今年8月，中國人民銀行在《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》中提出，建議取消商品房預(yù)售制度，可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款，在整個房地產(chǎn)市場引起軒然大波。此番余波未了，10月19日，中消協(xié)更出面邀請房地產(chǎn)企業(yè)及研究機構(gòu)等多方相關(guān)人士召開“商品房銷售模式研討會”，對現(xiàn)房與期房的優(yōu)劣勢進行了一番大會審?，F(xiàn)房與期房之爭，儼然已經(jīng)拉開一場況日持久之戰(zhàn)。

現(xiàn)房，讓你看得真真切切明明白白

眾所周知，現(xiàn)房較直接的好處就是——看得見、摸得著、實實在在；而期房總是與許多潛在的欺詐手段聯(lián)系在一起。來自于中國人民銀行8月15日發(fā)布的房地產(chǎn)金融報告就明確地指出，“很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度”，在這樣的情況下，人們似乎只能寄希望于形形色色的欺詐手段在預(yù)售制度取消后得到抑制。事實上，在目前的市場環(huán)境中，完全取消預(yù)售制度并不現(xiàn)實。

但值得關(guān)注的是，北京的開發(fā)商已經(jīng)看到了期房銷售帶給購房者的不安全感對銷售造成的負(fù)面影響，紛紛開始采用積極對策來緩解雙方的矛盾。包括合生創(chuàng)展在京開發(fā)的旗下項目已經(jīng)開始進入全現(xiàn)房銷售期，無論是精裝修，還是歐派園林都實實在在可見。項目樓書、廣告內(nèi)容也都以實景拍攝圖為主打，讓購房者可以眼見為實，一目了然地選擇。

現(xiàn)房，需要多少實力做后盾？

之所以建議取消期房銷售，央行是認(rèn)為“目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力”。的確，賣現(xiàn)房對開發(fā)商的壓力更大，一是資金壓力大，賣現(xiàn)房是開發(fā)商掏錢造房，一旦資金鏈斷掉，那是苦不堪言；二是銷售成本高。銷售周期拉長，資金成本增高；三是購房者選擇性增加，若是成品房不讓消費者看中，就無法用好辦法來吸引購房人購房。因此，沒有實力的開發(fā)商根本沒有能力來面對全現(xiàn)房銷售這個挑戰(zhàn)，也無法把握這樣的機遇。

鑒于賣期房的諸多矛盾，國內(nèi)知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如合生創(chuàng)展在北京已經(jīng)開始將眼光投放到老百姓廣泛認(rèn)同的“全現(xiàn)房銷售”方式上，珠江帝景全現(xiàn)房的銷售模式也正是在這樣的情況下推出的。而合生創(chuàng)展在廣州準(zhǔn)現(xiàn)房銷售的經(jīng)驗為其在北京試推行全現(xiàn)房銷售提供了足夠的現(xiàn)實依據(jù)。

投資自住，現(xiàn)房期房孰優(yōu)孰劣？

如果問“購個坑劃算還是購現(xiàn)房好”？大多數(shù)銷售人員都會告訴購房者，當(dāng)然是購個坑較劃算了，等到現(xiàn)房時都漲了好幾十個點。由于期房價格上漲是隨著市場整體房價正常漲幅的，因此，同一個區(qū)域內(nèi)，期房的漲幅和現(xiàn)房的漲幅實際上是差不多的。而目前市面上90%都是期房。久而久之，就造成了“現(xiàn)房貴，還是購期房較劃算”的假象。但事實上，如果把風(fēng)險因素計算在內(nèi)，還是購個現(xiàn)房更劃算。

而從投資的角度來說， “國八條”等相關(guān)政策系列出臺，房屋轉(zhuǎn)讓的種種限制更讓現(xiàn)房投資充滿誘惑力。購現(xiàn)房住三五年升值了就可轉(zhuǎn)手，先收租金后享受升值驚喜，而期房呢，同樣要等入住后拿到房產(chǎn)證轉(zhuǎn)手才能減免營業(yè)稅。以珠江帝景為例，購樓即可入住或出租，而項目周邊的廣渠路、西大望路正在緊張修建中，待周邊路網(wǎng)完善，樓盤的將立即釋放出來，購現(xiàn)房不僅升值而且升得比期房更快。如此看來，無論是投資還是自住，選擇現(xiàn)房都更有保障。

　　　　　(作者：朱曉丹)