歲末年初，很多專家紛紛預(yù)測，物業(yè)稅的出臺作為2007年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重量級后備“武器”。物業(yè)稅關(guān)系到國家稅制改革的推進和財政體系的進一步完善，但對地產(chǎn)業(yè)人士和普通民眾而言，較關(guān)注的莫過于物業(yè)稅將對房價產(chǎn)生的影響。在近幾年一波緊似一波的調(diào)控之下，房價仍在持續(xù)上漲，部分熱點城市的增幅依然保持在同比10%以上的高位。諸多宏調(diào)措施都對抑制房價無能為力或者力不從心的前提下，物業(yè)稅能否出奇制勝成為業(yè)內(nèi)外目前、較熱門的猜想。

　　以前曾流行一種觀點，物業(yè)稅出臺后會使房價下降，甚至可達30%~40%的降幅。近段時間似乎另一種截然不同的說法占據(jù)了上風(fēng)，那就是物業(yè)稅的出臺只會導(dǎo)致房價上漲。孰對孰錯？使很多人不免愈來愈迷惑。為此，筆者試作簡要分析。

　　從物業(yè)稅設(shè)計目的分析，主要在于完善國家稅收和財政體制，并不是為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)秩序，更非降低或抬高房價。物業(yè)稅只是國家稅收體制改革中的重要一環(huán)，這一稅種設(shè)計遵循著“寬稅基、低稅率、減稅種”的稅改原則。目前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費繁雜，包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等幾十種稅費。物業(yè)稅將其整合、優(yōu)化、統(tǒng)一。另外，在許多發(fā)達國家，物業(yè)稅(或稱財產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅)是各級地方尤其是基層政府財政收入的主體，而我國卻非這樣。過去幾年，地方政府為了城市建設(shè)和發(fā)展經(jīng)濟，不得不過度依賴由土地出讓金所形成的“財政”。

　　那么，物業(yè)稅對房價將產(chǎn)生什么樣的影響？頭先搞清楚決定房價的因素有哪些，就目前我國商品住宅價格而言，大致可以認(rèn)為：供求關(guān)系是因素，政策取向是因素，產(chǎn)品成本構(gòu)成是第三因素，產(chǎn)品質(zhì)量是第四因素，開發(fā)商企業(yè)及項目品牌可歸為第五因素，其他還有通貨膨脹等因素不再一一列舉。物業(yè)稅的出臺，將主要影響到產(chǎn)品成本，目前的房價包含了幾十種稅費，如果加上土地出讓金，則形成了很大部分的房價構(gòu)成成本，而物業(yè)稅的實質(zhì)在于把這些稅費均攤成70份(以住宅為例)，由開發(fā)商的頭上轉(zhuǎn)移到小業(yè)主的頭上，按年收費。這樣，則產(chǎn)品成本將大幅降低，從而使房價下降。

　　同時，現(xiàn)階段的政策取向也是抑制房價，但房價較終能否降下來較終還得看供求關(guān)系。物業(yè)稅如何影響供求關(guān)系？先說供應(yīng)，隨著開發(fā)成本的降低，應(yīng)該說是降低了房地產(chǎn)開發(fā)的資金門檻，有利于吸引開發(fā)商擴大經(jīng)營。再看需求，一方面，在市場競爭和政策引導(dǎo)條件下，隨著產(chǎn)品成本的明顯下降，房價也會有所下調(diào)，這會刺激部分中等收入者(尤其積蓄較少但收入并不低的年輕人)加入購房行列，雖然物業(yè)持有成本上升，其性質(zhì)類似于按揭貸款對住宅消費的推動作用。另一方面，物業(yè)稅大大增加了保有成本，而且較終必然實行累進稅，越是大戶型、越是豪宅其率稅越高，這樣無疑會打擊房地產(chǎn)投機、投資需求，也會在一定程度上抑制大戶型的自住性需求。

　　從上述可知，物業(yè)稅有助于增加供應(yīng)，或者說至少不會影響供應(yīng)，對于需求則是具有鼓勵和抑制的雙重作用。若按建設(shè)部劉志峰的說法，開始肯定是先對大戶型開征物業(yè)稅，而對于自住性的中小戶型(極有可能以90平方米為分界線)或者暫時免征或者象征性的少征一點。如此一來，從需求上考量，物業(yè)稅開征后的中短期內(nèi)，并不會對市場需求產(chǎn)生明顯的抑制。綜合考慮，筆者認(rèn)為物業(yè)稅將不會對供求關(guān)系產(chǎn)生明顯作用。在成本降低和政策取向兩個因素的作用下，整體房價將不可避免的有所下降，具體下降多少受很多因素牽制，但30%~40%的大幅下降將很難會出現(xiàn)，因為畢竟供求關(guān)系不會發(fā)生突出變化。(本文作者為上海易居房地產(chǎn)研究院高端評論員楊紅旭 )

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