不少購房者開始猶豫

　　28歲的李先生供職于南京一家科研單位，對南京主城區(qū)的單身公寓很是心儀——雖然這類樓盤每平方米基本上是萬元起售，但面積小，一套總價只有三四十萬元，狠狠心還是能供下來的?！爸鞒菂^(qū)生活成本低，工作機(jī)會也多，住房面積小點(diǎn)，可總算在城里有個據(jù)點(diǎn)啊?！彼f。

　　他沒有想到的是，2006年較后，南京住房公積金管理向本市住房公積金貸款各承辦銀行下發(fā)通知：自2007年1月1日起,購購單價在10000元／平方米以上(含)的住房，暫停公積金貸款。同時停辦公積金貸款的，還包括獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、酒店式公寓和層高超3米的住宅等四類住房。

　　這一消息，給李先生的購房夢蒙上了陰影。他和妻子較多能貸到30萬元公積金，如果貸20年的話，公積金貸款利率是4.59%，而商業(yè)性貸款利率打八五折后是5.814%，總貸款利息分別為15.9萬元、20.8萬元，兩者相差近5萬元。

　　“5萬元對于有錢人來說可能不算什么。可像我們這樣沒什么積蓄、用錢地方又多的人，還是要好好考慮一下的。不如到偏遠(yuǎn)一些的郊區(qū)購房，那樣能辦到30萬元的公積金貸款，還貸壓力要輕些?！崩钕壬鷽Q定，這個周末就去15公里外的江寧看房。

　　據(jù)有關(guān)人士透露，較近，像李先生一樣，不少南京市民因公積金貸款政策變化而放棄購購城區(qū)高價樓盤。根據(jù)南京市《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款有關(guān)政策的通知(暫行)》要求，從1月5日起，南京市公積金管理已開始按新政策進(jìn)行貸款審批工作。

　　南京住房公積金管理貸款管理處負(fù)責(zé)人宋寧解釋，公眾普遍關(guān)注的“非普通住宅停貸公積金”，只是南京此次公積金貸款政策調(diào)整的內(nèi)容之一。

　　此外，新政策還包括：住房公積金貸款計(jì)算公式中的還貸能力系數(shù)，由0.45調(diào)整為0.30；購購二手房的頭付比例調(diào)整為40%，購購套型建設(shè)面積90(不含)平方米以上商品房的頭付比例為30%；控制樓盤按揭協(xié)議簽訂，經(jīng)房產(chǎn)管理部門檢查，被列為“違規(guī)”并“暫停銷售”的樓盤不予簽訂按揭協(xié)議。

　　該負(fù)責(zé)人說，“新政總的目的，是落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策要求，對住房消費(fèi)作一個引導(dǎo)。通過對公積金貸款的適當(dāng)控制，讓政策性的公積金貸款，能向中低收入傾斜，能更多地解決他們的住房困難?！?

　　南京城中商品房均價萬元

　　根據(jù)南京房管部門統(tǒng)計(jì)，去年11月，南京城中住宅商品房成交均價頭次突破每平方米萬元大關(guān)，價格達(dá)到了11272元／平方米，創(chuàng)下歷史新高。

　　“房地產(chǎn)價格的形成有多種因素?！痹撠?fù)責(zé)人申明，“我們只是表達(dá)一個信號，帶有政策性的公積金貸款，是不鼓勵用來購購非普通住房的。我個人認(rèn)為，公積金貸款應(yīng)考慮那些購購普通住房的人群。”

　　2005年，南京市曾出臺政策，把單價8690元／平方米或面積144平方米以上或容積率1.0以下住房列為非普通住宅。此次圈定的單價萬元以上住房也應(yīng)該算做“非普通商品房”范圍內(nèi)。

　　這并不是說，購購非普通住宅，公積金管理就不支持，我們只是不鼓勵。比如，市民購購了非普通住宅以后，雖然不能辦理公積金貸款，按目前的政策規(guī)定是可以一年一次辦理“用繳存的公積金償還貸款”業(yè)務(wù)，該負(fù)責(zé)人補(bǔ)充說，“也可以辦理公積金‘購房支取’?！?

　　另外，該負(fù)責(zé)人表示，出臺這一系列政策與公積金管理規(guī)避金融風(fēng)險也有一定的關(guān)聯(lián)?！吧虡I(yè)銀行的貸款是純企業(yè)行為，我們公積金管理對資金的運(yùn)作是‘不以營利為目的’的，貸出去的錢是所有繳存人的，不能有絲毫閃失?！痹撠?fù)責(zé)人說。

　　一位銀行界人士分析說，南京市2006年1月至11月共歸集住房公積金37.50億元，發(fā)放住房公積金貸款涉及30646戶共49.41億元，實(shí)行限貸政策，可以保障管理的資金沉淀用于對更多中低收入者購購普通住宅的支持。

　　“購購高價房的人群相對來說購購力也較強(qiáng)，他們會導(dǎo)致公積金流出速度過快，限制這部分貸款可以有效緩解公積金的資金壓力。”該人士說。

　　而管理貸款處負(fù)責(zé)人在解釋此次南京調(diào)整公積金貸款政策時，也提到江蘇省相關(guān)文件的政策性指導(dǎo)意見：“住房公積金貸款余額超過住房公積金繳存余額80%的，要調(diào)整有關(guān)貸款政策?！?

　　有人抱怨新政不公平

　　南京公積金貸款新政一出臺，即引發(fā)社會熱議?！百徺徠胀ㄉ唐贩康睦习傩?，我想沒有幾個人會反對這個政策?！痹摴芾碣J款處負(fù)責(zé)人說，“據(jù)我所知，其他城市好像沒有明確這個政策，我們吃了螃蟹，也肯定會有爭議。但我們聽到的還是贊同的聲音多。”

　　有市民表示，新政策將損害一部分需要在城市區(qū)域購房自住的人群的利益。還有人說，如果10個人交了公積金，可是貸款時卻只有8個人能貸，2個人不能貸，這公平嗎？在繳存公積金的時候并沒有限制將來必須購購什么樣的房子，現(xiàn)在說限制就限制，這合理嗎？

　　該管理貸款處負(fù)責(zé)人說，真需要在城中購房自住，購萬元以下的樓盤不行嗎？購二手房不行嗎？南京城中房價還沒有全部達(dá)到單價萬元以上。“公平都是相對的，沒有完全的公平。公積金制度政策性較強(qiáng)，我們以維護(hù)大多數(shù)人利益為出發(fā)點(diǎn)?！?

　　南京大學(xué)社會保障系教授任正臣認(rèn)為，住房公積金的所有權(quán)和公積金貸款是兩個層次的權(quán)利，公積金屬于公積金繳納者所有，因此應(yīng)保證繳納者能夠提取使用。但公積金貸款是互助性質(zhì)的貸款，并非每個公積金繳納者的完全權(quán)利，公積金管理機(jī)構(gòu)有權(quán)視情況對貸款條件加以規(guī)定和限制。

　　銀行歡喜，開發(fā)商也不愁

　　在中國銀行江蘇分行的沈鋒經(jīng)理看來，“現(xiàn)在出臺的這個政策，就是要把有限的公積金向中低收入人群政策性傾斜，讓購得起高價房的人，為他們享有的優(yōu)質(zhì)資源多付點(diǎn)利息。這是一個好事情?！?

　　談到新政對銀行方面的影響，沈鋒表示，“一方面，新政策遏制了部分購房意圖模棱兩可者的購房沖動，本來想用公積金貸款購套高價房的，現(xiàn)在可能要再考慮一下。另一方面，如果需要貸款，客戶就只能選擇商業(yè)性貸款了，這對銀行來說是有利的。”

　　在江蘇某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)朱先生看來，新政策的實(shí)行，“對于下一步開發(fā)樓盤，具有參考意義”。

　　他表示，從近年來的銷售情況看，高端樓盤的公積金使用率比例還是比較高的?！拔覀儺?dāng)然希望在合理的利潤范圍內(nèi)，爭取較多的利益?！敝煜壬f，“造了很多房子賣不掉是肯定不行的，那就必須根據(jù)國家的政策、市場的要求、自己的目標(biāo)客戶群體，適時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)?！?

　　1月13日，位于南京主城區(qū)路的天正湖濱售樓處，有3組客戶正在看房。據(jù)售樓小姐介紹，該項(xiàng)目目前在售的戶型主要在108平方米以上，由于都處于10層以上的景觀樓層，房價一般在每平方米 13000元。

　　雖然屬于停貸之列，該售樓處的置業(yè)顧問楊先生卻面露微笑：“只要客戶有需求，房子就賣得出去。公積金貸款新政對于我們的銷售沒有什么影響?！?

　　據(jù)他介紹，此前已售出的房子中，有一部分辦理了公積金貸款手續(xù)。但按新政策的要求，他們從1月1日開始已經(jīng)不再辦理南京市公積金的貸款。但是，江蘇省公積金的繳存客戶，還是可以貸款的。此外，市公積金雖然停貸，也還是可以支取使用的。

　　“這一期的房子已所剩不多，我們很快會推出新樓盤。較低價10050／平方米?！痹擃檰柋硎?。

　　“為什么不考慮將價格降低到萬元以內(nèi)呢？”筆者問，“這樣不就可以避開政策的限制嗎？”

　　他回答得很干脆——“我們的價格不可能下降，這是由樓盤所擁有的優(yōu)質(zhì)資源決定的。對于真正追求居住品質(zhì)的客戶來說，不能貸公積金，就是多付些利息而已，這并不會影響他們的購房選擇?！?

　　現(xiàn)場一位正在選房的女士告訴記者，“誰都不愿意多花錢。但是市房源稀缺，房價漲得也太快，現(xiàn)在不購以后支出會更多。所以，即使不能貸公積金，該購的還是要購。”

　　顯然，人們尚不能明確判斷南京公積金貸款新政對于該市房地產(chǎn)市場的影響力度。

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