基本案情

　　張某購購了某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱房產(chǎn)公司）商品房一套，雙方于２００５年６月２１日簽訂了商品房購賣合同，合同約定了房屋面積、總價款、付款方式等。張某當日向房產(chǎn)公司交納了頭付款２９５１４０元以及測繪費６６５元、印花稅３５７元、登記費８０元、工本費１０元等。２００６年１月，在張某不知情的情況下，房產(chǎn)公司卻將原來賣與張某的房產(chǎn)又賣于第三人，致使張某不能得到該套房產(chǎn)。為此，張某委托我作為其代理律師向房產(chǎn)公司主張權(quán)利。
　
  　我頭先通過協(xié)商的方式和對方進行了磋商，并根據(jù)較高人民法院《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定向房產(chǎn)公司提出要求：解除與張某之間的商品房購賣合同、返還張某已付的購房款和測繪費、印花稅、登記費、工本費等及利息，并要房產(chǎn)公司承擔張某已付購房款一倍的賠償，同時，向房產(chǎn)公司發(fā)了律師函，限其在３天之內(nèi)作出合理答復，否則，就將其起訴至人民法院，通過法律手段來追究其法律責任。后房產(chǎn)公司決定，除答應解除與張某之間的商品房購賣合同、返還已付購房款和測繪費、印花稅、登記費、工本費等及利息以外，另外再支付給張某１０萬元作為賠償。鑒于雙方本著互諒互讓的態(tài)度，較終達成了一致協(xié)議，協(xié)商結(jié)案并立即履行。

　　律師點評

　　較高人民法院《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，具有下列情形之一，導致商品房購賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的購受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房購賣合同訂立后，出賣人未告知購受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房購賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

　　我認為，本案屬于種情形。

　　該情形就是人們經(jīng)常說的“一房兩賣”。由于債權(quán)具有平等性，先購受人的債權(quán)與后購受人的債權(quán)在性質(zhì)上是平等的，出賣人既可以選擇向先購受人交付，又可以選擇向后購受人交付。如果出賣人選擇向后購受人交付，則前一個商品房購賣合同的目的就無法實現(xiàn)，此時出賣人應當按本款規(guī)定承擔違約責任，這種情況，屬于我國《合同法》第九十四條第四項規(guī)定的“其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”，購受人依法可以解除合同。

　　更重要的是，本條還規(guī)定了對出賣人的懲罰性賠償制度。懲罰性賠償制度是起源于英美法系國家的一項制度，本條規(guī)定購受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。鑒于此，房產(chǎn)公司提出再支付１０萬元作為賠償?shù)姆桨负?，張某予以接受，較終協(xié)商一致達成協(xié)議并立即履行。河南天基律師事務所 秦國武

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