當(dāng)北京連續(xù)拍出幾個(gè)天價(jià)土地之后，媒體上就不斷的在每一次天價(jià)地之后都精心的替開發(fā)商算了一筆賬，看看這個(gè)天價(jià)地中生產(chǎn)的產(chǎn)品要賣多少錢才能有盈利。同時(shí)還在與現(xiàn)有周邊正在銷售的樓盤價(jià)格做個(gè)對(duì)比，看看“面粉是否已經(jīng)貴過面包”。

　　整個(gè)社會(huì)都在為開發(fā)商操心，表面上擔(dān)心開發(fā)商的能力，背后則是對(duì)房價(jià)上漲的更大擔(dān)憂。但是這種房價(jià)上漲的預(yù)期難道與土地價(jià)格上漲無關(guān)嗎？

　　國土部網(wǎng)上的文章認(rèn)為從年初兩會(huì)中關(guān)于政府在房價(jià)中的收益的爭論，包括土地成本價(jià)在房價(jià)中所占的比重爭論可以停止了。三種不同方式調(diào)查與計(jì)算的口徑可能不同，但與全國工商聯(lián)兩會(huì)上的報(bào)告結(jié)論基本是一致的，等于公開承認(rèn)了報(bào)告的合理性與準(zhǔn)確性。但結(jié)論卻相反，國土部堅(jiān)持認(rèn)為土地的成本價(jià)格上漲不是推動(dòng)房價(jià)上漲的原因，而新的土地價(jià)格的上漲反而給舊的土地的升值帶來了利潤，開發(fā)商獲取了這一部分升值的利潤。言外之意，開發(fā)商似乎仍應(yīng)按舊的土地成本給商品房定價(jià)，否則就一定會(huì)是暴利了。這種假設(shè)的言外之意還包括政府并不比房地產(chǎn)商從房價(jià)中獲取的更多。

　　其實(shí)，全國工商聯(lián)的報(bào)告不是要爭論土地的成本占房價(jià)中的比重到底是多少，而是指出高房價(jià)中政府獲取的部分所占的比重過大。要想降低房價(jià)，必須從政府的土地價(jià)格與稅收上想辦法，減少政府在土地中的收益部分，這樣才能共同努力去解決市場(chǎng)中房價(jià)過高的問題。但事后的統(tǒng)計(jì)、調(diào)查等等官方權(quán)力與手段卻將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了數(shù)字的真實(shí)性和推卸政府責(zé)任上了。

　　那就讓社會(huì)替政府也算算賬，而不是替開發(fā)商算賬。

　　北京市今年5月份成交土地的情況是：十五塊用地，其中十塊土地以底價(jià)或近底價(jià)成交，主要為遠(yuǎn)郊、舊村改造的用地，略好的五塊地溢價(jià)中標(biāo)。

　　這五塊溢價(jià)中標(biāo)的土地合計(jì)建筑面積為48.1160萬平方米，成交總價(jià)為24.2360億元，溢價(jià)高達(dá)14.0479億元，每平方米平均溢價(jià)2919.6元。這五塊地除一塊在朝陽區(qū)境內(nèi)，其他為昌平、通州和順義區(qū)用地。

　　北京市今年6月份成交土地的情況是：二十一塊土地，其中十塊土地為底價(jià)或近底價(jià)成交，主要為懷柔、密云、順義、大興的用地，包括舊改、限價(jià)房、回遷房建設(shè)用地，另外十一塊土地則溢價(jià)中標(biāo)（底價(jià)51.6538億元），溢價(jià)總收入高達(dá)約60億元。

　　這十一塊土地的規(guī)劃建筑面積為1426604平方米，平均等于每平方米溢價(jià)4205.7元。溢價(jià)的概念是政府已核算完土地的開發(fā)成本，核算完應(yīng)收取的70 或40年土地出讓金后的額外超額利潤，并未包括原有的土地出讓金收益。平均土地成本7818.56元（計(jì)3％的契約稅等于8052.54元/平方米）。

　　那么假定暫不計(jì)算稅費(fèi)，這些高價(jià)的土地是否也能獲得政府同樣的投資收益呢？如果加上各種稅費(fèi)，政府的收益又是多少呢？

　　政府力爭增加從土地中獲取的收益是必然的經(jīng)營行為，但房價(jià)卻不能在高地價(jià)的支撐下掉下去。

　　如果土地的拍賣活動(dòng)不是順延的分期，而是在同一時(shí)間、不同場(chǎng)地中進(jìn)行，土地的溢價(jià)仍會(huì)步步高升嗎？

　　可惜政府不但從溢價(jià)上希望獲取土地中的收益，從拍賣的方法上也在用吊胃口的方式延長決策的周期，達(dá)到逐步提高預(yù)期并抬高地價(jià)的策略。

　　如果是在同、同一時(shí)間舉行拍賣活動(dòng)，那么就可能形成大多數(shù)企業(yè)無法參加所有地塊舉牌的波動(dòng)，因此大多數(shù)企業(yè)無資金實(shí)力同時(shí)對(duì)多塊土地舉牌并中標(biāo)，這樣在減少了企業(yè)選擇的機(jī)會(huì)的同時(shí)，也減少了競(jìng)爭的對(duì)手?jǐn)?shù)量和能力。

　　每個(gè)企業(yè)必須在事先決定自己選擇的對(duì)象，舉牌的價(jià)格和對(duì)手策略的分析，實(shí)現(xiàn)固定所有的風(fēng)險(xiǎn)，以期待能成功的中標(biāo)。由于只有一種或兩種的選擇，也會(huì)無法在其他地塊的影響下提高過度的價(jià)格預(yù)期。

　　但如果是每天一場(chǎng)拍賣會(huì)，則場(chǎng)競(jìng)爭中的失敗者會(huì)重新對(duì)已出現(xiàn)的天價(jià)地影響下重新研究舉牌的辦法，也在這種天價(jià)地預(yù)期的推動(dòng)下提高預(yù)想的中標(biāo)價(jià)格。場(chǎng)再失敗時(shí)，各企業(yè)又會(huì)再一輪的重新研究，并比此前的溢價(jià)預(yù)期再提高舉牌中標(biāo)的價(jià)格。這樣每一次的土地溢價(jià)都給下一次的土地溢價(jià)找到了理由，溢價(jià)預(yù)期每次都提高一個(gè)臺(tái)階，并從市區(qū)向郊區(qū)蔓延，又從郊區(qū)返回市區(qū)，交叉影響。較終形成了“魚翅”的價(jià)格提高的同時(shí)“粉絲”的價(jià)格也在大大提高緊追“魚翅”價(jià)格的現(xiàn)象。

　　價(jià)格的波動(dòng)，不得不讓政府逐步的加大從房價(jià)中獲取的分成收益?！督袢沼^察》節(jié)目號(hào)稱倒塌的樓房大約有360％的利潤，且不說這個(gè)成本的計(jì)算中只計(jì)入了土地的直接成本和建安合同中的成本，沒有計(jì)算各種契稅、土地使用稅、資金管理費(fèi)、外購材料、設(shè)計(jì)、規(guī)劃的成本、車庫配套、市政設(shè)施、銷售廣告費(fèi)用等等，也不用說用當(dāng)年的地價(jià)衡量當(dāng)年的房價(jià)問題。僅按360％的毛利計(jì)算，要交納60％的土地增值稅就去掉了216％的毛利部分，還有25％的所得稅，再加上營業(yè)稅等其他稅費(fèi)，毛利就不到100％了。誰多誰少是很清楚的。腐敗肯定是錯(cuò)的，權(quán)錢交易更是錯(cuò)的。但試圖用這種政府官員的腐敗打倒一個(gè)行業(yè)的錯(cuò)誤宣傳也一定是錯(cuò)的。法律會(huì)約束與懲罰這種腐敗的，但法律絕不會(huì)因此而懲罰整個(gè)行業(yè)，就像不能用央視大樓的火災(zāi)及其中的腐敗而否定了整個(gè)新聞行業(yè)一樣，電視臺(tái)壟斷的廣告地位不是讓廣告利潤有上千、上萬倍的成本利潤率嗎？各家都有各家的賬，各家都有各家的利益。現(xiàn)實(shí)中有的眼睛總看著別人的賬本，但就社會(huì)的公平而言，不是看某一方的盈虧，而是看整個(gè)鏈條中的利益分配過程，這不是個(gè)零合游戲而是有第三方或者更多方的社會(huì)利益分配的市場(chǎng)化交易。要建立市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)體系就不能不充分考慮社會(huì)分配的公平和經(jīng)濟(jì)自有的逐利規(guī)律，否則中國的經(jīng)濟(jì)只會(huì)在相互的指責(zé)中倒退。

　　政府本就無法用加大總量的方式來平衡供求關(guān)系，又在追求土地出讓的利潤化與追求房價(jià)穩(wěn)定的雙重矛盾中打架。樂在土地收益的提高時(shí)，哭在房價(jià)的暴漲中。

　　真到了要認(rèn)真討論房價(jià)的快速增長時(shí)，又要揮舞大棒轉(zhuǎn)向市場(chǎng)了，被戲弄的恰恰是饑渴之中的開發(fā)商，較終損失的卻只能是消費(fèi)者。開發(fā)商可以降低投入與生產(chǎn)，像石油組織的減產(chǎn)一樣，用減產(chǎn)來調(diào)節(jié)價(jià)格，但消費(fèi)者卻無法不從市場(chǎng)中尋找住房改善與生活質(zhì)量提高的支點(diǎn)。在土地價(jià)格上漲的氣氛中，通脹的預(yù)期會(huì)讓更多的家庭不得不抓緊加入購房的行列，不得不接受高價(jià)土地的拍賣現(xiàn)實(shí)，不得不忍受價(jià)格的波動(dòng)，不得不讓政府逐步的加大從房價(jià)中獲取的分成收益。

　　《今日觀察》節(jié)目號(hào)稱倒塌的樓房大約有360％的利潤，且不說這個(gè)成本的計(jì)算中只計(jì)入了土地的直接成本和建安合同中的成本，沒有計(jì)算各種契稅、土地使用稅、資金管理費(fèi)、外購材料、設(shè)計(jì)、規(guī)劃的成本、車庫配套、市政設(shè)施、銷售廣告費(fèi)用等等，也不用說用當(dāng)年的地價(jià)衡量當(dāng)年的房價(jià)問題。僅按360％的毛利計(jì)算，要交納60％的土地增值稅就去掉了216％的毛利部分，還有25％的所得稅，再加上營業(yè)稅等其他稅費(fèi)，毛利就不到100％了。誰多誰少是很清楚的。

　　價(jià)格的波動(dòng)，不得不讓政府逐步的加大從房價(jià)中獲取的分成收益?！督袢沼^察》節(jié)目號(hào)稱倒塌的樓房大約有360％的利潤，且不說這個(gè)成本的計(jì)算中只計(jì)入了土地的直接成本和建安合同中的成本，沒有計(jì)算各種契稅、土地使用稅、資金管理費(fèi)、外購材料、設(shè)計(jì)、規(guī)劃的成本、車庫配套、市政設(shè)施、銷售廣告費(fèi)用等等，也不用說用當(dāng)年的地價(jià)衡量當(dāng)年的房價(jià)問題。僅按360％的毛利計(jì)算，要交納60％的土地增值稅就去掉了216％的毛利部分，還有25％的所得稅，再加上營業(yè)稅等其他稅費(fèi)，毛利就不到100％了。誰多誰少是很清楚的。腐敗肯定是錯(cuò)的，權(quán)錢交易更是錯(cuò)的。但試圖用這種政府官員的腐敗打倒一個(gè)行業(yè)的錯(cuò)誤宣傳也一定是錯(cuò)的。法律會(huì)約束與懲罰這種腐敗的，但法律絕不會(huì)因此而懲罰整個(gè)行業(yè)，就像不能用央視大樓的火災(zāi)及其中的腐敗而否定了整個(gè)新聞行業(yè)一樣，電視臺(tái)壟斷的廣告地位不是讓廣告利潤有上千、上萬倍的成本利潤率嗎？各家都有各家的賬，各家都有各家的利益?，F(xiàn)實(shí)中有的眼睛總看著別人的賬本，但就社會(huì)的公平而言，不是看某一方的盈虧，而是看整個(gè)鏈條中的利益分配過程，這不是個(gè)零合游戲而是有第三方或者更多方的社會(huì)利益分配的市場(chǎng)化交易。要建立市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)體系就不能不充分考慮社會(huì)分配的公平和經(jīng)濟(jì)自有的逐利規(guī)律，否則中國的經(jīng)濟(jì)只會(huì)在相互的指責(zé)中倒退。

　　腐敗肯定是錯(cuò)的，權(quán)錢交易更是錯(cuò)的。但試圖用這種政府官員的腐敗打倒一個(gè)行業(yè)的錯(cuò)誤宣傳也一定是錯(cuò)的。法律會(huì)約束與懲罰這種腐敗的，但法律絕不會(huì)因此而懲罰整個(gè)行業(yè)，就像不能用央視大樓的火災(zāi)及其中的腐敗而否定了整個(gè)新聞行業(yè)一樣，電視臺(tái)壟斷的廣告地位不是讓廣告利潤有上千、上萬倍的成本利潤率嗎？

　　各家都有各家的賬，各家都有各家的利益。現(xiàn)實(shí)中有的眼睛總看著別人的賬本，但就社會(huì)的公平而言，不是看某一方的盈虧，而是看整個(gè)鏈條中的利益分配過程，這不是個(gè)零合游戲而是有第三方或者更多方的社會(huì)利益分配的市場(chǎng)化交易。

　　要建立市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)體系就不能不充分考慮社會(huì)分配的公平和經(jīng)濟(jì)自有的逐利規(guī)律，否則中國的經(jīng)濟(jì)只會(huì)在相互的指責(zé)中倒退。

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