2008年，央行在4年后重新進(jìn)入降息通道；5年以上期限存貸款利率一度出現(xiàn)倒掛；“房貸新政”緊急出臺……諸多相關(guān)政策的迅速轉(zhuǎn)向，引發(fā)客戶重新審視“定息房貸”以及“提前還款”等措施的利弊。

　　2009年，房貸客戶是該“解套”定息房貸、還是該提前還貸，或是選擇貸款“轉(zhuǎn)會”？在做出決定前，需要對宏觀經(jīng)濟(jì)走勢有所判斷。

　　關(guān)鍵詞1

　　定息房貸 “定轉(zhuǎn)浮”抓住降息利好

　　政策性事件：2008年，央行連續(xù)5次下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，5年期以上貸款利率由去年年底的7.83%一路下滑至5.94%。

　　事件影響：降息對于大部分房貸客戶來說是“利大于弊”，但定息房貸客戶則面臨不小的損失。以客戶貸款100萬、10年期為例，若選擇浮動利息，在2008年的連續(xù)降息后，月供將減少近千元、承擔(dān)的總利息支出減少超過10萬元。

　　銀行推“轉(zhuǎn)貸款”業(yè)務(wù)

　　據(jù)記者從招行、光大、建行等銀行了解到，去年下半年到今年年初，在加息預(yù)期仍舊濃烈之際辦理定息房貸的客戶，其平均簽約利率達(dá)到7%左右，遠(yuǎn)高于現(xiàn)行利率。

　　上述銀行一位房貸客戶經(jīng)理表示，銀行方面已經(jīng)開通了“定息房貸轉(zhuǎn)浮息房貸”的業(yè)務(wù)，目的即在于幫助客戶規(guī)避定息房貸所帶來的損失。

　　根據(jù)目前上海各銀行間 “轉(zhuǎn)貸款”的相關(guān)政策，只要貸款人提出書面申請，一般都可以轉(zhuǎn)換成功，在轉(zhuǎn)成浮息利率后，享受的利率下浮幅度為15%。對于頭套房貸的定息房貸，是否能按國家發(fā)布的房貸新政執(zhí)行基準(zhǔn)下浮30%的浮息房貸，仍需通過相關(guān)審批后，按照較終的審批決定進(jìn)行操作。

　　同時(shí)，也有部分銀行規(guī)定定息房貸客戶必須正常還款1年以上才可轉(zhuǎn)成浮息貸款，但一般不收取違約金等費(fèi)用，因此轉(zhuǎn)房貸對客戶而言沒有成本。

　　定息仍有“翻身”之時(shí)

　　值得注意的是，定息房貸客戶是否轉(zhuǎn)成浮息，不應(yīng)該僅僅考慮當(dāng)前的成本。

　　“目前，較樂觀的預(yù)期是到明年年中世界經(jīng)濟(jì)可以穩(wěn)定下來，同時(shí)明年上半年歐美等主要經(jīng)濟(jì)體不會出現(xiàn)深度衰退?！敝行偶稳A銀行頭席經(jīng)濟(jì)策略師廖群對記者表示，在美國接近零利率的貨幣政策背景下，明年下半年世界可能重新面臨通脹。這也就是說，到明年下半年，人民幣可能重新回到加息通道。

　　銀行業(yè)內(nèi)人士對此亦表示認(rèn)可，現(xiàn)在的利率政策是國家為刺激經(jīng)濟(jì)采取的非常之舉，待利率多次下調(diào)并“觸底”后，屆時(shí)申請固定房貸，會比較劃算。

　　“理論上講，客戶與銀行簽訂定息房貸后，是不好隨便放棄的”，一銀行房貸部總經(jīng)理認(rèn)為，客戶明年是否選擇定息房貸，以及選擇定息年限如何測定，必須隨時(shí)掌握中國整體經(jīng)濟(jì)形勢及貨幣政策后再給予定論。

　　即使明年世界經(jīng)濟(jì)增長前景仍不樂觀（繼續(xù)降息），當(dāng)前也不是所有的定息房貸客戶都適合轉(zhuǎn)成浮息。如2006年早期選擇辦理固定房貸利率的客戶，按照當(dāng)年5年以上固定優(yōu)惠利率6.08%，仍比現(xiàn)在5年以上基準(zhǔn)利率6.72%低64個(gè)基點(diǎn)。

　　關(guān)鍵詞2

　　提前還貸 利率“倒掛”激活閑散資金

　　政策性事件：2008年10月，央行和財(cái)政部聯(lián)手推出樓市救市政策，其中規(guī)定房貸利率下浮幅度由15%提高到30%

　　事件影響：人民幣5年期存款利率和下浮后的同期限貸款利率出現(xiàn)“倒掛”：當(dāng)時(shí)貸款基準(zhǔn)利率是7.47%，打過7折之后是5.229%，與5年期存款基準(zhǔn)利率5.58%相比，低了0.351個(gè)百分點(diǎn)。

　　用理財(cái)收益抵消利息

　　在經(jīng)歷了2008年的“倒掛”事件后，“謹(jǐn)慎對待提前還貸”的觀點(diǎn)開始受到銀行客戶的重視。雖然央行的再度降息很快改變了這一極端現(xiàn)象，但這也證明在特殊經(jīng)濟(jì)時(shí)期，閑散資金創(chuàng)造的價(jià)值也有可能抵消利息支出。

　　在利率“倒掛”期間，假如客戶手中有100萬元，打算購購一套總價(jià)100萬元的住房，如果從銀行貸款80萬，之后將未使用的80萬元在銀行辦理5年期定期存款。這樣他每年可以從銀行獲得利差800000×0.351%＝2808元，如果是10年期貸款，獲益近3萬元。

　　招行理財(cái)顧問認(rèn)為，以之前5年以上貸款基準(zhǔn)利率6.12%計(jì)算，部分貸款人可以享受到7折后的優(yōu)惠利率是4.28%，而當(dāng)前銀行理財(cái)市場上不缺年收益率5%以上的產(chǎn)品。即便投資者不投資銀行理財(cái)產(chǎn)品，在降息預(yù)期和CPI下滑的情況下，債券市場也存在投資價(jià)值。本報(bào)綜合中信證券、中金公司的分析報(bào)告發(fā)現(xiàn)，機(jī)構(gòu)普遍預(yù)測明年債券市場的收益率可能達(dá)到5%以上。

　　同時(shí)，如果客戶是利用了公積金和商業(yè)貸款混合的組合貸款形式，提前還貸就更“沒有必要”。數(shù)據(jù)顯示，去年公積金的收益平均水平在1.8%~2.2%之間，但公積金貸款的利率卻要比商業(yè)貸款低，這就意味著投資者的貸款成本比純粹的商業(yè)貸款要低，“套利”空間更大。

　　“存抵貸”一舉兩得

　　“提前還貸有一個(gè)重要前提——沒有其他更好的投資理財(cái)渠道”，深發(fā)展房貸部人士表示。

　　值得注意的是，當(dāng)前客戶投資渠道的確不寬泛，對于大部分房貸客戶而言，與其將資金投入資本市場去博取高風(fēng)險(xiǎn)收益，不如把錢還銀行“安穩(wěn)”。實(shí)際上，對于這部分客戶，考慮一下目前銀行均有推出的 “存抵貸”等品種，也不失為一個(gè)兩全的選擇。

　　所謂“存抵貸”，即將活期存款賬戶與房屋貸款關(guān)聯(lián)起來，并將自己的閑置資金放在約定的活期賬戶上，就可達(dá)到少交貸款利息的目的。當(dāng)存款余額超過5萬元后，銀行按一定比例將其視作“提前還貸”，節(jié)省的利息將作為理財(cái)收益返還到賬戶上。但活期賬戶上的資金并未真正動用。用此業(yè)務(wù)，使投資者在賬戶里保留一定金額的余錢，一旦行情來臨，也不耽擱投資。

　　關(guān)鍵詞3

　　房貸“轉(zhuǎn)會”擇機(jī)搬家鎖定優(yōu)惠

　　政策性事件：不久前出臺的房貸新政規(guī)定，對符合條件的房貸客戶，可執(zhí)行頭付2成，貸款利率下浮30%的優(yōu)惠條件。

　　影響：銀行萬億存量房貸將重新定價(jià)，在部分銀行對存量房貸該不該優(yōu)惠還有些遲疑時(shí)，一些小銀行已經(jīng)展開了對客戶的爭奪。

　　中小銀行暗中爭奪客戶

　　理論上講，房貸新政應(yīng)該于明年1月1日正式執(zhí)行，但目前銀行方面的態(tài)度是，符合普通商品房概念的頭套房客戶，7折利率優(yōu)惠應(yīng)該沒有問題，但在存量房貸上各銀行意見不一，銀行更傾向于不打折，前提是各家銀行“統(tǒng)一操作”。

　　對于銀行而言，下調(diào)利率將面臨利潤大幅縮小的壓力；不下調(diào)，客戶有可能被其他銀行挖走。

　　目前，市場一度傳聞上海多家銀行曾有“價(jià)格聯(lián)盟”，即各家銀行都不會給存量客戶較低折扣。盡管這樣，業(yè)務(wù)規(guī)模相對較小的銀行，仍舊希望借此爭奪一部分客戶。目前，很多客戶其實(shí)已經(jīng)收到中小銀行的短信廣告——如果將貸款通過轉(zhuǎn)按揭的方式轉(zhuǎn)移到該行，將可以享受較低的利率水平，并且客戶不需要承擔(dān)轉(zhuǎn)按揭的擔(dān)保費(fèi)等費(fèi)用。

　　也就是說，如果原有貸款銀行明年仍不能給予較優(yōu)惠利率折扣，房貸客戶可以考慮選擇 “轉(zhuǎn)會”這一條路?！叭绻秀y行不設(shè)置障礙，轉(zhuǎn)按揭大概1周內(nèi)就能辦妥”，一中小股份制銀行內(nèi)部人士曾對記者表示，原有銀行對提前還貸，一般都會設(shè)置2～3個(gè)月的“排隊(duì)”期。

　　繼續(xù)優(yōu)惠可能性不大

　　對于客戶而言，明年在貸款利率上繼續(xù)獲得大幅度優(yōu)惠的可能性將越來越小。為破解房地產(chǎn)市場“膠著”狀態(tài)，近期不斷出臺的政策似乎更多從銀行利益考慮。

　　中信嘉華頭席經(jīng)濟(jì)策略師廖群認(rèn)為，央行貨幣政策在保樓市的同時(shí)有必要考慮商業(yè)銀行的生存環(huán)境。除非西方經(jīng)濟(jì)深度衰退，中國經(jīng)濟(jì)面臨保6甚至保5的境地，才有可能采取大幅降息的貨幣政策。因此，明年即使有意繼續(xù)啟動房地產(chǎn)市場，一定會是把財(cái)政政策放在頭位，貨幣政策配合。

　　也就是說，如果當(dāng)前客戶能夠通過“轉(zhuǎn)會”鎖定貨幣政策的優(yōu)惠，應(yīng)該是較佳的選擇。

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