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物業(yè)稅能如何影響房?jī)r(jià)40%大幅下降純屬荒唐

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 615 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

    歲末年初,很多專(zhuān)家紛紛預(yù)測(cè),物業(yè)稅的出臺(tái)作為2007年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重量級(jí)后備“武器”。物業(yè)稅關(guān)系到國(guó)家稅制改革的推進(jìn)和財(cái)政體系的進(jìn)一步完善,但對(duì)地產(chǎn)業(yè)人士和普通民眾而言,較關(guān)注的莫過(guò)于物業(yè)稅將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響。在近幾年一波緊似一波的調(diào)控之下,房?jī)r(jià)仍在持續(xù)上漲,部分熱點(diǎn)城市的增幅依然保持在同比10%以上的高位。諸多宏調(diào)措施都對(duì)抑制房?jī)r(jià)無(wú)能為力或者力不從心的前提下,物業(yè)稅能否出奇制勝成為業(yè)內(nèi)外目前、較熱門(mén)的猜想。

  以前曾流行一種觀點(diǎn),物業(yè)稅出臺(tái)后會(huì)使房?jī)r(jià)下降,甚至可達(dá)30%~40%的降幅。近段時(shí)間似乎另一種截然不同的說(shuō)法占據(jù)了上風(fēng),那就是物業(yè)稅的出臺(tái)只會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。孰對(duì)孰錯(cuò)?使很多人不免愈來(lái)愈迷惑。為此,筆者試作簡(jiǎn)要分析。

  從物業(yè)稅設(shè)計(jì)目的分析,主要在于完善國(guó)家稅收和財(cái)政體制,并不是為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)秩序,更非降低或抬高房?jī)r(jià)。物業(yè)稅只是國(guó)家稅收體制改革中的重要一環(huán),這一稅種設(shè)計(jì)遵循著“寬稅基、低稅率、減稅種”的稅改原則。目前我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)繁雜,包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等幾十種稅費(fèi)。物業(yè)稅將其整合、優(yōu)化、統(tǒng)一。另外,在許多發(fā)達(dá)國(guó)家,物業(yè)稅(或稱(chēng)財(cái)產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅)是各級(jí)地方尤其是基層政府財(cái)政收入的主體,而我國(guó)卻非這樣。過(guò)去幾年,地方政府為了城市建設(shè)和發(fā)展經(jīng)濟(jì),不得不過(guò)度依賴(lài)由土地出讓金所形成的“財(cái)政”。

  那么,物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)將產(chǎn)生什么樣的影響?頭先搞清楚決定房?jī)r(jià)的因素有哪些,就目前我國(guó)商品住宅價(jià)格而言,大致可以認(rèn)為:供求關(guān)系是因素,政策取向是因素,產(chǎn)品成本構(gòu)成是第三因素,產(chǎn)品質(zhì)量是第四因素,開(kāi)發(fā)商企業(yè)及項(xiàng)目品牌可歸為第五因素,其他還有通貨膨脹等因素不再一一列舉。物業(yè)稅的出臺(tái),將主要影響到產(chǎn)品成本,目前的房?jī)r(jià)包含了幾十種稅費(fèi),如果加上土地出讓金,則形成了很大部分的房?jī)r(jià)構(gòu)成成本,而物業(yè)稅的實(shí)質(zhì)在于把這些稅費(fèi)均攤成70份(以住宅為例),由開(kāi)發(fā)商的頭上轉(zhuǎn)移到小業(yè)主的頭上,按年收費(fèi)。這樣,則產(chǎn)品成本將大幅降低,從而使房?jī)r(jià)下降。

  同時(shí),現(xiàn)階段的政策取向也是抑制房?jī)r(jià),但房?jī)r(jià)較終能否降下來(lái)較終還得看供求關(guān)系。物業(yè)稅如何影響供求關(guān)系?先說(shuō)供應(yīng),隨著開(kāi)發(fā)成本的降低,應(yīng)該說(shuō)是降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金門(mén)檻,有利于吸引開(kāi)發(fā)商擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)。再看需求,一方面,在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政策引導(dǎo)條件下,隨著產(chǎn)品成本的明顯下降,房?jī)r(jià)也會(huì)有所下調(diào),這會(huì)刺激部分中等收入者(尤其積蓄較少但收入并不低的年輕人)加入購(gòu)房行列,雖然物業(yè)持有成本上升,其性質(zhì)類(lèi)似于按揭貸款對(duì)住宅消費(fèi)的推動(dòng)作用。另一方面,物業(yè)稅大大增加了保有成本,而且較終必然實(shí)行累進(jìn)稅,越是大戶(hù)型、越是豪宅其率稅越高,這樣無(wú)疑會(huì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)、投資需求,也會(huì)在一定程度上抑制大戶(hù)型的自住性需求。

  從上述可知,物業(yè)稅有助于增加供應(yīng),或者說(shuō)至少不會(huì)影響供應(yīng),對(duì)于需求則是具有鼓勵(lì)和抑制的雙重作用。若按建設(shè)部劉志峰的說(shuō)法,開(kāi)始肯定是先對(duì)大戶(hù)型開(kāi)征物業(yè)稅,而對(duì)于自住性的中小戶(hù)型(極有可能以90平方米為分界線(xiàn))或者暫時(shí)免征或者象征性的少征一點(diǎn)。如此一來(lái),從需求上考量,物業(yè)稅開(kāi)征后的中短期內(nèi),并不會(huì)對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生明顯的抑制。綜合考慮,筆者認(rèn)為物業(yè)稅將不會(huì)對(duì)供求關(guān)系產(chǎn)生明顯作用。在成本降低和政策取向兩個(gè)因素的作用下,整體房?jī)r(jià)將不可避免的有所下降,具體下降多少受很多因素牽制,但30%~40%的大幅下降將很難會(huì)出現(xiàn),因?yàn)楫吘构┣箨P(guān)系不會(huì)發(fā)生突出變化。(本文作者為上海易居房地產(chǎn)研究院高端評(píng)論員楊紅旭 )

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