當北京連續(xù)拍出幾個天價土地之后，媒體上就不斷的在每一次天價地之后都精心的替開發(fā)商算了一筆賬，看看這個天價地中生產(chǎn)的產(chǎn)品要賣多少錢才能有盈利。同時還在與現(xiàn)有周邊正在銷售的樓盤價格做個對比，看看“面粉是否已經(jīng)貴過面包”。

　　整個社會都在為開發(fā)商操心，表面上擔心開發(fā)商的能力，背后則是對房價上漲的更大擔憂。但是這種房價上漲的預期難道與土地價格上漲無關(guān)嗎？

　　國土部網(wǎng)上的文章認為從年初兩會中關(guān)于政府在房價中的收益的爭論，包括土地成本價在房價中所占的比重爭論可以停止了。三種不同方式調(diào)查與計算的口徑可能不同，但與全國工商聯(lián)兩會上的報告結(jié)論基本是一致的，等于公開承認了報告的合理性與準確性。但結(jié)論卻相反，國土部堅持認為土地的成本價格上漲不是推動房價上漲的原因，而新的土地價格的上漲反而給舊的土地的升值帶來了利潤，開發(fā)商獲取了這一部分升值的利潤。言外之意，開發(fā)商似乎仍應按舊的土地成本給商品房定價，否則就一定會是暴利了。這種假設(shè)的言外之意還包括政府并不比房地產(chǎn)商從房價中獲取的更多。

　　其實，全國工商聯(lián)的報告不是要爭論土地的成本占房價中的比重到底是多少，而是指出高房價中政府獲取的部分所占的比重過大。要想降低房價，必須從政府的土地價格與稅收上想辦法，減少政府在土地中的收益部分，這樣才能共同努力去解決市場中房價過高的問題。但事后的統(tǒng)計、調(diào)查等等官方權(quán)力與手段卻將目標轉(zhuǎn)向了數(shù)字的真實性和推卸政府責任上了。

　　那就讓社會替政府也算算賬，而不是替開發(fā)商算賬。

　　北京市今年5月份成交土地的情況是：十五塊用地，其中十塊土地以底價或近底價成交，主要為遠郊、舊村改造的用地，略好的五塊地溢價中標。

　　這五塊溢價中標的土地合計建筑面積為48.1160萬平方米，成交總價為24.2360億元，溢價高達14.0479億元，每平方米平均溢價2919.6元。這五塊地除一塊在朝陽區(qū)境內(nèi)，其他為昌平、通州和順義區(qū)用地。

　　北京市今年6月份成交土地的情況是：二十一塊土地，其中十塊土地為底價或近底價成交，主要為懷柔、密云、順義、大興的用地，包括舊改、限價房、回遷房建設(shè)用地，另外十一塊土地則溢價中標（底價51.6538億元），溢價總收入高達約60億元。

　　這十一塊土地的規(guī)劃建筑面積為1426604平方米，平均等于每平方米溢價4205.7元。溢價的概念是政府已核算完土地的開發(fā)成本，核算完應收取的70 或40年土地出讓金后的額外超額利潤，并未包括原有的土地出讓金收益。平均土地成本7818.56元（計3％的契約稅等于8052.54元/平方米）。

　　那么假定暫不計算稅費，這些高價的土地是否也能獲得政府同樣的投資收益呢？如果加上各種稅費，政府的收益又是多少呢？

　　政府力爭增加從土地中獲取的收益是必然的經(jīng)營行為，但房價卻不能在高地價的支撐下掉下去。

　　如果土地的拍賣活動不是順延的分期，而是在同一時間、不同場地中進行，土地的溢價仍會步步高升嗎？

　　可惜政府不但從溢價上希望獲取土地中的收益，從拍賣的方法上也在用吊胃口的方式延長決策的周期，達到逐步提高預期并抬高地價的策略。

　　如果是在同、同一時間舉行拍賣活動，那么就可能形成大多數(shù)企業(yè)無法參加所有地塊舉牌的波動，因此大多數(shù)企業(yè)無資金實力同時對多塊土地舉牌并中標，這樣在減少了企業(yè)選擇的機會的同時，也減少了競爭的對手數(shù)量和能力。

　　每個企業(yè)必須在事先決定自己選擇的對象，舉牌的價格和對手策略的分析，實現(xiàn)固定所有的風險，以期待能成功的中標。由于只有一種或兩種的選擇，也會無法在其他地塊的影響下提高過度的價格預期。

　　但如果是每天一場拍賣會，則場競爭中的失敗者會重新對已出現(xiàn)的天價地影響下重新研究舉牌的辦法，也在這種天價地預期的推動下提高預想的中標價格。場再失敗時，各企業(yè)又會再一輪的重新研究，并比此前的溢價預期再提高舉牌中標的價格。這樣每一次的土地溢價都給下一次的土地溢價找到了理由，溢價預期每次都提高一個臺階，并從市區(qū)向郊區(qū)蔓延，又從郊區(qū)返回市區(qū)，交叉影響。較終形成了“魚翅”的價格提高的同時“粉絲”的價格也在大大提高緊追“魚翅”價格的現(xiàn)象。

　　價格的波動，不得不讓政府逐步的加大從房價中獲取的分成收益?！督袢沼^察》節(jié)目號稱倒塌的樓房大約有360％的利潤，且不說這個成本的計算中只計入了土地的直接成本和建安合同中的成本，沒有計算各種契稅、土地使用稅、資金管理費、外購材料、設(shè)計、規(guī)劃的成本、車庫配套、市政設(shè)施、銷售廣告費用等等，也不用說用當年的地價衡量當年的房價問題。僅按360％的毛利計算，要交納60％的土地增值稅就去掉了216％的毛利部分，還有25％的所得稅，再加上營業(yè)稅等其他稅費，毛利就不到100％了。誰多誰少是很清楚的。腐敗肯定是錯的，權(quán)錢交易更是錯的。但試圖用這種政府官員的腐敗打倒一個行業(yè)的錯誤宣傳也一定是錯的。法律會約束與懲罰這種腐敗的，但法律絕不會因此而懲罰整個行業(yè)，就像不能用央視大樓的火災及其中的腐敗而否定了整個新聞行業(yè)一樣，電視臺壟斷的廣告地位不是讓廣告利潤有上千、上萬倍的成本利潤率嗎？各家都有各家的賬，各家都有各家的利益?，F(xiàn)實中有的眼睛總看著別人的賬本，但就社會的公平而言，不是看某一方的盈虧，而是看整個鏈條中的利益分配過程，這不是個零合游戲而是有第三方或者更多方的社會利益分配的市場化交易。要建立市場化經(jīng)濟體系就不能不充分考慮社會分配的公平和經(jīng)濟自有的逐利規(guī)律，否則中國的經(jīng)濟只會在相互的指責中倒退。

　　政府本就無法用加大總量的方式來平衡供求關(guān)系，又在追求土地出讓的利潤化與追求房價穩(wěn)定的雙重矛盾中打架。樂在土地收益的提高時，哭在房價的暴漲中。

　　真到了要認真討論房價的快速增長時，又要揮舞大棒轉(zhuǎn)向市場了，被戲弄的恰恰是饑渴之中的開發(fā)商，較終損失的卻只能是消費者。開發(fā)商可以降低投入與生產(chǎn)，像石油組織的減產(chǎn)一樣，用減產(chǎn)來調(diào)節(jié)價格，但消費者卻無法不從市場中尋找住房改善與生活質(zhì)量提高的支點。在土地價格上漲的氣氛中，通脹的預期會讓更多的家庭不得不抓緊加入購房的行列，不得不接受高價土地的拍賣現(xiàn)實，不得不忍受價格的波動，不得不讓政府逐步的加大從房價中獲取的分成收益。

　　《今日觀察》節(jié)目號稱倒塌的樓房大約有360％的利潤，且不說這個成本的計算中只計入了土地的直接成本和建安合同中的成本，沒有計算各種契稅、土地使用稅、資金管理費、外購材料、設(shè)計、規(guī)劃的成本、車庫配套、市政設(shè)施、銷售廣告費用等等，也不用說用當年的地價衡量當年的房價問題。僅按360％的毛利計算，要交納60％的土地增值稅就去掉了216％的毛利部分，還有25％的所得稅，再加上營業(yè)稅等其他稅費，毛利就不到100％了。誰多誰少是很清楚的。

　　價格的波動，不得不讓政府逐步的加大從房價中獲取的分成收益。《今日觀察》節(jié)目號稱倒塌的樓房大約有360％的利潤，且不說這個成本的計算中只計入了土地的直接成本和建安合同中的成本，沒有計算各種契稅、土地使用稅、資金管理費、外購材料、設(shè)計、規(guī)劃的成本、車庫配套、市政設(shè)施、銷售廣告費用等等，也不用說用當年的地價衡量當年的房價問題。僅按360％的毛利計算，要交納60％的土地增值稅就去掉了216％的毛利部分，還有25％的所得稅，再加上營業(yè)稅等其他稅費，毛利就不到100％了。誰多誰少是很清楚的。腐敗肯定是錯的，權(quán)錢交易更是錯的。但試圖用這種政府官員的腐敗打倒一個行業(yè)的錯誤宣傳也一定是錯的。法律會約束與懲罰這種腐敗的，但法律絕不會因此而懲罰整個行業(yè)，就像不能用央視大樓的火災及其中的腐敗而否定了整個新聞行業(yè)一樣，電視臺壟斷的廣告地位不是讓廣告利潤有上千、上萬倍的成本利潤率嗎？各家都有各家的賬，各家都有各家的利益?，F(xiàn)實中有的眼睛總看著別人的賬本，但就社會的公平而言，不是看某一方的盈虧，而是看整個鏈條中的利益分配過程，這不是個零合游戲而是有第三方或者更多方的社會利益分配的市場化交易。要建立市場化經(jīng)濟體系就不能不充分考慮社會分配的公平和經(jīng)濟自有的逐利規(guī)律，否則中國的經(jīng)濟只會在相互的指責中倒退。

　　腐敗肯定是錯的，權(quán)錢交易更是錯的。但試圖用這種政府官員的腐敗打倒一個行業(yè)的錯誤宣傳也一定是錯的。法律會約束與懲罰這種腐敗的，但法律絕不會因此而懲罰整個行業(yè)，就像不能用央視大樓的火災及其中的腐敗而否定了整個新聞行業(yè)一樣，電視臺壟斷的廣告地位不是讓廣告利潤有上千、上萬倍的成本利潤率嗎？

　　各家都有各家的賬，各家都有各家的利益?，F(xiàn)實中有的眼睛總看著別人的賬本，但就社會的公平而言，不是看某一方的盈虧，而是看整個鏈條中的利益分配過程，這不是個零合游戲而是有第三方或者更多方的社會利益分配的市場化交易。

　　要建立市場化經(jīng)濟體系就不能不充分考慮社會分配的公平和經(jīng)濟自有的逐利規(guī)律，否則中國的經(jīng)濟只會在相互的指責中倒退。

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