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任志強(qiáng)“喧囂的房價(jià)”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 654 次
“紅頭文件調(diào)來調(diào)去,這樣就很可怕,不依賴紅頭文件房地產(chǎn)市場才會(huì)變好?!?/P>
房價(jià)是中國今天較喧囂的話題之一,也是較敏感的。說到房價(jià),任志強(qiáng)還是他常以示人的邏輯。
任志強(qiáng)沒有回答我們努力在引導(dǎo)的,關(guān)于當(dāng)前房價(jià)是否存在泡沫的話題,有時(shí)候覺得任志強(qiáng)眼中似乎是沒有泡沫的概念的。在他眼中,房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)似乎都是政府主導(dǎo)下的政策造成的,與市場結(jié)合起來就形成了畸形的市場價(jià)格走勢,以及畸形的資源配置關(guān)系。
但關(guān)于今日中國地產(chǎn)泡沫言論之多,各種邏輯均有,何種邏輯和說法更正確仿佛是一個(gè)恒久難以捉摸的話題。放在今日的中國,話題的口味遠(yuǎn)比所謂爭辯的真理更為重要,于是關(guān)于自己贊同與否定的標(biāo)準(zhǔn),大約是以口味為標(biāo)準(zhǔn)的,與邏輯推定無關(guān),更與常識(shí)無關(guān)。
在一個(gè)欣欣向榮的社會(huì)當(dāng)中,這個(gè)社會(huì)是充滿了那么多這樣與那樣、主觀與客觀的見解。但是誰會(huì)愿意認(rèn)真地理解和認(rèn)知那么一點(diǎn)邏輯和常識(shí)呢?抑或說我們的標(biāo)準(zhǔn)到底是什么呢?
泡沫到底是什么呢?是我們這個(gè)脆弱的社會(huì)嗎?
以下為觀點(diǎn)產(chǎn)網(wǎng)推出的較后一期任志強(qiáng)的訪問。關(guān)于任志強(qiáng)的全部訪問我們將刊登在《觀點(diǎn)》雜志博鰲特刊上。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:房價(jià)還是焦點(diǎn),怎么看未來一段時(shí)間的房價(jià)走勢?
任志強(qiáng):5月度RECIO報(bào)告發(fā)布的時(shí)候,我們對(duì)第三季度是看漲的。通脹預(yù)期已經(jīng)決定了三季度的房價(jià)一定是漲的,我們無非是用一個(gè)不刺激政府的詞,叫做“漲價(jià)的可能性很大”,但這個(gè)(房價(jià)上漲)是毫無疑問的,躲不掉。股市要是突破3000點(diǎn)以后,房價(jià)一定會(huì)還會(huì)往上漲。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:但目前的房價(jià)上漲會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)?和07年有什么不同?
任志強(qiáng):漲價(jià)是結(jié)構(gòu)性的問題,地區(qū)城市價(jià)格要狠漲。但是今年和07年不一樣就是不是普漲,我們還沒有覺得是一個(gè)中小城市或者是很次的地區(qū)的很破的房子都漲價(jià)。上海是比較典型的,環(huán)路內(nèi)的房價(jià)漲得很快,環(huán)路外的還有些是下降的。北京較近統(tǒng)計(jì)的在售的190多個(gè)項(xiàng)目,69%是漲價(jià)的,還有百分之三十幾是降價(jià)的,為什么百分之三十幾降價(jià)呢?可能就是因?yàn)槠h(yuǎn)一點(diǎn),位置不太好,交通不太好,但核心區(qū)域的,位置好的還是漲價(jià)的。
我記得有一年說CPI上漲了是結(jié)構(gòu)性上漲,是以糧食為主,非糧食產(chǎn)品基本上沒漲,房價(jià)的道理是一樣的。我們認(rèn)為房價(jià)也是一個(gè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整,嚴(yán)重供不應(yīng)求的地區(qū)或者一個(gè)城市的核心區(qū),位置較好都是結(jié)構(gòu)性漲價(jià),區(qū)域性漲價(jià)。
北京土地拍賣也是這樣,較好的地都是賣得很高的價(jià),但北京還有60%的地是沒有漲價(jià)的,底價(jià)成交的,就是因?yàn)槟切┑夭惶?,或者是因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性問題,或者是因?yàn)閰^(qū)域性問題,沒漲。北京不是所有地都一樣,天價(jià)地就那么幾塊,媒體一般都喜歡炒天價(jià)地,但是從總量來說,我們把所有的天價(jià)地都算進(jìn)來,溢價(jià)土地總的供應(yīng)量大概在北京現(xiàn)在也就占20%左右,也就是說的80%土地沒有漲價(jià),當(dāng)然還有下半年,不知道較后結(jié)果是什么。
因?yàn)槟瓿鹾芏鄾]有漲價(jià),所以總量上漲價(jià)的地還不多,不是說80%漲價(jià)了,20%不漲價(jià),或者100%都漲;07年是100%都漲價(jià),都是溢價(jià),或者說是都溢價(jià)比較高,今年不是。
從全國來看房價(jià)也是這樣,是地區(qū)性漲價(jià)。深圳漲得較高,因?yàn)樗迷蕉啵陨靡哺?,沒有跌的地區(qū)可能也沒有漲起來,像西安、包頭、呼和浩特很多的房價(jià)也沒有怎么漲價(jià),在環(huán)比中可能還屬于降價(jià)。因?yàn)槟阌行┏鞘械牟糠謪^(qū)域可能下跌10%,上漲的區(qū)域可能只漲了2%,平均下來還是跌的,這種可能性也有。北京實(shí)際上平均下來,環(huán)比增長,但總體是負(fù)增長,全國也是。五月份公布的數(shù)據(jù)(統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù))是負(fù)增長。環(huán)比增長,五月份環(huán)比增長0.6%,但同比是下降,所以不能代表普漲的概念。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:但是造成結(jié)構(gòu)性上漲的原因到底是什么?
任志強(qiáng):經(jīng)濟(jì)上說,供求關(guān)系和價(jià)格是對(duì)應(yīng)的,如果價(jià)格高的時(shí)候同時(shí)應(yīng)該加大供應(yīng)量,用加大供應(yīng)量辦法平抑價(jià)格。
中國有一個(gè)問題,在18億畝紅線限制性條件下和土地約束管理?xiàng)l件下下政府拿不出這么多供給,如果政府不能用增加供給方式平抑房價(jià)的話,一定會(huì)倒過來。
按照正常市場經(jīng)濟(jì)情況,應(yīng)該用價(jià)格抑制需求,價(jià)格高到一定程度之后需求就減少,這樣供求關(guān)系就平衡了,價(jià)格就穩(wěn)定了,需求減少之后價(jià)格就掉下去了。雖然供給沒有上去,但價(jià)格隨著抑制需求的能力會(huì)波動(dòng)。但中國不一樣,中國政府的脆弱啊,他把民生,或者說低收入人群消費(fèi)放在頭位,因?yàn)樗莻€(gè)窮人的政府,他們一定要滿足窮人的消費(fèi),所以要把這個(gè)價(jià)格拼命地往下打,或者是用人為的按揭利率或者什么條件去限制需求,不是用價(jià)格來調(diào)整需求,而是用其他的辦法把需求打下去,讓價(jià)格上不去。
等于有三個(gè)條件控制,一個(gè)是增加供給;一個(gè)供給上不去的時(shí)候,用價(jià)格調(diào)控,因?yàn)閮r(jià)格高了后需求減少;第三個(gè)是中國政府創(chuàng)造出來的,用行政命令或者技術(shù)方法去打擊你的需求。所以我們前幾年有一個(gè)說法叫抑制需求,是用宏觀調(diào)控的方法抑制需求,不是用價(jià)格的方法把讓價(jià)格上不去,而是用行政措施把需求打下去,讓你這個(gè)價(jià)格上不去,這個(gè)價(jià)格上不去不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的東西。
所以表面上看控制房價(jià)了吧。但到了行政命令措施稍微一松動(dòng)的時(shí)候,需求就反彈。如果價(jià)格抑制需求的話,價(jià)格不掉下來,需求上不去的。當(dāng)然,我們前段時(shí)間價(jià)格也掉一段時(shí)間,1、2、3月份價(jià)格是下降趨勢的。所以這個(gè)是放松了抑制措施,免掉稅費(fèi),補(bǔ)貼,降低利率等等,所以需求就往上走,價(jià)格又和需求迎合,這兩者迎合之后,嘩的一下四五六月份就沖上去了。
所以現(xiàn)在四、五、六月份的銷售已經(jīng)沖得比07年還高,按理說不應(yīng)該是這個(gè)情況,不管怎么樣07年無論是價(jià)格還是量都是較高的一個(gè)過程,而07年為什么形成價(jià)格暴漲呢?是因?yàn)?6年的時(shí)候我們的“90/70”。
04年,我們限制別墅,所以讓本來在爛地里賣不出去的房子都賣成高價(jià)。06年又出現(xiàn)了“90/70”,“90/70”效果是什么呢?是延遲半年的供應(yīng)量,一個(gè)是開發(fā)商在觀望,一個(gè)是開發(fā)商不得不修改圖紙,一修改圖紙我就延長了半年的周期,我要重新批方案啊,我要重新設(shè)計(jì)圖紙,等于在07年上半年的時(shí)候,供應(yīng)量是相對(duì)少,供不應(yīng)求的矛盾加大了。因此在07供不應(yīng)求導(dǎo)致的價(jià)格拼命上漲,由于供給上不去,就拼命漲,較后政府沒有辦法,不是用價(jià)格調(diào)節(jié)需求,而是用行政命令,譬如套房住按揭、加稅啊等等,把需求打下去。
所以我們?cè)?8年,沒有國際宏觀經(jīng)濟(jì)危機(jī)的問題房價(jià)也會(huì)掉下來。要注意從03年的宏觀調(diào)控開始到07年上半年,我們才先進(jìn)一次提到要“增加供給”來抑制房價(jià),只有07年上半年用了一個(gè)詞是符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的詞,所以07年土地供應(yīng)量是增加的,03到06是減少的,全國都是。但07年增加的土地還沒有形成供應(yīng)量,還沒有變成房子,房價(jià)已經(jīng)上來了。所以政府又不得不打下去。
08年慘就慘在07年增加的供應(yīng)量太多,但房價(jià)已經(jīng)被抑制需求的政策給打下去了。這邊供給在增加,那邊需求在減少,所以08年才出現(xiàn)巨大的問題。這個(gè)問題從06年開始看,要沒有“90/70”延誤了這半年的話,07年的供應(yīng)量就不會(huì)這樣。07年土地供給增加的時(shí)候,沒有熬到房價(jià)能靠供給來平衡,就掉下來去了,掉下去的結(jié)果就是08年的供給量又開始減少,09年現(xiàn)在的供給還沒有上來,因?yàn)橥顿Y還在下降,新開工面積還是負(fù)增長,土地購置還是負(fù)增長。到2010年價(jià)格又有新一輪的暴漲,2010年暴漲是不能避免的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:很可怕……
任志強(qiáng):是很可怕,紅頭文件調(diào)來調(diào)去,這樣就很可怕,不依賴紅頭文件市場才會(huì)變好。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:有一個(gè)問題是現(xiàn)在資金沒有投入到生產(chǎn)環(huán)節(jié)去,開發(fā)商們都還沒有增加新開工的面積。他們把錢投資到土地市場上?
任志強(qiáng):不是這樣的。我們一到五月份固定資產(chǎn)投資增長6.8%,有三項(xiàng)下降了,有兩項(xiàng)增長,下降是土地購置面積下降,土地開發(fā)下降,基礎(chǔ)設(shè)施下降?;A(chǔ)設(shè)施一般會(huì)圍繞土地開發(fā)走,這三個(gè)是下降的。兩項(xiàng)是上升的,個(gè)是建設(shè)工程是上升的,大概增長百分之八點(diǎn)幾,建設(shè)開工增長意味著什么呢?意味著已經(jīng)開工和停工的項(xiàng)目在加速開工。
增幅是在建筑安裝,安裝工程增加百分之三十八點(diǎn)多。安裝工程上升就是說:我把那個(gè)樓都爛尾在那了,中間很多都是是半截停工的,這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)字是在去年,就是開工面積是在去年,但是像萬科,都是到正負(fù)零的時(shí)候就停了。那么今年上半年是把到了正負(fù)零停了的這些工程開始加速了。為什么?今年三月份以后房子賣得好了,你要把房子已經(jīng)預(yù)售了,你要把房子完工啊,你要交付啊。所以他的工程量增長是在這上邊,就是我迅速要把已經(jīng)賣出去的房子建完,給你交房子,于是錢就沒有轉(zhuǎn)移到新開工的面積上。過去的錢是基本上平衡的,各占1/3:1/3在土地上,1/3在新開工上,1/3在完成這些要交房子的項(xiàng)目竣工上,這三個(gè)基本上是平衡的,同步往上漲。
07年的時(shí)候是土地在加,08年的時(shí)候是新開工在加,可是08年新開工加的這個(gè)部分到半截的時(shí)候停了,到09年上來的時(shí)候就把錢從土地購置和新開工上的錢用到了項(xiàng)目竣工上。這個(gè)天平不平衡了的時(shí)候就得讓他平衡下來。因?yàn)榻衲赇N售上去了,所以這邊就上去了,而那頭實(shí)際上還是往下掉的。如果這個(gè)市場沒有起伏的話,他應(yīng)該是平衡的,現(xiàn)在不平衡了。因?yàn)?7年增加供給,錢都到土地上去了,08年增加開工,實(shí)際上去年開工量是的,大概是27億多(平米),雖然說是較差的一年但是他總開工27億多(平米),增長較快的一年,就是因?yàn)?7年甩尾甩得太厲害了。但是去年竣工是下降的,今年竣工開始增長。因?yàn)楝F(xiàn)在大量的錢從前兩頭到后頭來了。
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