以新“國十條”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)十余天后，開發(fā)商逐漸穩(wěn)住陣腳，紛紛研究應(yīng)對(duì)策略。長期來看，以萬科等為代表的大型房企，已經(jīng)在計(jì)劃于產(chǎn)品線、城市策略等方面做出調(diào)整。眼前，如何令已經(jīng)交付定金的意向購房者順利實(shí)現(xiàn)購房成為重慶、上海等地開發(fā)商忙碌的。幫助購房者做“假離婚”，甚至?xí)簳r(shí)墊付購房者未能從銀行貸到的款項(xiàng)等，都被列入開發(fā)商研討的對(duì)策范圍。

易居中國分析師薛建雄表示，受開發(fā)商貸款收緊和個(gè)貸收緊的雙重?cái)D壓，開發(fā)商將在不遠(yuǎn)的將來面臨新一輪融資壓力，而降價(jià)回款，將隨著眼前問題的解決，成為開發(fā)商下一步的研究。

萬科再傳產(chǎn)品線調(diào)整代替簡單降價(jià)

對(duì)于上一輪調(diào)整中較先扛起降價(jià)大旗的萬科，市場(chǎng)對(duì)其價(jià)格策略尤其關(guān)注。近日有網(wǎng)絡(luò)消息稱，“萬科總部內(nèi)部會(huì)議上曾提出，各地分公司如果在一定時(shí)間內(nèi)未完成既定銷售目標(biāo)的60%，可以自行降價(jià)。”

記者昨日向接近萬科的房地產(chǎn)界人士求證，據(jù)稱新政公布三天內(nèi)，萬科確實(shí)召開了討論如何應(yīng)對(duì)新政的內(nèi)部會(huì)議。但會(huì)上未談及降價(jià)問題。萬科的思路是，一方面針對(duì)新政對(duì)頭套房的相對(duì)支持，調(diào)整其產(chǎn)品線，令其產(chǎn)品類型向適合頭套購置的普通商品房靠攏，同時(shí)拓展受新政影響較小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。另外，由于此次新政對(duì)一線城市的打擊力度會(huì)相對(duì)較大，萬科擬調(diào)整原定的2010年城市拓展戰(zhàn)略，向風(fēng)險(xiǎn)較低的區(qū)域傾斜。

此前，本報(bào)曾少有獲悉，萬科在2010年初擬定了相對(duì)激進(jìn)的一線城市擴(kuò)展戰(zhàn)略，僅上海一地的拿地計(jì)劃就有8幅之多。而2009年全年，萬科新獲得項(xiàng)目共44個(gè)，其中上海僅有七寶35北塊一個(gè)項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士分析，受新政影響，萬科原本激進(jìn)的上海拿地戰(zhàn)略可能有所調(diào)整。

“政策的出臺(tái)將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生顯著的影響，相信個(gè)別熱點(diǎn)城市房價(jià)快速上漲的勢(shì)頭將會(huì)結(jié)束，亢奮情緒向其他城市蔓延的情形將會(huì)中止。”萬科一季報(bào)稱。

在4月27日發(fā)布的一季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬科一季度銷售面積中，珠三角同比下降45.1%；長三角同比下降33.9%；而位于中西部的二、三線城市則同比增長了43.1%。但在萬科看來，二、三線城市的投資熱度也未必持久。

這一趨勢(shì)正在被市場(chǎng)數(shù)據(jù)所印證。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上周（4月26日至5月2日），上海、深圳、廣州三個(gè)一線城市的商品房成交面積環(huán)比分別下降33％、34％和23％，而此前的二線熱點(diǎn)城市南京、杭州、合肥三地成交面積環(huán)比分別下降77％、41％和55％。分析人士認(rèn)為，新政對(duì)二、三線城市投資需求的抑制十分有效，樓市正進(jìn)入漫長的觀望期。

近期對(duì)策：先穩(wěn)購房者 再議價(jià)格調(diào)整

另據(jù)各地消息稱，除萬科外，包括綠地、保利、瑞安、華潤等多個(gè)房企都在新政公布后緊急開會(huì)研討對(duì)策。

重慶市場(chǎng)人士介紹，雖然三套房貸等地方細(xì)則還尚未明確，但多數(shù)銀行已經(jīng)嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院新十條精神，即以家庭為單位暫停三套及以上購房貸款、未完稅1年以上的外地人停貸等。一些剛剛開盤不久或正準(zhǔn)備開盤的房企對(duì)新政的強(qiáng)力打擊都“情緒悲觀”。為了避免新政影響，開發(fā)商開始研究如何協(xié)助購房者做“假離婚”，使一個(gè)家庭分為兩個(gè)家庭，以順利實(shí)現(xiàn)貸款審批。

另有上海地產(chǎn)界人士透露，一些上海開發(fā)商正在研究為購房者墊付銀行部分貸款，購房者在規(guī)定期限內(nèi)歸還欠款，并可享受免息待遇。

“此前上海人到周邊地區(qū)大量購房，以求投資升值。但異地人購房貸款的嚴(yán)格限制令這批投資者受到嚴(yán)重打擊。退房潮將在這些地區(qū)率先出現(xiàn)，開發(fā)商的應(yīng)對(duì)難度也將相當(dāng)大。”市場(chǎng)人士稱。

把新政前后的購房客戶基本穩(wěn)住之后，開發(fā)商將隨即考慮五月以后的價(jià)格戰(zhàn)略。在某機(jī)構(gòu)做的十大房企生存之道調(diào)查中，包括萬科、保利、中海、華潤、金地在內(nèi)十個(gè)房企的上百個(gè)在售項(xiàng)目中，目前確定降價(jià)的樓盤尚在少數(shù)，但幾乎沒有明確表示漲價(jià)的樓盤。

業(yè)內(nèi)人士稱，開發(fā)商依靠目前尚顯充分的自有資金，均會(huì)全力抵抗降價(jià)，期望安全渡過調(diào)控周期?！爱吘梗绱藝?yán)厲的調(diào)控舉措已經(jīng)對(duì)剛性需求造成制約，不排除一段時(shí)間后，新政口徑有所調(diào)整。開發(fā)商期待的正是這樣的結(jié)果。但從目前來看，地方細(xì)則尚未全面出臺(tái)，稅制改革仍有空間。對(duì)開發(fā)商而言的利空政策只是剛剛開始?！睂＜冶硎?。