■本報(bào)記者 劉曉云 深圳報(bào)道

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您對(duì)金地2008年的表現(xiàn)是否滿意？

　　張華綱：在去年市場(chǎng)不好的情況下，金地不但保證了銷售額的增長(zhǎng)，而且頭次突破了100億元，這是值得高興的。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：金地具體采取了哪些策略來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整？

　　張華綱：金地的策略就是現(xiàn)金為王，所以去年我們放慢了開(kāi)發(fā)節(jié)奏，加速回款，也就是降價(jià)銷售。這是整個(gè)行業(yè)都面臨的問(wèn)題，在那個(gè)階段企業(yè)都不再避談降價(jià)，因?yàn)椴换鼗\資金就意味著這個(gè)企業(yè)有撐不下去的可能。

　　金地的公司管理以前都是采用溫和的方式，但從去年開(kāi)始我們采用剛性管理，特別是對(duì)回款指標(biāo)考核非常嚴(yán)格。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2008年年底，金地的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到70.3％，對(duì)于金地意味著什么？

　　張華綱：金地今年一季度末的資產(chǎn)負(fù)債率為70.82％，表面上看起來(lái)是偏高，但這其中有68.9億元是預(yù)收賬款，隨著項(xiàng)目結(jié)算，預(yù)收賬款成為結(jié)算收入，資產(chǎn)負(fù)債率就會(huì)降下來(lái)。

　　根據(jù)市場(chǎng)的情況，我們會(huì)對(duì)公司的負(fù)債率做動(dòng)態(tài)調(diào)整，在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好的情況下，負(fù)債率會(huì)適當(dāng)提高，金地的凈負(fù)債率紅線為100％。

　　金地貨幣資金存量不多，是基于對(duì)市場(chǎng)和融資環(huán)境改善的判斷，目前公司擁有的未使用的銀行授信額度有113億元，定向增發(fā)之后，預(yù)計(jì)銀行后續(xù)還會(huì)增加更多授信額度。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：蟄伏一年后，金地在2009年將保持怎樣的發(fā)展節(jié)奏？

　　張華綱：金地今年主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共26個(gè)，計(jì)劃開(kāi)工面積135萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工面積170萬(wàn)平方米。我認(rèn)為目前定出的開(kāi)工計(jì)劃合理。

　　如果房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)好轉(zhuǎn)，可以適當(dāng)擴(kuò)大開(kāi)工量；但如果下半年出現(xiàn)負(fù)面變化，就會(huì)縮減開(kāi)工。雖然今年一季度珠三角銷售情況較好，但公司在珠三角已推出但未銷售完的項(xiàng)目較多，目前還沒(méi)有擴(kuò)大開(kāi)工面積的計(jì)劃。金地的目標(biāo)是：把存貨盡快消化，把今年新推的項(xiàng)目及時(shí)銷售出去。

　　至于產(chǎn)品定位，今年會(huì)定位在中高端住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，主要是面向剛性需求和改善性需求。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您如何判斷今年的市場(chǎng)狀況？

　　張華綱：較壞的日子已經(jīng)過(guò)去了，目前市場(chǎng)分化現(xiàn)象嚴(yán)重，還會(huì)有一個(gè)振蕩向上的盤整過(guò)程，全國(guó)有可能是價(jià)跌量升的趨勢(shì)。但各個(gè)城市的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r不同，不能一概而論地看今年的市場(chǎng)走勢(shì)。

　　就深圳而言，現(xiàn)在的情況不是回暖，是反轉(zhuǎn)。反觀一下現(xiàn)在深圳各開(kāi)發(fā)商在深圳的土地儲(chǔ)備情況，開(kāi)發(fā)商很少在深圳本地還有土地儲(chǔ)備，所以我很擔(dān)心深圳在這種反轉(zhuǎn)過(guò)后會(huì)報(bào)復(fù)性上漲。

　　價(jià)格和銷售平衡是件很困難的事，但今年價(jià)格調(diào)整的壓力不會(huì)太大。我們也在警告各分公司，不允許大幅提價(jià)，允許技術(shù)性調(diào)價(jià)，不允許策略性調(diào)價(jià)，嚴(yán)控價(jià)格大提升。

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