海淀區(qū)的錢先生于2004年底在朝陽區(qū)的某項(xiàng)目花了不到60萬元投資了一個(gè)將近90平方米的一室一廳小戶型期房，他準(zhǔn)備在房子建成之后將它轉(zhuǎn)租出去，利用租金來收回成本并獲得收益。較開始，在錢先生的預(yù)計(jì)中，憑借這個(gè)項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置和健全的配套設(shè)施，這間房子裝修后每個(gè)月的租金無論如何也在3500元以上，而看著這兩年節(jié)節(jié)攀升的一手房價(jià)格，他更是覺得這處房產(chǎn)有望給他帶來更大的收益。但去年年底，在和一個(gè)有著多年租房經(jīng)驗(yàn)的老朋友聊天時(shí)，卻聽說較近房屋租賃市場的價(jià)格情況并沒有像他原先以為的那樣樂觀。于是，錢先生便到一家北京的中介公司進(jìn)行了咨詢，工作人員告訴他，像他這樣的房屋，將來的月租金能到3300元就已經(jīng)是相當(dāng)不錯(cuò)的價(jià)格了，而3000元?jiǎng)t是目前市場上條件類似住宅比較穩(wěn)健的價(jià)格。

　　對(duì)此錢先生感到非常疑惑，眼看著市場上期房的價(jià)格大幅度上漲，以為在此情況下房屋租賃的價(jià)格也會(huì)受到拉動(dòng)而隨之上漲，可為什么專家卻估計(jì)租房價(jià)格不但不會(huì)升，反而穩(wěn)中有降呢？

　　其實(shí)，有著和錢先生類似疑問的人并不在少數(shù)，許多看到房價(jià)上漲而準(zhǔn)備通過租房獲得收益的投資客都對(duì)此現(xiàn)象感到非常奇怪。而市場的實(shí)際狀況也如他們奇怪的一樣。中原地產(chǎn)發(fā)布的2005年北京二手房市場回顧中的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年，本市普通樓房一居室平均月租金為1473元，二居室為1793元，三居室為2185元，三項(xiàng)數(shù)據(jù)與2004年相比雖然都有所小漲，但漲幅比較小，都在100塊錢左右。而北京市建委在12月中旬發(fā)布的2005年第三季度住宅租賃指導(dǎo)價(jià)則顯示，與2004年同期相比，二居室和三居室租賃價(jià)格漲幅分別只有1.8%和0.4%，一居室租賃價(jià)格甚至還下降了0.9%。比起一手住宅均價(jià)6.3%的漲幅，租賃價(jià)格的變化實(shí)在是微不足道。

　　事實(shí)上，對(duì)于這個(gè)現(xiàn)象，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為非常正常。本來，在較近幾年，二手房屋租賃市場的價(jià)格就一直處于較為平穩(wěn)甚至穩(wěn)中有降的狀態(tài)。中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，租賃市場中，高端公寓的月租金價(jià)格已經(jīng)從2000年的每平方米18美元下降到2005年的每平方米15美元，普通住宅的租價(jià)自從2003年下半年以來也一直處于下滑的情況。然而與此相對(duì)應(yīng)的則是自2002年開始，北京租賃市場上每年成交量均達(dá)到兩位數(shù)的大幅度增長。

　　中原地產(chǎn)副總監(jiān)宮萍小姐認(rèn)為，造成北京房屋租賃市場日漸活躍的原因主要有兩個(gè)方面。一是雖然人們的住房需求不斷增長，有意向購房的人不斷增多，但這部分人群實(shí)際的購購能力并不足以支付北京不斷攀升的高額房價(jià)。這樣，和被不斷推向市場的高端商品房相比，與這些有住房需求的人群真正能形成對(duì)接的有效供給嚴(yán)重不足，供需比例已經(jīng)達(dá)到1：5,個(gè)別地區(qū)甚至達(dá)到了1：10,于是，很多人便不得不變購房為租房。二是隨著2005年政府不斷出臺(tái)政策平抑房價(jià)，許多原本打算近期購房的消費(fèi)者對(duì)未來房價(jià)走勢有了新的期待，持幣待購人數(shù)有所增長，部分有購房意向的客戶便暫時(shí)通過租房來緩解目前的居住需求，客戶需求量增加，這同樣造成了二手房租賃成交量出現(xiàn)上漲現(xiàn)象。

　　但宮萍認(rèn)為，二手房租賃需求量的不斷增長并不意味著房屋租價(jià)的必然提高。相反，同樣由于2005年一系列政策的出臺(tái)，特別是5月11日七部委聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》中對(duì)期房轉(zhuǎn)讓的限制和對(duì)個(gè)人銷售購購不足兩年的住房全額征收營業(yè)稅的規(guī)定，使許多投資客不愿意承擔(dān)房屋轉(zhuǎn)讓所帶來的損失，便將原先準(zhǔn)備出售的住宅轉(zhuǎn)為出租來靜觀市場的變化，導(dǎo)致房源量增加，抑制了房屋租金的增長。同時(shí)，通州等地一些新物業(yè)的開發(fā)，也明顯地分流了一部分客戶，這也是造成租賃價(jià)格漲幅不大的原因之一。 

　　對(duì)于新一年二手房租賃市場的走勢，中原地產(chǎn)還是表現(xiàn)出了謹(jǐn)慎的樂觀。他們認(rèn)為，隨著奧運(yùn)工程全面開工帶來的大量人員涌入北京，拆遷和危改力度的不斷加大以及在京常住人口的持續(xù)穩(wěn)定增長等多方面因素，都會(huì)造成2006年普通房屋租賃的強(qiáng)勁需求，住宅租金也同樣會(huì)水漲船高，呈小幅增長態(tài)勢。

　　中大恒基品牌策略市場研究部經(jīng)理賈莉莉說得則更為直接，商品房、二手房、租房這三者所面臨的客戶本身就有著很大不同，其各自在消費(fèi)目的、住宅需求和支付能力等多方面都有著明顯的差別，因此在事實(shí)上，賣房價(jià)格與租房價(jià)格之間并沒有什么必然的聯(lián)系，因此看到房價(jià)上漲就指望租價(jià)隨之上漲的心理其實(shí)是不現(xiàn)實(shí)的。高彤 

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