就北京眼下的行市看，二手房與期房比較，東四環(huán)區(qū)域樓盤期房?jī)r(jià)格較高至3萬，低的也近2萬。而這一區(qū)域每個(gè)樓盤周邊的二手新房?jī)r(jià)格，成交價(jià)平均要低于在售期房一到兩成。如果你肯花精力并且運(yùn)氣不錯(cuò)的話，你甚至可以找到比這還實(shí)惠的房源。

    二手現(xiàn)房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)低于期房?jī)r(jià)格這是北京眼下市場(chǎng)
不爭(zhēng)的事實(shí)。究其原因，至少有以下這么幾點(diǎn)。

    頭先，近兩年北京房?jī)r(jià)飛漲的帶動(dòng)源頭是新房樓盤，樓盤價(jià)格上漲，二手房?jī)r(jià)隨后跟漲。近一兩年人民幣升值預(yù)期、連續(xù)加息，同時(shí)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高溫，民間投資踴躍，而短期緊促的房產(chǎn)調(diào)控恰使土地和房源供應(yīng)收緊；加上上海、江浙等地樓市示范效應(yīng)等一系列因素，導(dǎo)致北京開發(fā)商愈發(fā)大膽叫高期房?jī)r(jià)格。在當(dāng)年棕櫚泉12000元、星河灣15000元、萬城華府25000、南城星河城達(dá)到萬元這些價(jià)位點(diǎn)上，如此高挑的價(jià)格依然被市場(chǎng)所接受，甚至受到追捧，京城樓盤叫價(jià)從此似脫韁野馬一發(fā)不可收。開發(fā)商群起高抬價(jià)格制造了購(gòu)家追漲的大勢(shì)，小業(yè)主也隨之跟漲二手房?jī)r(jià)。

    其次，自前年以來由于各項(xiàng)有利于投資置業(yè)的因素疊加，而市場(chǎng)可供房源又不斷吃緊，供不應(yīng)求的局面使北京包括公寓豪宅在內(nèi)的新開樓盤幾乎都處于惜售狀態(tài)。為了應(yīng)對(duì)政府主管部門強(qiáng)制開售的政策，相當(dāng)數(shù)量開發(fā)商采取了高定價(jià)以抑制銷售速度的手段調(diào)控自己的企業(yè)運(yùn)行節(jié)奏，但房子仍然被一空。這反而刺激了開發(fā)商進(jìn)一步漲價(jià)的勇氣，“得寸進(jìn)尺”致使期房售價(jià)始終頂在購(gòu)家較高承受價(jià)位點(diǎn)上。而二手房小業(yè)主除了暗自加速期房漲價(jià)持續(xù)、快速之外，絕無能力能領(lǐng)漲價(jià)格上升；

    再次，北京、上海、深圳等城市已經(jīng)完全是投資客主導(dǎo)樓市，而投資客的贏點(diǎn)就在于能否時(shí)間抓搶住新開樓盤的優(yōu)質(zhì)戶型。這一投資客的投資定律，使上述幾城市新開樓盤大多處于開盤即被圍搶的局面。新盤“開門紅”會(huì)大大增強(qiáng)開發(fā)商的漲價(jià)信心，進(jìn)而乘上漲價(jià)快車。而現(xiàn)在很多樓盤采用的刺激獎(jiǎng)勵(lì)老客戶帶新客戶的銷售手段，使先期購(gòu)家也加入到促銷行列之中，這樣他們既能因介紹客戶而直接受利，又能因后期購(gòu)家源源不斷涌入而在售罄前的漲價(jià)中獲得長(zhǎng)線收益。不夸張地講，目前期房?jī)r(jià)格相當(dāng)部分是被投資客炒高的，因此，講求實(shí)惠的購(gòu)家切忌跟隨炒風(fēng)，在期房高價(jià)位時(shí)進(jìn)入。

    另外，就北京樓市來說，購(gòu)家非理性成分較其它城市要嚴(yán)重得多。由于投資客很高比例是來自非北京籍的外地人士，這些出手闊綽來自全國(guó)各地的購(gòu)家經(jīng)常性地給其它客戶以“假象”和“錯(cuò)覺”，導(dǎo)致本應(yīng)理智的客戶失去理智，加上期房銷售信息不對(duì)稱，客戶被誘導(dǎo)的局面時(shí)有發(fā)生。這也是期房?jī)r(jià)格所以能被快速抬升的重要因素。反之，二手房在互聯(lián)網(wǎng)支持下，中介競(jìng)爭(zhēng)充分，信息完全公開，其價(jià)格基本保持在一個(gè)公道的范圍之內(nèi)。

    國(guó)慶節(jié)前，央行出臺(tái)政策要求將購(gòu)購(gòu)套住房頭付款提高到四成，并且利率大幅提高。這一政策對(duì)市場(chǎng)的影響可以說超過以前任何一次，說明政府調(diào)控樓市的方向已基本校正。從來自各方的信息看，這一有效的調(diào)控手段還只是步，如若再對(duì)投資購(gòu)房無所觸動(dòng)，更嚴(yán)厲的調(diào)控手段將會(huì)接連不斷地出臺(tái)?，F(xiàn)在，套住房貸款頭付提高政策已對(duì)市場(chǎng)顯現(xiàn)出一定的影響作用，雖然長(zhǎng)久效用還有待觀察，但可以肯定其對(duì)期房?jī)r(jià)格上漲定會(huì)起到有效抑制作用。 （馬力）

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