在2007年10月香港股市暴跌的前夜，市場(chǎng)一度徘徊于一種抽風(fēng)狀態(tài)，恒指動(dòng)則上千點(diǎn)地上躥下跳，讓眾多不知真相的投資者在癲狂中不知所以。輿論市場(chǎng)的鼓噪與喧囂也達(dá)到了頂峰，恒指50000點(diǎn)論也忽悠了一大批中小投資者搭上了通往地獄的末班滑梯。

　　一切都和今天中國(guó)的樓市有點(diǎn)相似，較近一段時(shí)間的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)在讓人迷糊。就在很多人認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在擺脫膠著狀態(tài)，勇敢進(jìn)行市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使房?jī)r(jià)回歸健康理性軌道的時(shí)候，又有一種喊漲的聲音冒了出來。

　　就在前幾天的2009年陸家嘴論壇上，摩根士丹利大中華區(qū)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王慶聲稱中國(guó)樓市沒有泡沫，房?jī)r(jià)高并不一定意味著有泡沫，中國(guó)樓市基本上是健康的，當(dāng)前樓市已經(jīng)開始走向復(fù)蘇。

　　大摩高舉著“房?jī)r(jià)還得大漲”的大標(biāo)語(yǔ)在前面奔跑，頭腦里幻想著《阿甘正傳》里的那一幕：一回頭，發(fā)現(xiàn)一大幫人在跟著他奔跑。畢竟，以往他們跑的時(shí)候，似乎并沒有孤獨(dú)過。不過時(shí)過境遷，這一次回頭，卻發(fā)現(xiàn)自己是在孤獨(dú)地奔跑，而且是裸奔。因?yàn)槠浯蟮禺a(chǎn)商的外衣，已經(jīng)被媒體剝得一絲不掛。

　　大摩中國(guó)高管蓋斯·彼得森賄賂門事件后，大摩大地產(chǎn)商的身份也逐漸為公眾所知曉。作為較早進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投行之一，大摩在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)已累計(jì)投資了數(shù)十億元人民幣，它在這個(gè)時(shí)候密集地唱多中國(guó)房市，其意圖已經(jīng)再明顯不過。

　　金融危機(jī)以來，政府出臺(tái)的一系列暖市政策，無疑將防止房?jī)r(jià)在短期內(nèi)的大幅下滑。但這并不意味著政府認(rèn)為當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)合理，更不意味著政府要保房?jī)r(jià)、保房地產(chǎn)商。房地產(chǎn)市場(chǎng)必須擺脫膠著狀態(tài)，勇敢進(jìn)行市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、投資規(guī)模以及成交價(jià)格的深度調(diào)整，擠掉泡沫，讓絕大多數(shù)居民有支付能力，讓居民住房消費(fèi)需求釋放出來。這不僅是提振內(nèi)需，維持中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的需要，也是房地產(chǎn)業(yè)自身走出困境的需要。

　　王慶言出，應(yīng)者寥寥。就連萬通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖也表示，未來中低價(jià)住宅泡沫會(huì)顯現(xiàn)。而中國(guó)盲目迷信洋投行的時(shí)代，也已經(jīng)過去。大摩王慶的裸奔，只能是個(gè)笑話。

　　下一頁(yè)：萬通馮侖PK大摩王慶：房市到底有無泡沫？ 

　　27日，在第五屆中美經(jīng)濟(jì)高峰論壇上，萬通地產(chǎn)（600246行情,愛股）董事長(zhǎng)馮侖的觀點(diǎn)與摩根士丹利大中華區(qū)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王慶發(fā)生了激烈交鋒。

　　王慶堅(jiān)決的認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)不存在泡沫；而馮侖則表示，未來中低價(jià)住宅泡沫會(huì)顯現(xiàn)。

　　王慶：中國(guó)房地產(chǎn)沒有泡沫

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)——走進(jìn)后泡沫時(shí)代”，這是主辦方華美協(xié)進(jìn)社給出討論嘉賓的題目。然而，王慶發(fā)言的句就表示“不同意后泡沫時(shí)代的說法”，“美國(guó)房地產(chǎn)確實(shí)有泡沫，但是中國(guó)房地產(chǎn)哪點(diǎn)像有泡沫？”王慶笑問。

　　他主要對(duì)兩個(gè)普遍觀點(diǎn)進(jìn)行了駁斥，“購(gòu)不起房子就存在泡沫”。“中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比為8倍，一般發(fā)達(dá)國(guó)家在3-6倍。但是中國(guó)處在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)期間，國(guó)民收入增長(zhǎng)速度快，所以不能靜態(tài)的衡量?！蓖鯌c表示。

　　王慶認(rèn)為，中國(guó)情況特殊，不能簡(jiǎn)單的將房?jī)r(jià)收入比與發(fā)達(dá)國(guó)家相比?！爸袊?guó)房屋擁有率很高，同時(shí)住房需求又很強(qiáng)。中國(guó)存在一個(gè)公房私有化的問題，之前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下單位分的房子使得之前獲得房子的成本是很低的，所以不能這樣直接跟美國(guó)做比較，而是應(yīng)調(diào)整房?jī)r(jià)收入比，這也我們調(diào)整后中國(guó)也就在6倍左右，而世界大部分國(guó)家在4-20倍。

　　馮侖：蜜月期已過

　　未來中低價(jià)房會(huì)有泡沫

　　“房地產(chǎn)商的蜜月期已經(jīng)過了，現(xiàn)在是開始好好過日子的階段了?！瘪T侖以這句話開始了他的發(fā)言。

　　在經(jīng)過2008年下半年的下跌后，2009年全國(guó)各主要城市商品住宅市場(chǎng)成交量均現(xiàn)回升之勢(shì)，房市迎來了“小陽(yáng)春”。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2009年一季度，全國(guó)商品房銷售面積11309萬平方米，同比增長(zhǎng)8.2％。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)8.7％。

　　但是同時(shí)，房屋投資和土地投資卻出現(xiàn)雙回落。一季度，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元，同比增長(zhǎng)4.1％，增幅比去年同期回落28.2個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積4742萬平方米，同比下降40.1％，而去年同期是增長(zhǎng)29.7％；完成土地開發(fā)面積5223萬平方米，同比下降11.3％

　　但是，馮侖卻對(duì)政府大規(guī)模參與低收入人群住房市場(chǎng)表示出了擔(dān)憂。“舉個(gè)例子來講，北京去年、前年每年銷售的房屋住宅大約在16萬套，但是今年光政府就推出來10萬套。政府這樣大規(guī)模的涌入，實(shí)際上形成了中低檔價(jià)位市場(chǎng)的供過于求，逐步形成這個(gè)領(lǐng)域的泡沫。同時(shí)把這個(gè)市場(chǎng)的交易制度，交易規(guī)則都改變了，從而引起大量民營(yíng)企業(yè)被擠出去，事實(shí)上現(xiàn)在中國(guó)A股上十大房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)沒有民營(yíng)了。這就是我說的房地產(chǎn)問題住宅化，就是把所有的房地產(chǎn)問題都?xì)w結(jié)成了住宅問題?！?/p>

　　馮侖還認(rèn)為，隨著獨(dú)生子女政策效果的顯現(xiàn)，或者在10年20年后，房地產(chǎn)出現(xiàn)供過于求，而商用不動(dòng)產(chǎn)將取代住宅房地產(chǎn)成為新的明星。

　　萬通一季度凈利減八成

　　馮侖稱實(shí)際情況很好

　　萬通地產(chǎn)今年一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入28048萬元，同比減少81.23％；而歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為2522萬元，同比減少88.2％。這也是自2007年發(fā)布一季報(bào)之后，萬通地產(chǎn)發(fā)生的較嚴(yán)重的一次業(yè)績(jī)下滑。

　　對(duì)此，馮侖在會(huì)后接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“一季度情況實(shí)際上市場(chǎng)都看到了，因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間不同，所以利潤(rùn)下滑不足以說明任何問題。事實(shí)上去年年末萬通的現(xiàn)金是-6億，而今年一季度已經(jīng)是正的1億多，所以可以看到萬通實(shí)際上是非常好的狀況，而利潤(rùn)多少是根據(jù)結(jié)算來看的。”

　　對(duì)以今后萬通的定價(jià)策略，馮侖表示，企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)的變化隨時(shí)都可能作出不同的決定。但是他也表示：“如果住宅道德化、去市場(chǎng)的趨勢(shì)不改變，房地產(chǎn)在中低檔上價(jià)格我相信還會(huì)穩(wěn)定，同時(shí)還會(huì)下降?！?/p>

　　馮侖認(rèn)為，政府介入對(duì)解決中低收入人群住房問題是有效的，但是如果這個(gè)范圍和市場(chǎng)的邊界不清楚，各地方政府會(huì)不斷擴(kuò)大，會(huì)導(dǎo)致價(jià)格繼續(xù)下降。

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