解讀國(guó)辦十一條會(huì)議上公布了幾個(gè)鮮為人知的數(shù)字，有些數(shù)字從來都是一筆說不清楚的賬。

　　一、開發(fā)商手中還有300萬畝土地，約為20萬公頃，是夠兩三年開發(fā)用的。但根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的報(bào)告數(shù)據(jù)（見下表），自2005年至2009年所購(gòu)置的土地總和也僅有18.15公頃。

　　表一：歷年開發(fā)商土地購(gòu)置面積（單位：萬平方米；億元）　　2004 年對(duì)土地?cái)?shù)量的研究中就發(fā)現(xiàn)國(guó)土部公布的數(shù)據(jù)與統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)之間有個(gè)巨大的差，大約差了十萬公頃左右。當(dāng)時(shí)的解釋是：國(guó)土部統(tǒng)計(jì)的是出讓的全部土地面積，而統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的是開發(fā)商購(gòu)置的土地面積。也就是說國(guó)土部供地的面積中包括了電視臺(tái)這類的土地，這些土地不是開發(fā)商持有并面對(duì)市場(chǎng)的商品房用地。

　　目前國(guó)土部所說的300萬畝大約也就是這樣的一種統(tǒng)計(jì)方式，否則開發(fā)商至少應(yīng)有五年以上的土地購(gòu)置量被閑置在手中。不然又如何來了個(gè)300萬畝的數(shù)字呢？

　　二、國(guó)土部認(rèn)為開發(fā)商手中約有1萬公頃的土地被閑置，其中政府的原因造成閑置的占55%左右，而這一萬公頃的前面所說的300萬畝（約20萬公頃）則相差了 20倍之多，不知這300萬畝和這一萬公頃的閑置到底是什么關(guān)系。是不是說這300萬畝中除了一萬公頃被閑置之外，其他的土地都已被開發(fā)，或正在規(guī)劃或建設(shè)呢？反正不是閑置的，那么又怎么會(huì)夠吃個(gè)兩三年呢？

　　三、 300萬畝是個(gè)五年以上的開發(fā)商閑置土地面積數(shù)，但這五年之中又有多少開復(fù)工或使用了多少土地呢？根據(jù)國(guó)際統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)（見下表），五年內(nèi)開發(fā)商新開工面積約為44.162億平方米，按全國(guó)平均建筑容積率1.5計(jì)算，則需要用土地量為29萬公頃；按平均建筑容積率2計(jì)算，則需要用土地量為22萬公頃。不但早就超過了五年的土地供給量，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于300碗面，要吃掉早幾年的土地余額。目前全國(guó)的城鎮(zhèn)建成區(qū)的平均容積率還不到1.5。

　　表二：歷年開竣工面積　　五年竣工面積26.56億平方米，按1.5容積率計(jì)算，至少要消耗17萬多公頃的土地，接近于五年的土地供應(yīng)量18115公頃。而2009年在施面積為29.88億平方米，按1.5容積率計(jì)算占用土地近20萬公頃，土地的數(shù)量早就超過了土地的供應(yīng)量，地又從哪里來的呢？

　　也可以算個(gè)總賬，自1998年房改以來，統(tǒng)計(jì)局公布的全部開發(fā)商購(gòu)置的土地面積合計(jì)為35萬公頃，按容積率1.5計(jì)算，可建設(shè)52.6億平方米建筑，按容積率2計(jì)算為70億平方米，按容積率2.5計(jì)算為87.68億平方米。

　　自1998年以來的竣工面積為47.84億平方米，按1.5容積率計(jì)算要消耗土地31萬公頃，按2容積率計(jì)算要消耗23.42萬公頃的土地，按2.5容積率計(jì)算要消耗19.13萬公頃的土地。

　　而2009年在施面積為29.88億平方米，按1.5容積率計(jì)算為20公頃的土地，按2容積率計(jì)算約為15萬公頃的土地，按2.5容積率計(jì)算約為12萬公頃的土地，怎么都算不出開發(fā)商手中還有300萬畝土地的賬。

　　也就是說平均用地容積率在2.5以上時(shí)，開發(fā)商手中可能還會(huì)有點(diǎn)地，但也絕不可能有20萬公頃以上可供兩三年開發(fā)用的地，同時(shí)實(shí)際城鎮(zhèn)建成區(qū)的容積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2.5。

　　四、是國(guó)土部門手中儲(chǔ)備了22萬公頃的土地，但2009年開發(fā)商只購(gòu)購(gòu)了2.7萬公頃的土地，約占儲(chǔ)備用地的12%。為什么土地部門手中有大量的土地卻不向市場(chǎng)供應(yīng)呢，從而不斷的創(chuàng)出了天價(jià)地的新聞。那么到底是誰在囤地并拍賣高價(jià)地也就一目了然了。

　　當(dāng)然土地儲(chǔ)備的總量不等于平均分配，一定是少數(shù)城市的土地稀缺，而有的城市則土地充足。不能用甲地代替乙地而改變供求關(guān)系。但同樣的道理則是開發(fā)商手中的土地也存在著極不均衡性，有的土地儲(chǔ)備很多，但有更多的企業(yè)是饑餓狀態(tài)下，因此不能一概而論開發(fā)商手中還有多少土地并且是夠兩三年開發(fā)的。

　　至少國(guó)土部門可以根據(jù)開發(fā)商土地儲(chǔ)備的存量決定招標(biāo)的條件，讓囤地的開發(fā)商、手中還有大量?jī)?chǔ)備用地的開發(fā)商被限制在招標(biāo)的門檻之外，這難道不是防止和限制囤地的一種方式嗎？

　　因此不能總的算賬說開發(fā)商手中還有多少地，就證明還有可供幾年的開發(fā)量的土地，也許有的地多年拆遷不完，也許有的地市政到今天未通，也許有的土地在修改規(guī)劃，如北京已經(jīng)簽了土地合同并交齊了土地出讓金的土地還在減少面積或增加面積的指標(biāo)，也許有些早期出讓了的土地面積巨大，有數(shù)千名之多，必然會(huì)分期建設(shè)，一定會(huì)囤積大量的土地，但這些土地既不違規(guī)也沒有行為上的囤地的主觀故意……

　　我們不想指責(zé)國(guó)土部門故意囤地不向市場(chǎng)供給，但也請(qǐng)土地部門不要將所有的開發(fā)商一棍子打死，認(rèn)為所有的開發(fā)商都在囤地，也許八萬多家開發(fā)企業(yè)中只有少數(shù)的開發(fā)商財(cái)大氣粗有錢囤地，而大多數(shù)的開發(fā)商，特別是中小企業(yè)更沒有囤地的資本了。

　　如今房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)并沒有恢復(fù)到歷史的平均水平之上，同比、環(huán)比都不樂觀。其中供給的減少除了去庫(kù)存化加速之外，就是土地的供給不足造成的。

　　盡管土地部門一再?gòu)?qiáng)調(diào)天價(jià)地不是土地招拍掛制度造成的，而是開發(fā)商對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期過高造成的，并用開發(fā)商手中還有300萬畝土地加以證明，但這筆糊涂賬算下來，無論如何都無法證明這些數(shù)字中的邏輯關(guān)系。結(jié)論仍然是土地供給的嚴(yán)重不足在導(dǎo)致天價(jià)的土地產(chǎn)生。怎么算都無法證明土地的供應(yīng)充足。

　　盡管土地供給的總量很多，但大量的土地并不在開發(fā)商手中，也不是面向市場(chǎng)能提供商品房的用地。也許正是因?yàn)檫@些非商品房占用了大量的土地，才讓開發(fā)商只能在有限的土地上拍天價(jià)了。

　　國(guó)土部的數(shù)據(jù)大概是國(guó)家保密法中規(guī)定的不能對(duì)社會(huì)公開的數(shù)據(jù)，因此無法從國(guó)土部的網(wǎng)站中了解到全面的情況，只能從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)中分析土地的供應(yīng)量和供求關(guān)系。但國(guó)土部時(shí)不時(shí)的有某些發(fā)言人公布出個(gè)別的數(shù)據(jù)，而這些數(shù)據(jù)沒有一次能和統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)對(duì)得上，因此怎么算都是一筆糊涂賬。

　　而在這筆糊涂賬中無論如何也得不出開發(fā)商手中還有20萬公頃（300畝）土地可供兩三年開發(fā)的結(jié)論。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！