歲末年初，很多專(zhuān)家紛紛預(yù)測(cè)，物業(yè)稅的出臺(tái)作為2007年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重量級(jí)后備“武器”。物業(yè)稅關(guān)系到國(guó)家稅制改革的推進(jìn)和財(cái)政體系的進(jìn)一步完善，但對(duì)地產(chǎn)業(yè)人士和普通民眾而言，較關(guān)注的莫過(guò)于物業(yè)稅將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響。在近幾年一波緊似一波的調(diào)控之下，房?jī)r(jià)仍在持續(xù)上漲，部分熱點(diǎn)城市的增幅依然保持在同比10%以上的高位。諸多宏調(diào)措施都對(duì)抑制房?jī)r(jià)無(wú)能為力或者力不從心的前提下，物業(yè)稅能否出奇制勝成為業(yè)內(nèi)外目前、較熱門(mén)的猜想。

　　以前曾流行一種觀點(diǎn)，物業(yè)稅出臺(tái)后會(huì)使房?jī)r(jià)下降，甚至可達(dá)30%~40%的降幅。近段時(shí)間似乎另一種截然不同的說(shuō)法占據(jù)了上風(fēng)，那就是物業(yè)稅的出臺(tái)只會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。孰對(duì)孰錯(cuò)？使很多人不免愈來(lái)愈迷惑。為此，筆者試作簡(jiǎn)要分析。

　　從物業(yè)稅設(shè)計(jì)目的分析，主要在于完善國(guó)家稅收和財(cái)政體制，并不是為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)秩序，更非降低或抬高房?jī)r(jià)。物業(yè)稅只是國(guó)家稅收體制改革中的重要一環(huán)，這一稅種設(shè)計(jì)遵循著“寬稅基、低稅率、減稅種”的稅改原則。目前我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)繁雜，包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等幾十種稅費(fèi)。物業(yè)稅將其整合、優(yōu)化、統(tǒng)一。另外，在許多發(fā)達(dá)國(guó)家，物業(yè)稅(或稱(chēng)財(cái)產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅)是各級(jí)地方尤其是基層政府財(cái)政收入的主體，而我國(guó)卻非這樣。過(guò)去幾年，地方政府為了城市建設(shè)和發(fā)展經(jīng)濟(jì)，不得不過(guò)度依賴(lài)由土地出讓金所形成的“財(cái)政”。

　　那么，物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)將產(chǎn)生什么樣的影響？頭先搞清楚決定房?jī)r(jià)的因素有哪些，就目前我國(guó)商品住宅價(jià)格而言，大致可以認(rèn)為：供求關(guān)系是因素，政策取向是因素，產(chǎn)品成本構(gòu)成是第三因素，產(chǎn)品質(zhì)量是第四因素，開(kāi)發(fā)商企業(yè)及項(xiàng)目品牌可歸為第五因素，其他還有通貨膨脹等因素不再一一列舉。物業(yè)稅的出臺(tái)，將主要影響到產(chǎn)品成本，目前的房?jī)r(jià)包含了幾十種稅費(fèi)，如果加上土地出讓金，則形成了很大部分的房?jī)r(jià)構(gòu)成成本，而物業(yè)稅的實(shí)質(zhì)在于把這些稅費(fèi)均攤成70份(以住宅為例)，由開(kāi)發(fā)商的頭上轉(zhuǎn)移到小業(yè)主的頭上，按年收費(fèi)。這樣，則產(chǎn)品成本將大幅降低，從而使房?jī)r(jià)下降。

　　同時(shí)，現(xiàn)階段的政策取向也是抑制房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)較終能否降下來(lái)較終還得看供求關(guān)系。物業(yè)稅如何影響供求關(guān)系？先說(shuō)供應(yīng)，隨著開(kāi)發(fā)成本的降低，應(yīng)該說(shuō)是降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金門(mén)檻，有利于吸引開(kāi)發(fā)商擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)。再看需求，一方面，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政策引導(dǎo)條件下，隨著產(chǎn)品成本的明顯下降，房?jī)r(jià)也會(huì)有所下調(diào)，這會(huì)刺激部分中等收入者(尤其積蓄較少但收入并不低的年輕人)加入購(gòu)房行列，雖然物業(yè)持有成本上升，其性質(zhì)類(lèi)似于按揭貸款對(duì)住宅消費(fèi)的推動(dòng)作用。另一方面，物業(yè)稅大大增加了保有成本，而且較終必然實(shí)行累進(jìn)稅，越是大戶(hù)型、越是豪宅其率稅越高，這樣無(wú)疑會(huì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)、投資需求，也會(huì)在一定程度上抑制大戶(hù)型的自住性需求。

　　從上述可知，物業(yè)稅有助于增加供應(yīng)，或者說(shuō)至少不會(huì)影響供應(yīng)，對(duì)于需求則是具有鼓勵(lì)和抑制的雙重作用。若按建設(shè)部劉志峰的說(shuō)法，開(kāi)始肯定是先對(duì)大戶(hù)型開(kāi)征物業(yè)稅，而對(duì)于自住性的中小戶(hù)型(極有可能以90平方米為分界線(xiàn))或者暫時(shí)免征或者象征性的少征一點(diǎn)。如此一來(lái)，從需求上考量，物業(yè)稅開(kāi)征后的中短期內(nèi)，并不會(huì)對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生明顯的抑制。綜合考慮，筆者認(rèn)為物業(yè)稅將不會(huì)對(duì)供求關(guān)系產(chǎn)生明顯作用。在成本降低和政策取向兩個(gè)因素的作用下，整體房?jī)r(jià)將不可避免的有所下降，具體下降多少受很多因素牽制，但30%~40%的大幅下降將很難會(huì)出現(xiàn)，因?yàn)楫吘构┣箨P(guān)系不會(huì)發(fā)生突出變化。(本文作者為上海易居房地產(chǎn)研究院高端評(píng)論員楊紅旭 )

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