我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的問題－大型綜合體城市啟示：[實(shí)錄]2009年中國(guó)城市綜合體發(fā)展峰會(huì)

　　主持人：下面我們有請(qǐng)中國(guó)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)茍培路先生致詞，大家歡迎！

　　茍培路：尊敬的各位專業(yè)、各位同仁、新聞界的朋友們上午好！中國(guó)城市綜合體發(fā)展峰會(huì)暨2009中國(guó)城市綜合體TOP20強(qiáng)頒獎(jiǎng)典禮順利召開了，我代表主辦方和承辦單位對(duì)到會(huì)的專業(yè)和嘉賓表示熱烈的歡迎！

　　本次論壇是在我國(guó)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵時(shí)刻，經(jīng)過了較長(zhǎng)時(shí)間的積極籌備召開的。大型城市綜合體的開發(fā)解決了持有商業(yè)地產(chǎn)，加上可售其他地產(chǎn)，平衡了開發(fā)商的資金短缺，滿足了中小投資者的投資需求，走出了一條成功之路。

　　大型綜合體城市啟示，一，我國(guó)商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)迅速，發(fā)展空間大。大家知道改革開放之前1978年我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額只有1559億元，2008年達(dá)到了108488億元，增長(zhǎng)了70倍。2008年北京市社會(huì)商品零售總額是4589億元，也就是說北京市是1978年全國(guó)的3倍。上海1978年人均商業(yè)面積為0.21平方米，2007年達(dá)到了2.92平方米，增加了12倍多。南京路20-30年代建造了萬米以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)大概有十個(gè)，這個(gè)狀況一直延續(xù)到改革開放，也就是說改革開放后的十年，現(xiàn)在是4000個(gè)，平均每年增加4倍。盡管如此也要看到我國(guó)城市化還很低，商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還處在恢復(fù)性的發(fā)展與提前消費(fèi)階段的上升通道。美國(guó)社會(huì)商品零售總額高達(dá)4.5萬億美元，這些差距說明我們發(fā)展空間很大，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還有很長(zhǎng)的路要走，這是個(gè)關(guān)鍵的。我們還有很多路要走。

　　二，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的問題，這里面不包括經(jīng)營(yíng)。我把這個(gè)粗分為兩類，一個(gè)是可控的，大家常說的在選址、規(guī)劃、定位、建設(shè)、招商、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的各種問題。從不理性開發(fā)到理性開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)兩張皮發(fā)展曲線，開發(fā)商們從練內(nèi)功開始逐步得到解決了。

　　其次是不可控的，外部因素制約我們行業(yè)的發(fā)展，我們分析了一下主要就是一個(gè)，就是資金問題。資金是制約我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的瓶頸，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和住宅地產(chǎn)一樣也是從銷售開始，作為投資品種的商戶可能還要早一些。我記得1992、1993掛職在大連當(dāng)區(qū)長(zhǎng)的時(shí)候，那時(shí)候銷售大致是專業(yè)市場(chǎng)的攤位銷售，當(dāng)時(shí)投保人多數(shù)成為我國(guó)先富起來的人群。我現(xiàn)在仍然把專業(yè)市場(chǎng)、寫字樓和社區(qū)商業(yè)、配套商戶劃做可以賣的商業(yè)地產(chǎn)，其余的希望開發(fā)商們持有，如果出售有人說必死無疑，我認(rèn)為是九死一生，我不贊成賣。因此從一賣了之，售和返租，擔(dān)保銷售到幾年后無條件退鋪?zhàn)龇ú捎茫袠I(yè)內(nèi)大家都清楚，這是開發(fā)商平衡資金的無奈。這個(gè)問題和這個(gè)問題激發(fā)出來一系列問題，引起政府有關(guān)部門的重視，有關(guān)部門層次提出要封殺，我們協(xié)會(huì)呼吁要慎重，否則商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將受到致命的打擊。

　　為了解決資金問題03年有學(xué)者提出來商鋪投資證券化，特別是歷史形成的問題到現(xiàn)在還沒有走出實(shí)質(zhì)性一步。一方面老百姓有錢加上我國(guó)投資品種不多。另一方面開發(fā)商缺錢，但是又有銷售的欲望，在購(gòu)賣雙方都有需求的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上，我國(guó)的開發(fā)商中精英們?cè)谕纯嗟拿髦姓业介_發(fā)大型城市綜合體來平衡資金的成功之路。

　　三，大型城市綜合體給我們的啟示。

以下是引用片段：
　　大型城市綜合體是成片拿地，量非常大，綜合開發(fā)，一般的話都是三、四十萬平方米，因?yàn)轶w量大，因此其結(jié)果大致上就有幾個(gè)啟示。

　　頭先是政府滿意，支持力度也大，政府滿意大家知道老大難，老大一重視就不難。其次，開發(fā)商滿意。寫字樓、酒店式公寓等等銷售回籠資金，平衡財(cái)務(wù)，商業(yè)和酒店的持有有了不動(dòng)產(chǎn)和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有利于企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展。有實(shí)力的開發(fā)商各個(gè)方面工作不能做到位，因此項(xiàng)目成功率也大。還有商家滿意，特別是訂單式開發(fā)解決了商家賣什么能掙錢的定位問題，因?yàn)槎ㄎ皇俏覀兩虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的靈魂，所以定量式開發(fā)我們協(xié)會(huì)是推薦的。以及中小商鋪投資者滿意，他們投資不但有消費(fèi)支撐還可以賺錢。老百姓滿意，不但方便生活，而且能夠提升本區(qū)域包括住宅在內(nèi)各種物業(yè)的價(jià)位。有利于城市的發(fā)展，有利于打造新的商圈，這個(gè)商圈不光是在一線城市、二線城市，三線城市，不管是在一個(gè)城市的市和區(qū)域和社區(qū)都非常有利于城市發(fā)展。因?yàn)轶w量大更容易打造性建筑，美化了城市。為此我們協(xié)會(huì)08年在上海大寧召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，向全國(guó)同行進(jìn)行了推廣。我們協(xié)會(huì)金源可能是持有商業(yè)和銷售住宅相結(jié)合的典范，今天我們將對(duì)大型城市綜合體的發(fā)展趨勢(shì)和存在問題進(jìn)行研討，表彰成功的項(xiàng)目和杰出的開發(fā)商，這將會(huì)推動(dòng)我國(guó)大型城市綜合體乃至商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和住宅等可售地產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)開發(fā)。為此我預(yù)祝中國(guó)城市綜合體發(fā)展峰會(huì)暨2009年中國(guó)城市綜合體20強(qiáng)評(píng)選活動(dòng)圓滿成功，較后各各位身體健康、萬事如意，謝謝大家。

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