以新“國十條”為核心的房地產(chǎn)調控政策出臺十余天后，開發(fā)商逐漸穩(wěn)住陣腳，紛紛研究應對策略。長期來看，以萬科等為代表的大型房企，已經(jīng)在計劃于產(chǎn)品線、城市策略等方面做出調整。眼前，如何令已經(jīng)交付定金的意向購房者順利實現(xiàn)購房成為重慶、上海等地開發(fā)商忙碌的。幫助購房者做“假離婚”，甚至暫時墊付購房者未能從銀行貸到的款項等，都被列入開發(fā)商研討的對策范圍。

易居中國分析師薛建雄表示，受開發(fā)商貸款收緊和個貸收緊的雙重擠壓，開發(fā)商將在不遠的將來面臨新一輪融資壓力，而降價回款，將隨著眼前問題的解決，成為開發(fā)商下一步的研究。

萬科再傳產(chǎn)品線調整代替簡單降價

對于上一輪調整中較先扛起降價大旗的萬科，市場對其價格策略尤其關注。近日有網(wǎng)絡消息稱，“萬科總部內部會議上曾提出，各地分公司如果在一定時間內未完成既定銷售目標的60%，可以自行降價?！?/P>

記者昨日向接近萬科的房地產(chǎn)界人士求證，據(jù)稱新政公布三天內，萬科確實召開了討論如何應對新政的內部會議。但會上未談及降價問題。萬科的思路是，一方面針對新政對頭套房的相對支持，調整其產(chǎn)品線，令其產(chǎn)品類型向適合頭套購置的普通商品房靠攏，同時拓展受新政影響較小的商業(yè)地產(chǎn)項目。另外，由于此次新政對一線城市的打擊力度會相對較大，萬科擬調整原定的2010年城市拓展戰(zhàn)略，向風險較低的區(qū)域傾斜。

此前，本報曾少有獲悉，萬科在2010年初擬定了相對激進的一線城市擴展戰(zhàn)略，僅上海一地的拿地計劃就有8幅之多。而2009年全年，萬科新獲得項目共44個，其中上海僅有七寶35北塊一個項目。業(yè)內人士分析，受新政影響，萬科原本激進的上海拿地戰(zhàn)略可能有所調整。

“政策的出臺將對市場產(chǎn)生顯著的影響，相信個別熱點城市房價快速上漲的勢頭將會結束，亢奮情緒向其他城市蔓延的情形將會中止。”萬科一季報稱。

在4月27日發(fā)布的一季報數(shù)據(jù)顯示，萬科一季度銷售面積中，珠三角同比下降45.1%；長三角同比下降33.9%；而位于中西部的二、三線城市則同比增長了43.1%。但在萬科看來，二、三線城市的投資熱度也未必持久。

這一趨勢正在被市場數(shù)據(jù)所印證。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上周（4月26日至5月2日），上海、深圳、廣州三個一線城市的商品房成交面積環(huán)比分別下降33％、34％和23％，而此前的二線熱點城市南京、杭州、合肥三地成交面積環(huán)比分別下降77％、41％和55％。分析人士認為，新政對二、三線城市投資需求的抑制十分有效，樓市正進入漫長的觀望期。

近期對策：先穩(wěn)購房者 再議價格調整

另據(jù)各地消息稱，除萬科外，包括綠地、保利、瑞安、華潤等多個房企都在新政公布后緊急開會研討對策。

重慶市場人士介紹，雖然三套房貸等地方細則還尚未明確，但多數(shù)銀行已經(jīng)嚴格執(zhí)行國務院新十條精神，即以家庭為單位暫停三套及以上購房貸款、未完稅1年以上的外地人停貸等。一些剛剛開盤不久或正準備開盤的房企對新政的強力打擊都“情緒悲觀”。為了避免新政影響，開發(fā)商開始研究如何協(xié)助購房者做“假離婚”，使一個家庭分為兩個家庭，以順利實現(xiàn)貸款審批。

另有上海地產(chǎn)界人士透露，一些上海開發(fā)商正在研究為購房者墊付銀行部分貸款，購房者在規(guī)定期限內歸還欠款，并可享受免息待遇。

“此前上海人到周邊地區(qū)大量購房，以求投資升值。但異地人購房貸款的嚴格限制令這批投資者受到嚴重打擊。退房潮將在這些地區(qū)率先出現(xiàn)，開發(fā)商的應對難度也將相當大?！笔袌鋈耸糠Q。

把新政前后的購房客戶基本穩(wěn)住之后，開發(fā)商將隨即考慮五月以后的價格戰(zhàn)略。在某機構做的十大房企生存之道調查中，包括萬科、保利、中海、華潤、金地在內十個房企的上百個在售項目中，目前確定降價的樓盤尚在少數(shù)，但幾乎沒有明確表示漲價的樓盤。

業(yè)內人士稱，開發(fā)商依靠目前尚顯充分的自有資金，均會全力抵抗降價，期望安全渡過調控周期?！爱吘?，如此嚴厲的調控舉措已經(jīng)對剛性需求造成制約，不排除一段時間后，新政口徑有所調整。開發(fā)商期待的正是這樣的結果。但從目前來看，地方細則尚未全面出臺，稅制改革仍有空間。對開發(fā)商而言的利空政策只是剛剛開始。”專家表示。