“紅頭文件調(diào)來調(diào)去，這樣就很可怕，不依賴紅頭文件房地產(chǎn)市場才會(huì)變好?！?/P>

　　房價(jià)是中國今天較喧囂的話題之一，也是較敏感的。說到房價(jià)，任志強(qiáng)還是他常以示人的邏輯。

　　任志強(qiáng)沒有回答我們努力在引導(dǎo)的，關(guān)于當(dāng)前房價(jià)是否存在泡沫的話題，有時(shí)候覺得任志強(qiáng)眼中似乎是沒有泡沫的概念的。在他眼中，房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)似乎都是政府主導(dǎo)下的政策造成的，與市場結(jié)合起來就形成了畸形的市場價(jià)格走勢，以及畸形的資源配置關(guān)系。

　　但關(guān)于今日中國地產(chǎn)泡沫言論之多，各種邏輯均有，何種邏輯和說法更正確仿佛是一個(gè)恒久難以捉摸的話題。放在今日的中國，話題的口味遠(yuǎn)比所謂爭辯的真理更為重要，于是關(guān)于自己贊同與否定的標(biāo)準(zhǔn)，大約是以口味為標(biāo)準(zhǔn)的，與邏輯推定無關(guān)，更與常識(shí)無關(guān)。

　　在一個(gè)欣欣向榮的社會(huì)當(dāng)中，這個(gè)社會(huì)是充滿了那么多這樣與那樣、主觀與客觀的見解。但是誰會(huì)愿意認(rèn)真地理解和認(rèn)知那么一點(diǎn)邏輯和常識(shí)呢？抑或說我們的標(biāo)準(zhǔn)到底是什么呢？

　　泡沫到底是什么呢？是我們這個(gè)脆弱的社會(huì)嗎？

　　以下為觀點(diǎn)產(chǎn)網(wǎng)推出的較后一期任志強(qiáng)的訪問。關(guān)于任志強(qiáng)的全部訪問我們將刊登在《觀點(diǎn)》雜志博鰲特刊上。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：房價(jià)還是焦點(diǎn)，怎么看未來一段時(shí)間的房價(jià)走勢？

　　任志強(qiáng)：5月度RECIO報(bào)告發(fā)布的時(shí)候，我們對(duì)第三季度是看漲的。通脹預(yù)期已經(jīng)決定了三季度的房價(jià)一定是漲的，我們無非是用一個(gè)不刺激政府的詞，叫做“漲價(jià)的可能性很大”，但這個(gè)（房價(jià)上漲）是毫無疑問的，躲不掉。股市要是突破3000點(diǎn)以后，房價(jià)一定會(huì)還會(huì)往上漲。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：但目前的房價(jià)上漲會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)？和07年有什么不同？

　　任志強(qiáng)：漲價(jià)是結(jié)構(gòu)性的問題，地區(qū)城市價(jià)格要狠漲。但是今年和07年不一樣就是不是普漲，我們還沒有覺得是一個(gè)中小城市或者是很次的地區(qū)的很破的房子都漲價(jià)。上海是比較典型的，環(huán)路內(nèi)的房價(jià)漲得很快，環(huán)路外的還有些是下降的。北京較近統(tǒng)計(jì)的在售的190多個(gè)項(xiàng)目，69%是漲價(jià)的，還有百分之三十幾是降價(jià)的，為什么百分之三十幾降價(jià)呢？可能就是因?yàn)槠h(yuǎn)一點(diǎn)，位置不太好，交通不太好，但核心區(qū)域的，位置好的還是漲價(jià)的。

　　我記得有一年說CPI上漲了是結(jié)構(gòu)性上漲，是以糧食為主，非糧食產(chǎn)品基本上沒漲，房價(jià)的道理是一樣的。我們認(rèn)為房價(jià)也是一個(gè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，嚴(yán)重供不應(yīng)求的地區(qū)或者一個(gè)城市的核心區(qū)，位置較好都是結(jié)構(gòu)性漲價(jià)，區(qū)域性漲價(jià)。

　　北京土地拍賣也是這樣，較好的地都是賣得很高的價(jià)，但北京還有60%的地是沒有漲價(jià)的，底價(jià)成交的，就是因?yàn)槟切┑夭惶?，或者是因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性問題，或者是因?yàn)閰^(qū)域性問題，沒漲。北京不是所有地都一樣，天價(jià)地就那么幾塊，媒體一般都喜歡炒天價(jià)地，但是從總量來說，我們把所有的天價(jià)地都算進(jìn)來，溢價(jià)土地總的供應(yīng)量大概在北京現(xiàn)在也就占20%左右，也就是說的80%土地沒有漲價(jià)，當(dāng)然還有下半年，不知道較后結(jié)果是什么。

　　因?yàn)槟瓿鹾芏鄾]有漲價(jià)，所以總量上漲價(jià)的地還不多，不是說80%漲價(jià)了，20%不漲價(jià)，或者100%都漲；07年是100%都漲價(jià)，都是溢價(jià)，或者說是都溢價(jià)比較高，今年不是。

　　從全國來看房價(jià)也是這樣，是地區(qū)性漲價(jià)。深圳漲得較高，因?yàn)樗迷蕉啵陨靡哺?，沒有跌的地區(qū)可能也沒有漲起來，像西安、包頭、呼和浩特很多的房價(jià)也沒有怎么漲價(jià)，在環(huán)比中可能還屬于降價(jià)。因?yàn)槟阌行┏鞘械牟糠謪^(qū)域可能下跌10%，上漲的區(qū)域可能只漲了2%，平均下來還是跌的，這種可能性也有。北京實(shí)際上平均下來，環(huán)比增長，但總體是負(fù)增長，全國也是。五月份公布的數(shù)據(jù)（統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）是負(fù)增長。環(huán)比增長，五月份環(huán)比增長0.6%，但同比是下降，所以不能代表普漲的概念。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：但是造成結(jié)構(gòu)性上漲的原因到底是什么？

　　任志強(qiáng)：經(jīng)濟(jì)上說，供求關(guān)系和價(jià)格是對(duì)應(yīng)的，如果價(jià)格高的時(shí)候同時(shí)應(yīng)該加大供應(yīng)量，用加大供應(yīng)量辦法平抑價(jià)格。

　　中國有一個(gè)問題，在18億畝紅線限制性條件下和土地約束管理?xiàng)l件下下政府拿不出這么多供給，如果政府不能用增加供給方式平抑房價(jià)的話，一定會(huì)倒過來。

　　按照正常市場經(jīng)濟(jì)情況，應(yīng)該用價(jià)格抑制需求，價(jià)格高到一定程度之后需求就減少，這樣供求關(guān)系就平衡了，價(jià)格就穩(wěn)定了，需求減少之后價(jià)格就掉下去了。雖然供給沒有上去，但價(jià)格隨著抑制需求的能力會(huì)波動(dòng)。但中國不一樣，中國政府的脆弱啊，他把民生，或者說低收入人群消費(fèi)放在頭位，因?yàn)樗莻€(gè)窮人的政府，他們一定要滿足窮人的消費(fèi)，所以要把這個(gè)價(jià)格拼命地往下打，或者是用人為的按揭利率或者什么條件去限制需求，不是用價(jià)格來調(diào)整需求，而是用其他的辦法把需求打下去，讓價(jià)格上不去。

　　等于有三個(gè)條件控制，一個(gè)是增加供給；一個(gè)供給上不去的時(shí)候，用價(jià)格調(diào)控，因?yàn)閮r(jià)格高了后需求減少；第三個(gè)是中國政府創(chuàng)造出來的，用行政命令或者技術(shù)方法去打擊你的需求。所以我們前幾年有一個(gè)說法叫抑制需求，是用宏觀調(diào)控的方法抑制需求，不是用價(jià)格的方法把讓價(jià)格上不去，而是用行政措施把需求打下去，讓你這個(gè)價(jià)格上不去，這個(gè)價(jià)格上不去不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的東西。

　　所以表面上看控制房價(jià)了吧。但到了行政命令措施稍微一松動(dòng)的時(shí)候，需求就反彈。如果價(jià)格抑制需求的話，價(jià)格不掉下來，需求上不去的。當(dāng)然，我們前段時(shí)間價(jià)格也掉一段時(shí)間，1、2、3月份價(jià)格是下降趨勢的。所以這個(gè)是放松了抑制措施，免掉稅費(fèi)，補(bǔ)貼，降低利率等等，所以需求就往上走，價(jià)格又和需求迎合，這兩者迎合之后，嘩的一下四五六月份就沖上去了。

　　所以現(xiàn)在四、五、六月份的銷售已經(jīng)沖得比07年還高，按理說不應(yīng)該是這個(gè)情況，不管怎么樣07年無論是價(jià)格還是量都是較高的一個(gè)過程，而07年為什么形成價(jià)格暴漲呢？是因?yàn)?6年的時(shí)候我們的“90/70”。

　　04年，我們限制別墅，所以讓本來在爛地里賣不出去的房子都賣成高價(jià)。06年又出現(xiàn)了“90/70”，“90/70”效果是什么呢？是延遲半年的供應(yīng)量，一個(gè)是開發(fā)商在觀望，一個(gè)是開發(fā)商不得不修改圖紙，一修改圖紙我就延長了半年的周期，我要重新批方案啊，我要重新設(shè)計(jì)圖紙，等于在07年上半年的時(shí)候，供應(yīng)量是相對(duì)少，供不應(yīng)求的矛盾加大了。因此在07供不應(yīng)求導(dǎo)致的價(jià)格拼命上漲，由于供給上不去，就拼命漲，較后政府沒有辦法，不是用價(jià)格調(diào)節(jié)需求，而是用行政命令，譬如套房住按揭、加稅啊等等，把需求打下去。

　　所以我們?cè)?8年，沒有國際宏觀經(jīng)濟(jì)危機(jī)的問題房價(jià)也會(huì)掉下來。要注意從03年的宏觀調(diào)控開始到07年上半年，我們才先進(jìn)一次提到要“增加供給”來抑制房價(jià)，只有07年上半年用了一個(gè)詞是符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的詞，所以07年土地供應(yīng)量是增加的，03到06是減少的，全國都是。但07年增加的土地還沒有形成供應(yīng)量，還沒有變成房子，房價(jià)已經(jīng)上來了。所以政府又不得不打下去。

　　08年慘就慘在07年增加的供應(yīng)量太多，但房價(jià)已經(jīng)被抑制需求的政策給打下去了。這邊供給在增加，那邊需求在減少，所以08年才出現(xiàn)巨大的問題。這個(gè)問題從06年開始看，要沒有“90/70”延誤了這半年的話，07年的供應(yīng)量就不會(huì)這樣。07年土地供給增加的時(shí)候，沒有熬到房價(jià)能靠供給來平衡，就掉下來去了，掉下去的結(jié)果就是08年的供給量又開始減少，09年現(xiàn)在的供給還沒有上來，因?yàn)橥顿Y還在下降，新開工面積還是負(fù)增長，土地購置還是負(fù)增長。到2010年價(jià)格又有新一輪的暴漲，2010年暴漲是不能避免的。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：很可怕……

　　任志強(qiáng)：是很可怕，紅頭文件調(diào)來調(diào)去，這樣就很可怕，不依賴紅頭文件市場才會(huì)變好。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：有一個(gè)問題是現(xiàn)在資金沒有投入到生產(chǎn)環(huán)節(jié)去，開發(fā)商們都還沒有增加新開工的面積。他們把錢投資到土地市場上？

　　任志強(qiáng)：不是這樣的。我們一到五月份固定資產(chǎn)投資增長6.8%，有三項(xiàng)下降了，有兩項(xiàng)增長，下降是土地購置面積下降，土地開發(fā)下降，基礎(chǔ)設(shè)施下降?；A(chǔ)設(shè)施一般會(huì)圍繞土地開發(fā)走，這三個(gè)是下降的。兩項(xiàng)是上升的，個(gè)是建設(shè)工程是上升的，大概增長百分之八點(diǎn)幾，建設(shè)開工增長意味著什么呢？意味著已經(jīng)開工和停工的項(xiàng)目在加速開工。

　　增幅是在建筑安裝，安裝工程增加百分之三十八點(diǎn)多。安裝工程上升就是說：我把那個(gè)樓都爛尾在那了，中間很多都是是半截停工的，這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)字是在去年，就是開工面積是在去年，但是像萬科，都是到正負(fù)零的時(shí)候就停了。那么今年上半年是把到了正負(fù)零停了的這些工程開始加速了。為什么？今年三月份以后房子賣得好了，你要把房子已經(jīng)預(yù)售了，你要把房子完工啊，你要交付啊。所以他的工程量增長是在這上邊，就是我迅速要把已經(jīng)賣出去的房子建完，給你交房子，于是錢就沒有轉(zhuǎn)移到新開工的面積上。過去的錢是基本上平衡的，各占1/3：1/3在土地上，1/3在新開工上，1/3在完成這些要交房子的項(xiàng)目竣工上，這三個(gè)基本上是平衡的，同步往上漲。

　　07年的時(shí)候是土地在加，08年的時(shí)候是新開工在加，可是08年新開工加的這個(gè)部分到半截的時(shí)候停了，到09年上來的時(shí)候就把錢從土地購置和新開工上的錢用到了項(xiàng)目竣工上。這個(gè)天平不平衡了的時(shí)候就得讓他平衡下來。因?yàn)榻衲赇N售上去了，所以這邊就上去了，而那頭實(shí)際上還是往下掉的。如果這個(gè)市場沒有起伏的話，他應(yīng)該是平衡的，現(xiàn)在不平衡了。因?yàn)?7年增加供給，錢都到土地上去了，08年增加開工，實(shí)際上去年開工量是的，大概是27億多（平米），雖然說是較差的一年但是他總開工27億多（平米），增長較快的一年，就是因?yàn)?7年甩尾甩得太厲害了。但是去年竣工是下降的，今年竣工開始增長。因?yàn)楝F(xiàn)在大量的錢從前兩頭到后頭來了。

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