“住宅房地產(chǎn)已經(jīng)被搞得過(guò)于類似于證券化的市場(chǎng)，過(guò)去十年如果說(shuō)是住宅房地產(chǎn)的繁榮期，那么未來(lái)的十年應(yīng)該就是商業(yè)地產(chǎn)的天下，在那個(gè)時(shí)候，屬于政府的手應(yīng)該沒(méi)有那么重了”。在馮侖看來(lái)，這是萬(wàn)通之所以選擇商業(yè)地產(chǎn)作為未來(lái)的理由，商業(yè)地產(chǎn)也該是萬(wàn)通進(jìn)入“現(xiàn)代化”的一個(gè)標(biāo)志之一。

　　萬(wàn)通現(xiàn)代化

　　雖然剛剛公布了一份數(shù)據(jù)華麗的業(yè)績(jī)年報(bào)，然而在上周五萬(wàn)通舉行的投資者交流會(huì)上，來(lái)自于對(duì)萬(wàn)通未來(lái)一年業(yè)績(jī)的質(zhì)疑仍然占據(jù)了投資者提問(wèn)的主題。預(yù)收賬款的大幅下滑已經(jīng)讓市場(chǎng)開(kāi)始擔(dān)憂馮侖提出的“08-10年公司業(yè)績(jī)復(fù)合增長(zhǎng)不低于50%”的目標(biāo)。

　　對(duì)此，萬(wàn)通董事會(huì)秘書(shū)程曉晞闡述了萬(wàn)通的商業(yè)物業(yè)計(jì)劃。2009年，萬(wàn)通將積極推進(jìn)商用物業(yè)，以求實(shí)現(xiàn)公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。

　　這顯然也是馮侖的目標(biāo)，經(jīng)歷過(guò)多輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整周期的馮侖對(duì)于萬(wàn)通告別“野蠻生長(zhǎng)”、進(jìn)入“現(xiàn)代化”抱著極高的期待。

　　這種期待體現(xiàn)在了與天津泰達(dá)的合作、引入中國(guó)人壽投資等種種萬(wàn)通所認(rèn)為的戰(zhàn)略性舉措上。而讓萬(wàn)通略帶失望的是：在完成這些之時(shí)，擺在面前的卻是一個(gè)風(fēng)云突變的房地產(chǎn)市場(chǎng)，馮侖的下一個(gè)轉(zhuǎn)折會(huì)在哪里？

　　“不可否認(rèn)，來(lái)自國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)日趨激烈，萬(wàn)通所在的天津?yàn)I海新區(qū)更是‘樓挨樓’的競(jìng)爭(zhēng)，像萬(wàn)科、中海等這些大公司對(duì)于住宅尤其擅長(zhǎng)，我們提出的是差異化戰(zhàn)略，在濱海新區(qū)我們考慮更多的是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的方向”，馮侖表示。

　　對(duì)于萬(wàn)通而言，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的投資雖然并非陌生，目前萬(wàn)通手上已有一批商業(yè)物業(yè)，但萬(wàn)通所變現(xiàn)出來(lái)的對(duì)于住宅地產(chǎn)的全面退守卻讓人意外。

　　“房地產(chǎn)問(wèn)題住宅化；住宅問(wèn)題道德化；道德問(wèn)題去市場(chǎng)化；較后導(dǎo)致短缺化和貧困化，這是近幾年來(lái)住宅市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題”，對(duì)于萬(wàn)通退守住宅市場(chǎng)馮侖認(rèn)為是住宅市場(chǎng)出了問(wèn)題，而這也被馮侖認(rèn)為是“房地產(chǎn)商成為暴利和黑心的代名詞”的原因之一。

　　“相比起來(lái)，商住不動(dòng)產(chǎn)方面被妖魔化被道德化和被政府過(guò)度管制方面則比較少”，馮侖表示。

　　“教父”馮侖

　　在馮侖看來(lái)，萬(wàn)通之所以選擇商業(yè)地產(chǎn)作為未來(lái)，原因似乎不僅僅于此，同時(shí)也在于萬(wàn)通本身已經(jīng)在告別“野蠻生長(zhǎng)”，開(kāi)始走進(jìn)“現(xiàn)代化”的一個(gè)管理模式。

　　在馮侖關(guān)于民營(yíng)企業(yè)野蠻生長(zhǎng)的表述中，他將民營(yíng)企業(yè)所面臨的問(wèn)題歸結(jié)為處理政商關(guān)系、處理私人資本和國(guó)有資本關(guān)系、處理企業(yè)發(fā)展和社會(huì)角色關(guān)系三方面上，他認(rèn)為，這三個(gè)關(guān)系的錯(cuò)亂讓民營(yíng)企業(yè)在成長(zhǎng)期背負(fù)著“原罪”。

　　“公司的野蠻生長(zhǎng)主要在《公司法》以前，在沒(méi)有《公司法》之前有野蠻的成分，但《公司法》之后，作為民營(yíng)企業(yè)，萬(wàn)通的發(fā)展已經(jīng)逐漸被納入法制和規(guī)范的軌道”，在回答投資者的提問(wèn)時(shí)馮侖表示。

　　然而，事實(shí)上在商業(yè)地產(chǎn)的管理方面萬(wàn)通的“現(xiàn)代化”卻似乎還只局限于一個(gè)美國(guó)“鐵獅門”的標(biāo)桿，并無(wú)多少自我的“現(xiàn)代化”成分。

　　“我們一直在探討，從一個(gè)在中國(guó)快速成長(zhǎng)的以住宅為核心產(chǎn)品市場(chǎng)，轉(zhuǎn)到一個(gè)更加豐富完善的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，在這個(gè)過(guò)程中商用不動(dòng)產(chǎn)的地位會(huì)越來(lái)越重要，問(wèn)題是一個(gè)公司怎么樣逐漸形成在商用不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，需要時(shí)間和運(yùn)營(yíng)能力，以及良好的外部的財(cái)務(wù)環(huán)境?！瘪T侖表示。

　　而被馮侖奉為經(jīng)典的美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)模式其實(shí)也只在于簡(jiǎn)單的四句話：中期持有，能力導(dǎo)向，資本權(quán)益為核心，收入多樣化。

　　顯然，萬(wàn)通目前仍未在此有所建樹(shù)?！爸辽僭?8年下半年以來(lái)，萬(wàn)通沒(méi)有任何新項(xiàng)目的進(jìn)展，08年全年的業(yè)績(jī)大多在上半年取得，杭州商業(yè)項(xiàng)目也一直處在前期準(zhǔn)備階段”，一名萬(wàn)通的投資者對(duì)萬(wàn)通表達(dá)了他的疑惑。

　　“我們現(xiàn)在走的是一個(gè)持續(xù)健康發(fā)展之路，不是野蠻生長(zhǎng)之路，我們目前正在孕育很多新的機(jī)會(huì)和項(xiàng)目，但是就像一個(gè)女人在懷孕的時(shí)候，當(dāng)然看不見(jiàn)滿地跑的孩子，等到孩子下來(lái)之后，也許他的啼哭會(huì)嚇你一跳?！瘪T侖對(duì)投資者的回答不乏幽默。

　　也許，馮侖的角色是決定萬(wàn)通“現(xiàn)代化”的一個(gè)關(guān)鍵，正如馮侖用汽車的品牌來(lái)形容萬(wàn)通時(shí)所說(shuō)過(guò)的話一樣：“萬(wàn)通就像中規(guī)中矩的奧迪”。只是，這樣一輛“奧迪”在馮侖的帶領(lǐng)下是否真的能實(shí)現(xiàn)“現(xiàn)代化”的轉(zhuǎn)變？

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