目前正值“二套房貸”政策敏感期，一購一賣到底算套住房還是套住房，改善型購家費(fèi)思量。上周記者接到一個(gè)朋友黃先生關(guān)于房子一購一賣的查詢，像黃先生相同處境的購房者不算少數(shù)。這里請(qǐng)廣州各大按揭專家為他及所有有類似疑問的讀者支招。

　　黃先生問：我在五山有套小兩房，前幾天剛簽售房合同?？們r(jià)為70萬元，購家給三成頭期，余下為公積金+商業(yè)貸款的組合貸款。我這套房子還剩20多萬元本金沒還清，銀行叫我和購家去簽合同即可，請(qǐng)問這是“轉(zhuǎn)按”嗎？我決定賣房子后就四出看房子，看了20多套房子后終于在赤崗附近看中一套大房子，房子130多平方米，總價(jià)達(dá)180多萬元。我計(jì)算過后，給三成頭期后，每月供款要7000多元，我和妻子的收入總和超過月供兩倍，頭付款與銀行貸款沒問題。請(qǐng)問，我這樣一購一賣，應(yīng)如何做好收、付款銜接，合同應(yīng)如何制定有關(guān)條款，要注意哪些事項(xiàng)？另外，一購一賣，我能申請(qǐng)到頭次置業(yè)利率優(yōu)惠嗎？

　　競(jìng)宇按揭總經(jīng)理鄢紅勝：建議黃先生等套房子過戶后，再簽署套房子購房合同。目前有銀行把已結(jié)清貸款也算在貸款記錄中，若能提供房子已出售的證明，應(yīng)該會(huì)更有可能以頭次置業(yè)者的身份申請(qǐng)有關(guān)優(yōu)惠。黃先生辦理“轉(zhuǎn)按”，途徑無外乎是“轉(zhuǎn)按”或“贖契”。從目前來看，“轉(zhuǎn)按”時(shí)間比“贖契”所需的時(shí)間要快。

　　良策按揭廣州經(jīng)理湯敏研：按黃先生所說，的確屬于“轉(zhuǎn)按”貸款業(yè)務(wù)?！稗D(zhuǎn)按”的業(yè)務(wù)流程與其他的貸款業(yè)務(wù)流程相比時(shí)間較長(zhǎng)，在銀行出具同意貸款通知書后通常還需要1~2周進(jìn)行調(diào)證，在房管部門辦理抵押登記手續(xù)的時(shí)間需要30個(gè)工作日，比一般的商業(yè)貸款(7個(gè)工作日)會(huì)花費(fèi)更多時(shí)間才能辦理完成。因此，黃先生在辦理下一套貸款(黃生作為購方需付樓款)申請(qǐng)前，較好提前確認(rèn)上一筆的貸款(黃生作為賣方收取樓款)何時(shí)才能收到銀行發(fā)放下來的尾款，以備銜接作為購房時(shí)的頭期，由于上一筆“轉(zhuǎn)按”業(yè)務(wù)還涉及公積金貸款在內(nèi)，無法辦理提前放款擔(dān)保業(yè)務(wù)，一般需3~4月才能全部辦理下來，故在制定條款上要注意收款的時(shí)間及銀行何時(shí)能開具原貸款的結(jié)清證明。在部分銀行的現(xiàn)行政策下，如果申請(qǐng)人可提供原貸款的結(jié)清證明，在確認(rèn)沒有其他貸款的前提下，仍可視為頭次貸款，可按照較高貸款批復(fù)八成、基準(zhǔn)利率下浮30%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行申請(qǐng)，但較終以銀行審核的批復(fù)作準(zhǔn)。

　　億誠按揭業(yè)務(wù)總監(jiān)陳廣雄：提醒黃先生注意“轉(zhuǎn)按”期間的供款問題。因辦理“轉(zhuǎn)按”時(shí)間比較長(zhǎng)，建議購賣雙方就辦理“轉(zhuǎn)按”期間的供款及房屋交接方面做出明確約定，避免不必要的糾紛。此外，若黃先生原來房屋購購不足5年，在賣房交易過程中會(huì)產(chǎn)生個(gè)人所得稅，但由于您在一年內(nèi)又購房，可去辦理退稅。

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