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大摩王慶的裸奔

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 811 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。


  在2007年10月香港股市暴跌的前夜,市場(chǎng)一度徘徊于一種抽風(fēng)狀態(tài),恒指動(dòng)則上千點(diǎn)地上躥下跳,讓眾多不知真相的投資者在癲狂中不知所以。輿論市場(chǎng)的鼓噪與喧囂也達(dá)到了頂峰,恒指50000點(diǎn)論也忽悠了一大批中小投資者搭上了通往地獄的末班滑梯。

  一切都和今天中國(guó)的樓市有點(diǎn)相似,較近一段時(shí)間的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)在讓人迷糊。就在很多人認(rèn)為,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在擺脫膠著狀態(tài),勇敢進(jìn)行市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,使房?jī)r(jià)回歸健康理性軌道的時(shí)候,又有一種喊漲的聲音冒了出來。

  就在前幾天的2009年陸家嘴論壇上,摩根士丹利大中華區(qū)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王慶聲稱中國(guó)樓市沒有泡沫,房?jī)r(jià)高并不一定意味著有泡沫,中國(guó)樓市基本上是健康的,當(dāng)前樓市已經(jīng)開始走向復(fù)蘇。

  大摩高舉著“房?jī)r(jià)還得大漲”的大標(biāo)語(yǔ)在前面奔跑,頭腦里幻想著《阿甘正傳》里的那一幕:一回頭,發(fā)現(xiàn)一大幫人在跟著他奔跑。畢竟,以往他們跑的時(shí)候,似乎并沒有孤獨(dú)過。不過時(shí)過境遷,這一次回頭,卻發(fā)現(xiàn)自己是在孤獨(dú)地奔跑,而且是裸奔。因?yàn)槠浯蟮禺a(chǎn)商的外衣,已經(jīng)被媒體剝得一絲不掛。

  大摩中國(guó)高管蓋斯·彼得森賄賂門事件后,大摩大地產(chǎn)商的身份也逐漸為公眾所知曉。作為較早進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投行之一,大摩在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)已累計(jì)投資了數(shù)十億元人民幣,它在這個(gè)時(shí)候密集地唱多中國(guó)房市,其意圖已經(jīng)再明顯不過。

  金融危機(jī)以來,政府出臺(tái)的一系列暖市政策,無疑將防止房?jī)r(jià)在短期內(nèi)的大幅下滑。但這并不意味著政府認(rèn)為當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)合理,更不意味著政府要保房?jī)r(jià)、保房地產(chǎn)商。房地產(chǎn)市場(chǎng)必須擺脫膠著狀態(tài),勇敢進(jìn)行市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、投資規(guī)模以及成交價(jià)格的深度調(diào)整,擠掉泡沫,讓絕大多數(shù)居民有支付能力,讓居民住房消費(fèi)需求釋放出來。這不僅是提振內(nèi)需,維持中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的需要,也是房地產(chǎn)業(yè)自身走出困境的需要。

  王慶言出,應(yīng)者寥寥。就連萬通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖也表示,未來中低價(jià)住宅泡沫會(huì)顯現(xiàn)。而中國(guó)盲目迷信洋投行的時(shí)代,也已經(jīng)過去。大摩王慶的裸奔,只能是個(gè)笑話。

  下一頁(yè):萬通馮侖PK大摩王慶:房市到底有無泡沫? 

  27日,在第五屆中美經(jīng)濟(jì)高峰論壇上,萬通地產(chǎn)(600246行情,愛股)董事長(zhǎng)馮侖的觀點(diǎn)與摩根士丹利大中華區(qū)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王慶發(fā)生了激烈交鋒。

  王慶堅(jiān)決的認(rèn)為,中國(guó)房地產(chǎn)不存在泡沫;而馮侖則表示,未來中低價(jià)住宅泡沫會(huì)顯現(xiàn)。

  王慶:中國(guó)房地產(chǎn)沒有泡沫

  “房地產(chǎn)市場(chǎng)——走進(jìn)后泡沫時(shí)代”,這是主辦方華美協(xié)進(jìn)社給出討論嘉賓的題目。然而,王慶發(fā)言的句就表示“不同意后泡沫時(shí)代的說法”,“美國(guó)房地產(chǎn)確實(shí)有泡沫,但是中國(guó)房地產(chǎn)哪點(diǎn)像有泡沫?”王慶笑問。

  他主要對(duì)兩個(gè)普遍觀點(diǎn)進(jìn)行了駁斥,“購(gòu)不起房子就存在泡沫”。“中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比為8倍,一般發(fā)達(dá)國(guó)家在3-6倍。但是中國(guó)處在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)期間,國(guó)民收入增長(zhǎng)速度快,所以不能靜態(tài)的衡量?!蓖鯌c表示。

  王慶認(rèn)為,中國(guó)情況特殊,不能簡(jiǎn)單的將房?jī)r(jià)收入比與發(fā)達(dá)國(guó)家相比?!爸袊?guó)房屋擁有率很高,同時(shí)住房需求又很強(qiáng)。中國(guó)存在一個(gè)公房私有化的問題,之前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下單位分的房子使得之前獲得房子的成本是很低的,所以不能這樣直接跟美國(guó)做比較,而是應(yīng)調(diào)整房?jī)r(jià)收入比,這也我們調(diào)整后中國(guó)也就在6倍左右,而世界大部分國(guó)家在4-20倍。

  馮侖:蜜月期已過

  未來中低價(jià)房會(huì)有泡沫

  “房地產(chǎn)商的蜜月期已經(jīng)過了,現(xiàn)在是開始好好過日子的階段了?!瘪T侖以這句話開始了他的發(fā)言。

  在經(jīng)過2008年下半年的下跌后,2009年全國(guó)各主要城市商品住宅市場(chǎng)成交量均現(xiàn)回升之勢(shì),房市迎來了“小陽(yáng)春”。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2009年一季度,全國(guó)商品房銷售面積11309萬平方米,同比增長(zhǎng)8.2%。其中,商品住宅銷售面積增長(zhǎng)8.7%。

  但是同時(shí),房屋投資和土地投資卻出現(xiàn)雙回落。一季度,全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元,同比增長(zhǎng)4.1%,增幅比去年同期回落28.2個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積4742萬平方米,同比下降40.1%,而去年同期是增長(zhǎng)29.7%;完成土地開發(fā)面積5223萬平方米,同比下降11.3%

  但是,馮侖卻對(duì)政府大規(guī)模參與低收入人群住房市場(chǎng)表示出了擔(dān)憂。“舉個(gè)例子來講,北京去年、前年每年銷售的房屋住宅大約在16萬套,但是今年光政府就推出來10萬套。政府這樣大規(guī)模的涌入,實(shí)際上形成了中低檔價(jià)位市場(chǎng)的供過于求,逐步形成這個(gè)領(lǐng)域的泡沫。同時(shí)把這個(gè)市場(chǎng)的交易制度,交易規(guī)則都改變了,從而引起大量民營(yíng)企業(yè)被擠出去,事實(shí)上現(xiàn)在中國(guó)A股上十大房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)沒有民營(yíng)了。這就是我說的房地產(chǎn)問題住宅化,就是把所有的房地產(chǎn)問題都?xì)w結(jié)成了住宅問題?!?/p>

  馮侖還認(rèn)為,隨著獨(dú)生子女政策效果的顯現(xiàn),或者在10年20年后,房地產(chǎn)出現(xiàn)供過于求,而商用不動(dòng)產(chǎn)將取代住宅房地產(chǎn)成為新的明星。

  萬通一季度凈利減八成

  馮侖稱實(shí)際情況很好

  萬通地產(chǎn)今年一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入28048萬元,同比減少81.23%;而歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為2522萬元,同比減少88.2%。這也是自2007年發(fā)布一季報(bào)之后,萬通地產(chǎn)發(fā)生的較嚴(yán)重的一次業(yè)績(jī)下滑。

  對(duì)此,馮侖在會(huì)后接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示:“一季度情況實(shí)際上市場(chǎng)都看到了,因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間不同,所以利潤(rùn)下滑不足以說明任何問題。事實(shí)上去年年末萬通的現(xiàn)金是-6億,而今年一季度已經(jīng)是正的1億多,所以可以看到萬通實(shí)際上是非常好的狀況,而利潤(rùn)多少是根據(jù)結(jié)算來看的。”

  對(duì)以今后萬通的定價(jià)策略,馮侖表示,企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)的變化隨時(shí)都可能作出不同的決定。但是他也表示:“如果住宅道德化、去市場(chǎng)的趨勢(shì)不改變,房地產(chǎn)在中低檔上價(jià)格我相信還會(huì)穩(wěn)定,同時(shí)還會(huì)下降?!?/p>

  馮侖認(rèn)為,政府介入對(duì)解決中低收入人群住房問題是有效的,但是如果這個(gè)范圍和市場(chǎng)的邊界不清楚,各地方政府會(huì)不斷擴(kuò)大,會(huì)導(dǎo)致價(jià)格繼續(xù)下降。

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