辦經(jīng)濟特區(qū)30年來，海南省經(jīng)濟結構不斷調(diào)整和優(yōu)化，已經(jīng)具備了發(fā)展自由貿(mào)易試驗區(qū)和自由貿(mào)易港的基礎和條件。

中國（海南）改革發(fā)展研究院院長遲福林認為，當前海南建設自由貿(mào)易港的條件遠遠超過世界上其他自由貿(mào)易港設立之初的綜合發(fā)展水平。“決定在海南探索建設自由貿(mào)易港，是我們贏得區(qū)域一體化主動權的重要舉措，有利于給外來資本創(chuàng)造更多的市場空間，是在貿(mào)易保護主義、單邊主義抬頭之際，中國主動擴大開放的舉措之一?！?/strong>

遲福林表示，未來海南自由貿(mào)易試驗區(qū)將以服務貿(mào)易創(chuàng)新發(fā)展為重大突破口，加快旅游、醫(yī)療、健康、教育、文化等生活性服務業(yè)開放和金融、保險、物流等生產(chǎn)性服務業(yè)開放，按照國際化、市場化、法治化的要求推進體制機制創(chuàng)新，營造一個穩(wěn)定、公平、透明、可預期的營商環(huán)境。“這不僅將為海南跨越式發(fā)展提供重要動力，而且也為全國提供可復制、可推廣的改革創(chuàng)新經(jīng)驗?！边t福林表示。

在迎來自由貿(mào)易試驗區(qū)和自由貿(mào)易港新政策后，海南各界正積極參與創(chuàng)建工作。海南師范大學宣傳部告訴記者，該校于4月15日成立了中國特色自由貿(mào)易港研究。據(jù)了解，該以知名經(jīng)濟學家管清友為經(jīng)濟學家，同時聘請商務部、中國社科院等國內(nèi)相關部門的專家學者組成學術委員會，將圍繞海南全島建設自由貿(mào)易試驗區(qū)相關重大問題開展調(diào)査研究，為海南全島建設自由貿(mào)易區(qū)和逐步探索中國特色自由貿(mào)易港建設提供智力支撐和人才服務保障。

房地產(chǎn)扮演重要角色

在自由貿(mào)易試驗區(qū)和自由貿(mào)易港的政策機遇下，敏感的房地產(chǎn)市場首先作出反應。當?shù)匾晃皇袌鋈耸勘硎荆?strong>自由貿(mào)易港政策對房地產(chǎn)市場帶來了一定影響，但受制于不斷更新的調(diào)控政策，外來投資者的進入門檻較高。

該市場人士提醒，雖然目前的調(diào)控政策在首付比例等方面作出規(guī)定，但實際上島外客戶和投資者中全款買房的占比較高，因此目前的調(diào)控政策在非限購區(qū)域對外來購房者影響有限。“以?？谑袨槔?，海口實行分區(qū)域限購，西海岸和江東片區(qū)也就是南渡江以東為非限購區(qū)域，自由貿(mào)易港政策對?？诜康禺a(chǎn)市場的影響也主要在這里?！?/p>

在自由貿(mào)易試驗區(qū)和自由貿(mào)易港建設政策下，關于海南房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，遲福林認為，如果全島統(tǒng)一規(guī)劃，按照一個大城市統(tǒng)一布局，真正實現(xiàn)統(tǒng)一土地利用、統(tǒng)一基礎設施建設、統(tǒng)一社會政策、統(tǒng)一城鄉(xiāng)管理、統(tǒng)一環(huán)境保護，海南總體的資源利用價值在提升，總體的房地產(chǎn)價格可能會有所上漲，但是平均價格上漲有利于抑制價格，海南會在房地產(chǎn)上嚴格控制。

對于“海南要以壯士斷腕的決心來減少經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴”，沈曉明解釋說，一方面土地資源，另一方面，造了房子就要有基礎設施和社會公共服務的配套，但海南目前還是欠發(fā)達省份，不能完全配套，因此房地產(chǎn)作為海南的支柱產(chǎn)業(yè)不可持續(xù)。他表示，海南要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，絕不讓海南變成房地產(chǎn)的加工廠。

事實上，近兩年隨著海南房地產(chǎn)市場過快升溫，海南省已經(jīng)密集出臺了多項調(diào)控政策。2016年2月，海南省出臺《關于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，要求加強商品住宅用地計劃管理和規(guī)劃審批調(diào)控，對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同）及產(chǎn)權式酒店用地審批（包括農(nóng)用地轉用及土地征收審批、土地供應審批、已供應的非商品住宅用地改為商品住宅用地審批、商品住宅用地容積率提高審批），暫停新建商品住宅項目規(guī)劃報建審批。

進入2017年，隨著全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控潮襲來，海南省也加入調(diào)控“大軍”。2017年4月全省限制購買多套商品住宅；5月?？?、三亞、五指山、保亭、瓊中、白沙等市縣分別設置限購區(qū)域或出臺限購政策；9月出臺圍填海令，停止中部生態(tài)核心區(qū)開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項目，停止批準套型建筑面積在100平方米以下的商品住宅建設；10月海口等4市縣將住房限制轉讓年限提高到5年，暫停土地二級市場轉讓交易；11月暫停商轉公貸款政策，全面實行商品住宅用地供應計劃管理，在保障省內(nèi)居民住房的基礎上，進一步減縮商品住宅用地規(guī)模。

2018年，海南省在完善之前調(diào)控措施的基礎上，出臺了被認為是“全國嚴”的調(diào)控政策。3月31日，海南省發(fā)布《關于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的通知》，要求全省加強嚴格購房資格審查，非該省戶籍在海南只能購買1套住房，且需提供至少一名家庭成員在該省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設的商品住宅只能面向本市(縣)居民家庭銷售。非該省戶籍購房申請商業(yè)性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。自取得不動產(chǎn)權證之日起5年內(nèi)禁止轉讓。同時，還規(guī)定提供虛假證明購房者，5年內(nèi)不得在海南省購房。

李敏納認為，在海南自由貿(mào)易港建設的政策機遇下，未來海南房地產(chǎn)業(yè)仍將在海南經(jīng)濟社會發(fā)展中扮演重要的角色。但是，今后購房者到海南置業(yè)應該轉變投資炒房的態(tài)度，持改善住房、只住不炒和為海南經(jīng)濟社會發(fā)展服務的心態(tài)。

“海南有些地方賣一塊地就能有財政收入，所以搞房地產(chǎn)很省事。但是我們要用績效考核這支‘指揮棒’去引導發(fā)展什么，比如實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、補教育短板、發(fā)展旅游等?！焙Ｄ鲜∈∥瘯泟①n貴在今年全國“兩會”期間表示。

新藍圖新挑戰(zhàn)

海南省因改革開放而生，也因改革開放而興。在自由貿(mào)易試驗區(qū)和自由貿(mào)易港建政策機遇下，海南省如何下好這盤棋？

根據(jù)《中共國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》（以下簡稱《意見》），海南未來要堅持4個戰(zhàn)略定位，即全面深化改革開放試驗區(qū)、國家生態(tài)文明試驗區(qū)、國際旅游消費、國家重大戰(zhàn)略服務保障區(qū)。

《意見》強調(diào)，海南自由貿(mào)易港建設要體現(xiàn)中國特色，符合海南發(fā)展定位，學習借鑒國際自由貿(mào)易港建設經(jīng)驗，不以轉口貿(mào)易和加工制造為，而以發(fā)展旅游業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)為主導?！兑庖姟访鞔_到2025年，海南將初步建立自由貿(mào)易港制度，營商環(huán)境達到國內(nèi) 水平；到2035年，自由貿(mào)易港的制度體系和運作模式更加成熟，營商環(huán)境躋身全球前列。

以旅游業(yè)為例，數(shù)據(jù)顯示，過去5年，海南島年接待游客總人數(shù)從3320.4萬人次躍升到6745萬人次，旅游總收入從379.1億元增長到812億元，年均分別增長11.5%和15.4%，2017年入境游客人數(shù)突破100萬人次。在此基礎上，《意見》要求推動旅游業(yè)轉型升級，加快構建以觀光旅游為基礎、休閑度假為、文體旅游和健康旅游為特色的旅游產(chǎn)業(yè)體系，推進全域旅游發(fā)展。

此外，《意見》還要求完成生態(tài)保護紅線、基本農(nóng)田、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界和海洋生物資源保護線、圍填?？刂凭€劃定工作，嚴格自然生態(tài)空間用途管制。實行嚴格的節(jié)約用地制度，實施建設用地總量和強度雙控行動，推進城市更新改造，對低效、零散用地進行統(tǒng)籌整合、統(tǒng)一開發(fā)，確保海南建設用地總量在現(xiàn)有基礎上不增加。

遲福林認為，海南建設自由貿(mào)易試驗區(qū)，跟國內(nèi)其他自由貿(mào)易試驗區(qū)不同之處，是有步驟地加快推進自由貿(mào)易港的政策和制度建設。同時，海南自由貿(mào)易試驗區(qū)和自由貿(mào)易港建設，是以服務業(yè)市場開放為，形成服務貿(mào)易發(fā)展新高地，這也正是海南從自由貿(mào)易試驗區(qū)走向自由貿(mào)易港的一個重大任務。

自由貿(mào)易試驗區(qū)和自由貿(mào)易港建設需要提供多方面的系統(tǒng)保障，劉澄認為房地產(chǎn)是重要方面之一。“新政策幫助海南吸引全球投資者的關注，也必然會吸引全球資金進入海南。過快增長的房價會給產(chǎn)業(yè)升級帶來負面效果，不利于海南的國際化進程。調(diào)控好房價上漲節(jié)奏，使之與產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段相適應是海南建設自由貿(mào)易試驗區(qū)和自由貿(mào)易港面臨的挑戰(zhàn)之一?！?/strong>劉澄表示。