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樓市新政后房貸審批操作出現(xiàn)七大變化
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:京華時(shí)報(bào) 閱讀 888 次
多輪樓市調(diào)控政策對(duì)房貸市場(chǎng)的影響正逐漸顯現(xiàn)。記者昨天從各大銀行及專業(yè)個(gè)貸機(jī)構(gòu)偉嘉安捷獲悉,自樓市調(diào)控政策陸續(xù)發(fā)布以來(lái),在銀行審核和發(fā)放個(gè)人住房貸款的操作過(guò)程中,出現(xiàn)了七大變化。
變化之房齡:貸款房屋房齡受限
案例:北京人小唐近期看中了一套建于1986年的二手房,但在申請(qǐng)貸款時(shí),卻被銀行以房齡超過(guò)20年為由拒絕。
求證:記者昨天從銀行方面獲悉,目前各銀行對(duì)貸款房屋房齡的審核較以往更為嚴(yán)格,現(xiàn)階段,多數(shù)銀行對(duì)于房齡在20年以上的房產(chǎn)基本是不受理貸款申請(qǐng)的。不過(guò)一家國(guó)有銀行信貸部門負(fù)責(zé)人告訴記者,他們?cè)诳紤]房齡的同時(shí)還會(huì)看房屋的產(chǎn)權(quán)是否清晰,位置是否靠近市。如果位置很好、產(chǎn)權(quán)清晰,房齡超過(guò)20年的也有可能放貸。
總結(jié):如果不是房源特殊,目前購(gòu)購(gòu)1990年以前建成的房產(chǎn)基本上是無(wú)法貸款的。而在去年,銀行對(duì)房齡超過(guò)20年的房產(chǎn)通常會(huì)受理貸款申請(qǐng),只是貸款成數(shù)會(huì)降低一些。
變化之審核:強(qiáng)化收入證明審核
案例:就職于廣告公司的小韓準(zhǔn)備貸款購(gòu)購(gòu)一套總價(jià)為150萬(wàn)元的房子,想貸款100萬(wàn)元。銀行審核發(fā)現(xiàn),小韓單位開(kāi)具的收入證明顯示其月收入為15000元,但其銀行流水單上卻只有8000元。銀行認(rèn)為二者數(shù)額相差較大,所以降低了小韓的貸款成數(shù)。
求證:某商業(yè)銀行人士告訴記者,目前銀行除要求借款人提供加蓋所在單位公章的收入證明外,還會(huì)對(duì)借款人提供的銀行流水仔細(xì)核對(duì),如果發(fā)現(xiàn)借款人銀行流水與收入證明存在較大懸殊,一般會(huì)將借款人的收入證明認(rèn)定為“無(wú)效”。
總結(jié):在貸款政策未收緊前,銀行對(duì)借款人的收入證明審核不會(huì)這樣“吹毛求疵”。在貸款政策收緊后,各銀行對(duì)借款人收入證明的審查更為嚴(yán)格。
變化之放款:批貸放款周期延長(zhǎng)
案例:曹先生較近看上了一套位于北四環(huán)的二手房,但手中資金不足需要貸款。該房屋的業(yè)主秦小姐又著急用錢,想在一個(gè)月內(nèi)拿到房款。但根據(jù)銀行現(xiàn)在的二手房放款流程,業(yè)主較終拿到錢可能要花費(fèi)兩個(gè)月左右。
求證:銀行方面表示,自北京銀監(jiān)局4月20日通知要求銀行在批貸和放款時(shí)實(shí)行“先抵押后放款”以后,銀行現(xiàn)在都是在客戶批貸→過(guò)戶→辦理抵押登記手續(xù)→銀行見(jiàn)他項(xiàng)權(quán)利證后才會(huì)放款。而此前,在購(gòu)賣雙方過(guò)戶見(jiàn)契稅票后,銀行即可放款給業(yè)主。
總結(jié):“先抵后放”規(guī)定延長(zhǎng)了二手房貸款批貸和放款周期,使業(yè)主的拿款周期延長(zhǎng)了至少一個(gè)月,也增大了購(gòu)賣雙方的資金和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。
變化之審核:逾期記錄審核更嚴(yán)
案例:小董名下有一套房產(chǎn),貸款未結(jié)清,打算再購(gòu)一套房改善居住條件,但銀行審核出小董去年有過(guò)8次逾期還款記錄,其中3次為房貸,5次為信用卡還款滯后。銀行因此拒絕向小董放貸。
求證:銀行界人士在接受記者采訪時(shí)表示,在目前信貸收緊的情況下,銀行對(duì)借款人的個(gè)人信用資質(zhì)審核更加苛刻,如果借款人有過(guò)兩年內(nèi)連續(xù)3次的逾期還款記錄,貸款申請(qǐng)基本都會(huì)被銀行拒批。
總結(jié):除房貸、車貸外,個(gè)人信用卡以及替他人擔(dān)保貸款還款情況等,都會(huì)被銀行納入借款人信用審核之列。在調(diào)控政策出臺(tái)前,貸款政策相對(duì)寬松的情況下,個(gè)別銀行可能會(huì)“睜一只眼閉一只眼”。但目前,這種情況已幾乎沒(méi)有可能。
■其他變化盤點(diǎn)
貸款額降低頭付增加
政策規(guī)定:“京十二條”要求銀行提高各套房貸的頭付和利率。
銀行做法:目前在頭套房房貸方面,銀行要求90平方米以下的頭付比例較低為20%,90平方米以上的頭付比例較低為30%;二套房的頭付比例較低為50%。也就是說(shuō),新政實(shí)施后,借款人購(gòu)購(gòu)90-140平方米之間的頭套房以及二套房時(shí),能拿到的貸款額都比以前降低了,即頭付款相應(yīng)增加。
三套房已全面停貸
政策規(guī)定:6月4日,住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)出通知,明確對(duì)二套房的認(rèn)定以家庭為單位,同時(shí)執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。
銀行做法:記者了解到,目前銀行已陸續(xù)開(kāi)始通過(guò)“認(rèn)房又認(rèn)貸”來(lái)認(rèn)定二套房和三套房,對(duì)于審查出的二套房,頭付、利率均予以上調(diào),三套房已全面停貸。在審查借款人及其配偶的貸款記錄時(shí),只要在央行的征信系統(tǒng)中能夠查詢到借款人家庭名下有過(guò)兩次貸款記錄,不論該房產(chǎn)貸款是結(jié)清或已出售,再申請(qǐng)貸款時(shí)都按第三套房拒批。
外地人貸款門檻高
政策規(guī)定:“京十二條”要求外地購(gòu)房人在京購(gòu)房時(shí),必須提供一年以上的納稅及社保證明方可申請(qǐng)貸款。而按照住建部等部委6月4日出臺(tái)的較新規(guī)定,對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的,按套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行。
銀行做法:目前各銀行對(duì)外地人的貸款申請(qǐng)審核都異常嚴(yán)格,均要求提供相關(guān)納稅或社保繳納證明,否則不予受理。住建部等部委出臺(tái)的規(guī)定,雖然等于給“京十二條”的相關(guān)規(guī)定開(kāi)了一道口子,不過(guò)該政策執(zhí)行到地方應(yīng)該還需要一段時(shí)間。
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