投資商、開發(fā)商、建筑商、銷售商和運(yùn)營商將在資本的紐帶下連接起來，成為地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條中的不同組成部分

　　2008年頭10個(gè)月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資來源累計(jì)同比增速下降6%，是2004 年以來的較低，其來源結(jié)構(gòu)組成更是不容樂觀：一方面，開發(fā)資金中自籌資金的比例上升到40%，同比增速達(dá)到32%，而銀行開發(fā)貸款占比大約19%，但同比增速只有6% 左右；另一方面，開發(fā)資金中預(yù)售房定金和預(yù)付款在開發(fā)資金中的比例下降到24%，比一年前降低8%，同比增速是-8%。

　　定金和預(yù)付款的下降說明房市的銷售疲軟已經(jīng)開始嚴(yán)重影響到地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈，迫使開發(fā)商們更多地自籌資金，有點(diǎn)屋漏又逢陰雨天的感覺?？梢哉f，隨著房價(jià)的調(diào)整，購房人對房價(jià)進(jìn)一步調(diào)整的預(yù)期持續(xù)增強(qiáng)，已經(jīng)形成了持幣待購的觀望氛圍，房地產(chǎn)市場的短期需求大幅下降。這種情況過去并不多見。

　　保增長給地產(chǎn)行業(yè)帶來的新機(jī)遇

　　2008年注定是多事之秋，國內(nèi)外的政治、經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境都發(fā)生了巨大的變化，導(dǎo)致我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展所依賴的宏觀環(huán)境迅速惡化。盡管今年前三季度我國GDP 的增長速度仍然保持了9.9%，但9 月份以來增速下滑的趨勢日益明顯，就業(yè)增長和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定已經(jīng)成了當(dāng)前政府工作的頭要任務(wù)。

　　在保增長的背景下，2008 年11 月溫總理提出“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家具用品等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用。”總理的這個(gè)講話，無疑再一次肯定了房地產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用，也標(biāo)志著地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策至此告一段落。

　　房地產(chǎn)金融的核心作用越來越明顯

　　地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資本密集型行業(yè)，因此與金融市場間的關(guān)系從來就密不可分。但我國地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的時(shí)間很短，發(fā)展速度快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過資本市場所能提供的金融服務(wù)范圍。因而，一方面，在歷史上，我國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展在很大程度上蛻化為房地產(chǎn)與銀行的結(jié)合過程；另一方面，由于我國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特殊背景，專業(yè)分工尚未成為趨勢，大量的地產(chǎn)企業(yè)專注于開發(fā)項(xiàng)目的全過程，導(dǎo)致年輕的房地產(chǎn)金融市場也不得不圍繞著這一行業(yè)主旋律展開。這兩個(gè)鮮明的特點(diǎn)充分顯示出我國房地產(chǎn)金融業(yè)的不成熟。

　　隨著近幾年資本市場的快速發(fā)展，已經(jīng)有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)通過公開發(fā)行或借殼上市完成了與資本市場的對接，使我國房地產(chǎn)金融市場正式步入資本市場時(shí)代。一方面，股權(quán)性融資在地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中的重要性日益加大，已經(jīng)成為企業(yè)做大做強(qiáng)的必備條件；另一方面，除了傳統(tǒng)的債券和股票融資外，私募股權(quán)投資、證券化產(chǎn)品發(fā)行等現(xiàn)代金融工具開始在我國的地產(chǎn)金融市場上出現(xiàn)并快速發(fā)展起來。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，僅2008 年頭五個(gè)月，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金中外資部分就達(dá)到245 億元，同比增長近11%。未來，隨著房地產(chǎn)金融市場上各種不同種類、不同功能的金融工具不斷出現(xiàn)，借助資本市場的市場化定價(jià)機(jī)制，房地產(chǎn)金融市場在幫助房地產(chǎn)實(shí)體市場樹立合理的價(jià)值標(biāo)桿、抑制房地產(chǎn)市場過度投機(jī)等方面的作用將迅速增強(qiáng)，有助于防止房價(jià)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展也與金融穩(wěn)定息息相關(guān)。房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展將不斷拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源，優(yōu)化行業(yè)發(fā)展的融資結(jié)構(gòu)，有效改善目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過分依賴銀行資金、風(fēng)險(xiǎn)集中度過高的現(xiàn)狀，從而降低金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

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