這句話(huà)背后的潛臺(tái)詞是，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在短期波動(dòng)，但波動(dòng)中蘊(yùn)藏著機(jī)會(huì)，在這個(gè)被短期化的中長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)中，要始終保持敏銳的感覺(jué)，清晰的判斷，既要有短期的布局，更要有長(zhǎng)期的戰(zhàn)略安排。

　　英俊、儒雅、成熟、睿智、穩(wěn)重……用這些詞來(lái)形容47歲的張華綱恰如其分，他的形象一如金地長(zhǎng)期以來(lái)給外界的形象。

　　不過(guò)，現(xiàn)在張華綱說(shuō)，金地的形象還應(yīng)該再年輕一點(diǎn)，三十六七這個(gè)年紀(jì)比較適合，但也不能太年輕，做地產(chǎn)太年輕了不夠沉穩(wěn)。

　　顯然，張華綱希望金地在進(jìn)入“快速發(fā)展期”之后，除了擁有中年人的儒雅，還應(yīng)更具活力和個(gè)性化。事實(shí)上，金地近幾年領(lǐng)跑行業(yè)的快速發(fā)展，以及在金融地產(chǎn)方面的率先試水，已經(jīng)與張華綱所期望的形象非常貼近。

　　“金地——就是金融加地產(chǎn)”，這一提法十幾年前就有，但張華綱認(rèn)為，現(xiàn)在才是金地可以高調(diào)對(duì)外宣稱(chēng)這一定位的時(shí)候。

　　2009：精準(zhǔn)的一躍

　　2008年初開(kāi)始，受房地產(chǎn)調(diào)控政策以及全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)全行業(yè)陷入低谷。

　　張華綱坦言，2008年是他進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)以來(lái)感覺(jué)壓力的一年，“公司銷(xiāo)售滑坡很厲害，價(jià)格也降得很快，睡不著覺(jué)是常有的事?！薄罢l(shuí)也不知道這個(gè)寒冬會(huì)有多長(zhǎng)。”

　　正在大家都在準(zhǔn)備過(guò)寒冬的時(shí)候，金地卻敏銳地感覺(jué)到了市場(chǎng)上一些不尋常的微妙變化?！霸?0月份刺激房地產(chǎn)的政策出臺(tái)之后的兩個(gè)月，我們?cè)阡N(xiāo)售上就有一些好轉(zhuǎn)，特別是深圳、廣州的銷(xiāo)量較先開(kāi)始上來(lái)，頭先可以判斷深圳對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有帶動(dòng)作用。但是我們也注意到，較主要是剛性需求在往里面沖，投資和改善型需求并沒(méi)有進(jìn)來(lái)，客戶(hù)結(jié)構(gòu)決定市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大的反轉(zhuǎn)?！惫唬?009年1月，銷(xiāo)量又突然往下縮，“我心里也咔嗒一下，難道僅僅只是個(gè)反彈？”

　　緊接著，金地的管理層開(kāi)始馬不停蹄地在全國(guó)各地跑市場(chǎng)，僅3月份，就跑了11個(gè)城市。張華綱說(shuō)：“在我們的決策模型里，消費(fèi)者結(jié)構(gòu)中投資客所占的比例是一個(gè)很重要的點(diǎn)，因?yàn)樗麄兏杏X(jué)靈敏，對(duì)未來(lái)也有很清楚的預(yù)判，他們追求的不是完全的底，而是相對(duì)的底部和階段。2月份開(kāi)始，我們就注意到不僅僅成交量又上去了，同時(shí)高端樓盤(pán)在啟動(dòng)，改善和投資型客戶(hù)在大批進(jìn)入?！?/p>

　　因此，當(dāng)大多數(shù)行業(yè)機(jī)構(gòu)還認(rèn)為市場(chǎng)僅僅是回暖的時(shí)候，金地管理團(tuán)隊(duì)根據(jù)自己對(duì)市場(chǎng)深度的理解，得出了一個(gè)非常清晰的判斷，那就是行業(yè)已經(jīng)是反轉(zhuǎn)而不僅僅是反彈?！耙蚨狙杆賹⒔?jīng)營(yíng)策略從防守型調(diào)整為進(jìn)取型，做了一個(gè)投資性的決定，那就是拿地、拿地?！?/p>

　　2009年4月29日，金地打響了當(dāng)年開(kāi)發(fā)商拿地的槍?zhuān)谏虾Ｄ孟铝诵鞗艿貕K，一向以沉穩(wěn)著稱(chēng)的金地這一行動(dòng)立刻引來(lái)市場(chǎng)一片嘩然，金地成為了一面風(fēng)向標(biāo)，拿地公告當(dāng)天股票就以漲停報(bào)收。緊隨其后，金地又在武漢拿下了壕溝地塊。在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始反轉(zhuǎn)，熱潮涌來(lái)繼而全面爆發(fā)之前，金地加快了將貨幣資金轉(zhuǎn)化為土地資產(chǎn)的置換速度。

　　至金地2009年年報(bào)公告時(shí)，金地共獲取了18個(gè)項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備523萬(wàn)平方米，完成了206億元的投資額。金地的土地儲(chǔ)備已經(jīng)達(dá)到1548萬(wàn)平方米，其中公司權(quán)益土地儲(chǔ)備1358萬(wàn)平方米，為公司未來(lái)幾年的發(fā)展儲(chǔ)備了充足資源。

　　除了拿地快之外，2009年金地還加快了開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的速度?！拔覀兘^不允許項(xiàng)目為了多賺個(gè)百分之幾，拖一拖，放一放，項(xiàng)目必須符合我們的開(kāi)發(fā)周期和開(kāi)發(fā)速度?！?/p>

　　就在土地價(jià)格水漲船高，各地“地王”頻現(xiàn)的時(shí)候，金地的拿地行動(dòng)卻戛然而止。“四季度我們基本上就沒(méi)有拿地了，再拿就是冒險(xiǎn)了?！睆埲A綱說(shuō)。

　　正是基于金地對(duì)市場(chǎng)精準(zhǔn)的研判、果斷的出手和對(duì)節(jié)奏的精準(zhǔn)把握，2009年金地收獲了一份靚麗的業(yè)績(jī)。公司全年完成營(yíng)業(yè)收入120.98億元，同比增長(zhǎng)24％，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)17.76億元，同比增長(zhǎng)111％；基本每股收益0.78元。

　　回顧金地所經(jīng)歷的2009年中國(guó)地產(chǎn)界的喧囂和波瀾壯闊，張華綱用了一句頗具詩(shī)意的話(huà)來(lái)做注腳：“大家都在睡覺(jué)的時(shí)候，我們起來(lái)干活了，大家都在準(zhǔn)備過(guò)寒冬的時(shí)候，我們已經(jīng)進(jìn)入春天?！?/p>

　　瞄準(zhǔn)創(chuàng)新型商業(yè)地產(chǎn)

　　本科畢業(yè)于華中理工大學(xué)的張華綱一直被認(rèn)為是一位“理性”的管理者，在他看來(lái)，“理性”更多的體現(xiàn)在要有敏銳的感覺(jué)，并始終保持前瞻性的眼光?！暗禺a(chǎn)是一個(gè)中長(zhǎng)期的產(chǎn)業(yè)，大勢(shì)不能看錯(cuò)，看短做長(zhǎng)在戰(zhàn)略上是非常錯(cuò)誤的，錯(cuò)了以后就不能借勢(shì)盈利?！?/p>

　　商業(yè)地產(chǎn)是2010年金地著力發(fā)展的一個(gè)方向。張華綱認(rèn)為，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到了商業(yè)房地產(chǎn)階段，但是還處于初級(jí)階段。

　　在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，張華綱一再?gòu)?qiáng)調(diào)兩個(gè)字：創(chuàng)新。在他看來(lái)，以往商業(yè)地產(chǎn)以銷(xiāo)售為目的開(kāi)發(fā)模式是不可持續(xù)的，金地將走一些更經(jīng)典的具有創(chuàng)新性的開(kāi)發(fā)模式，將商業(yè)和金融進(jìn)行結(jié)合，但他坦承：“要形成一個(gè)模式很不容易。”

　　張華綱說(shuō)，金地做商業(yè)地產(chǎn)，其中一個(gè)原因是看中了市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)投資的巨大需求?！氨热绫ｋU(xiǎn)法允許保險(xiǎn)公司去購(gòu)這種物業(yè)，用有經(jīng)常性現(xiàn)金收益的物業(yè)去做它的一個(gè)穩(wěn)定的投資載體，這個(gè)需求很大?！?/p>

　　“有了這個(gè)需求，金融杠桿就比較大了，比如這個(gè)項(xiàng)目的收益率只有5％，但把它去做一個(gè)REITS（房地產(chǎn)投資信托基金），它的收益率可以達(dá)到10－15％，對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，錢(qián)已經(jīng)回來(lái)了。用未來(lái)的現(xiàn)金流貼現(xiàn)銷(xiāo)售物業(yè)，公司的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)地降低了很多?！?/p>

　　“REITS是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)平臺(tái)，我們可以通過(guò)打包發(fā)REITS這些方式，把收益權(quán)拿到市場(chǎng)上去做一個(gè)證券化。既把錢(qián)拿回來(lái)了，同時(shí)也保證了客戶(hù)的金融?！?/p>

　　“做商業(yè)地產(chǎn)頭先要有量，所以公司頭先會(huì)介入舊城改造，這是一個(gè)很大的量，很大?！痹谏钲?，金地就積極介入了深圳市崗廈舊城改造項(xiàng)目。

　　張華綱表示，金地在一些商業(yè)項(xiàng)目上還有可能介入后期的經(jīng)營(yíng)?！氨热绮慌懦覀儠?huì)在養(yǎng)老社區(qū)這方面去做一些嘗試?！薄肮芾黼y度會(huì)加大，但相信我們一定會(huì)把這個(gè)工具用好，我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的研究已經(jīng)走在前面并且很深入，這方面也可以借鑒歐美的一些經(jīng)驗(yàn)?！?/p>

　　房地產(chǎn)金融帶來(lái)乘數(shù)效應(yīng)

　　房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，與金融行業(yè)有著高度的類(lèi)似。張華綱認(rèn)為，目前地產(chǎn)公司之間在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力上的差距正在逐步縮小，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將轉(zhuǎn)向資金與資源的整合能力上。房地產(chǎn)金融化是全世界地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，也是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的方向。

　　根據(jù)麥肯錫的研究，預(yù)計(jì)到2015年，中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)管理的總資產(chǎn)將在9100億元左右?！敖鸬叵Ｍ谶@個(gè)市場(chǎng)成熟之前占領(lǐng)一席之地。”

　　張華綱說(shuō)，早在5年前，金地就已經(jīng)開(kāi)始嘗試房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。2004年，金地和摩根士丹利合作做了一個(gè)不良資產(chǎn)處理包。

　　“后來(lái)又嘗試了信托，實(shí)際上是房地產(chǎn)基金的一個(gè)雛形。這兩個(gè)項(xiàng)目不算很成功，但好在都沒(méi)虧錢(qián)，都有5％的收益率?！痹俸髞?lái)金地還和ING（荷蘭國(guó)際集團(tuán)）合作了兩個(gè)項(xiàng)目，合作比較順利。

　　2008年，金地和UBS（瑞士聯(lián)合銀行）共同成立了一個(gè)美元房地產(chǎn)基金，準(zhǔn)備投資于金地的一個(gè)項(xiàng)目。但因次貸危機(jī)和金融危機(jī)的影響，募資走了很多的彎路?！昂贤荚陉懤m(xù)地簽，1億多美元的資金較近很快就會(huì)到位?！?/p>

　　2009年，金地和平安信托展開(kāi)了一項(xiàng)股權(quán)合作，由平安發(fā)信托募資直接投到金地的項(xiàng)目上，這是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的產(chǎn)品，募集的16億元資金里有8億元債，8億元股。

　　張華綱表示，與金融機(jī)構(gòu)的合作無(wú)非是債和股，或者是這兩類(lèi)的組合，而載體無(wú)非是住宅和商業(yè)。“金融機(jī)構(gòu)對(duì)類(lèi)似這樣的合作模式非常感興趣?！?/p>

　　或許出于未來(lái)市場(chǎng)的良好預(yù)期，說(shuō)到這里，張華綱略顯興奮?！胺康禺a(chǎn)金融為公司發(fā)展帶來(lái)的是乘數(shù)效應(yīng)，在未來(lái)的中國(guó)市場(chǎng)，各種結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品的量會(huì)大大增加。未來(lái)金地會(huì)與投資伙伴一起發(fā)起人民幣基金管理工作，主要投資于住宅地產(chǎn)，同時(shí)也會(huì)考慮對(duì)商業(yè)地產(chǎn)以及公司并購(gòu)進(jìn)行投資。”

　　他說(shuō)，金地做基金業(yè)務(wù)跟傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一定是結(jié)合的，“它不光有正常的投資收入，還有一塊是基金管理的收入，基金管理實(shí)際上是風(fēng)險(xiǎn)較低的管理業(yè)務(wù)，中國(guó)的基金管理基本都是盈利的。它對(duì)公司的價(jià)值有比較大的提升作用，而公司也更能夠充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勢(shì)?！?/p>

　　隨著金地在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的深度介入，對(duì)于金地將來(lái)會(huì)否轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)金融投資而淡化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的疑問(wèn)，張華綱表示，金地的本行是開(kāi)發(fā)，金融目前還只是一個(gè)支持性的平臺(tái)?！暗遣恍⌒陌堰@個(gè)平臺(tái)做大了，未來(lái)也不排除它會(huì)成為公司的一個(gè)主業(yè)?！?/p>

　　規(guī)模擴(kuò)張下的千億目標(biāo)

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2009年的跌宕起伏后，2010年更顯撲朔迷離。但在金地看來(lái)，中國(guó)城市化進(jìn)程方興未艾，從高速發(fā)展到進(jìn)入穩(wěn)定期，預(yù)計(jì)還有10年左右的時(shí)間。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的上升趨勢(shì)仍毋庸置疑，市場(chǎng)的短期波動(dòng)并不會(huì)逆轉(zhuǎn)大潮流的方向。

　　張華綱說(shuō)，未來(lái)幾年，在保持較高收益水平下規(guī)模化發(fā)展仍然是公司的戰(zhàn)略主線(xiàn)。他現(xiàn)在的夢(mèng)想是把金地的規(guī)模做到上千億，讓金地成為一個(gè)全球化的現(xiàn)代化企業(yè)。

　　如何實(shí)現(xiàn)千億的跨越？“金地要實(shí)現(xiàn)規(guī)模的倍增發(fā)展，頭先必須有股權(quán)和資本的擴(kuò)張。在股本的擴(kuò)張方面，不排除在一些項(xiàng)目層面做一些廣泛的合作；另一方面就是靠投資，沒(méi)有投資的拉動(dòng)企業(yè)要上規(guī)模也是不太可能的。比如金地去年投了200億拿地，未來(lái)三年會(huì)帶來(lái)600億的銷(xiāo)售額?！?/p>

　　2010年，金地計(jì)劃的投資規(guī)模為100－150億?！盁o(wú)股權(quán)投資的話(huà)可能就100億?！?/p>

　　強(qiáng)調(diào)規(guī)模的增長(zhǎng)意味著，在經(jīng)歷了2009年的大規(guī)模拿地之后，2010年的金地還會(huì)繼續(xù)拿地，只是戰(zhàn)略會(huì)有所調(diào)整。當(dāng)下，對(duì)于金地來(lái)說(shuō)，如何在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行有效布局成為關(guān)鍵任務(wù)?！澳壳耙痪€(xiàn)城市拿

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