現(xiàn)在人們對“高價房”的議論也是頗多，對其在市場中的定位有一個全面的認(rèn)識，也會使我們?nèi)蘸蟮耐顿Y操作更具理性。在這里，我們主要討論的是市的高端公寓，而別墅由于是一種較為特殊的房型，所以并沒有把它包括在內(nèi)。

　　市場定位具有動態(tài)性

什么是“高價房”，不同的投資者有不同的看法，目前上海的一種流行觀點(diǎn)是把單價在7000元以上，或總價在100萬以上的住宅定位在“高價房”上。不過對此，也有人提出了不同的意見。

　　頭先是單價，單價7000元以上的住宅屬于“高價房”，那么現(xiàn)在有些二手房的價格已經(jīng)超過7000元，它們算不算是“高價房”呢？

其次，如果一套房子的面積有200平方米，它的總價是100萬元，這樣的房子又是不是高價房呢？

　　較后，一個家庭的收入是在不斷變化著的，過去，當(dāng)你的收入每月不足千元時，30萬元一套的房子對你來講可能已經(jīng)屬于“高價房”了。但對于現(xiàn)在一個年收入有20萬元的家庭來說，100萬元一套的房子對他們來講也不算是高價。另外，各個地區(qū)的發(fā)展情況也是不一樣的，在像重慶、南昌等地區(qū)，40萬元至50萬元的房屋總價就已經(jīng)可以算是“高價房”了，而在上海，它們目前還只能算是處在中價的區(qū)域。

所以“高價房”的定位是有一定動態(tài)性的，它要綜合家庭年均收入以及整個區(qū)域住宅成交價位的分布情況。當(dāng)然從申城目前實(shí)際的情況來看，記者認(rèn)為，同時滿足單價7000元以上和總價100萬元以上的住宅，可以說是處在整個住宅市場價位分布較高的區(qū)域。

　　房產(chǎn)價格的成本拉動

　　從目前上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況來看，引起房價成本上揚(yáng)的主要有三方面的因素，一是土地出讓金，二是動拆遷費(fèi)用，三是房屋開發(fā)費(fèi)用。由于申城整體市政建設(shè)的推進(jìn)，土地的含金量有了較大幅度的上升，土地出讓金的價格也同時不斷向上攀升，使得房價的構(gòu)成基礎(chǔ)有了不小的提升，這構(gòu)成了上海房價成本上升的主導(dǎo)因素。其次是動拆遷，現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)市場價格的全面上揚(yáng)，動拆遷成本無疑也在不斷地上升，這從另一方面使得房價產(chǎn)生了上揚(yáng)的動務(wù)。從而構(gòu)成了房價成本躍升的另一方面，建筑成本的提高也不容忽視，現(xiàn)在建造的住宅從品質(zhì)上看都比過去有了較大的提高。所以，“高價房”的產(chǎn)生成本拉動是重要因素。這就使此類樓盤的價格具有一定的剛性。

　　與由成本拉動的“高價房”不同，有些樓盤的“高價”可能是由于開發(fā)商的高利潤或投資者的炒作而產(chǎn)生的，這樣的樓盤雖然也“高價”，但購房者對這樣的價格就要謹(jǐn)慎從事，因?yàn)樗鼈兛赡懿⒉皇钦嬲饬x上的“高價房”。

　　高價出現(xiàn)并非意味“泡沫”　

　　也有許多人有一種觀點(diǎn)，如果市場上出現(xiàn)了一些價位較高的住宅，就會把它與“泡沫”聯(lián)系起來，其實(shí)其中并不存在著這樣的關(guān)聯(lián)。所謂“泡沫”是在一個市場中，資產(chǎn)的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于資產(chǎn)價值的現(xiàn)象，它的形成過程是這樣的，當(dāng)一個市場中的資產(chǎn)價格出現(xiàn)不斷上漲時，會使人們對它的價格產(chǎn)生不斷還要向上的預(yù)期。購入的人在等待手中資產(chǎn)價格的繼續(xù)上升，而新進(jìn)入的人也只是想通價格的變動來獲得利潤，而并不關(guān)心其實(shí)際價值，當(dāng)這種行為成為一種普遍的社會性行為時，就會產(chǎn)生資產(chǎn)的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于價值的情況?！掇o?！穼Α芭菽?jīng)濟(jì)”的解釋是“虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長和實(shí)業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價格飛漲，投機(jī)交易極為活躍現(xiàn)象”可見，所謂“泡沫經(jīng)濟(jì)”，其特定含義是“市場價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際價值”。而從目前上海的情況來看，雖然投資性購房在房地產(chǎn)價格上升的過程中產(chǎn)生了不小的作用，但實(shí)際成本的推動仍占了較為主導(dǎo)的權(quán)重，所以并不能得出有一些較高價位住宅，就是存“泡沫”的結(jié)論。

　　另外，其他一些數(shù)據(jù)也表現(xiàn)出上海房地產(chǎn)市場目前仍較健康，央行在上海檢查期間并未發(fā)現(xiàn)有違軌現(xiàn)象。去年上海市完成房地產(chǎn)投資720.269億元，同比增長14.2%，增幅低于全國平均水平21.9%的7.7個百分比。2002年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為2609.5萬平方米，而已登記的商品房預(yù)售面積是2685.4萬平方米，兩者之比為1:1.03，需求略大于供應(yīng)。并且與全國的情況相反，上海商品房的空置量正在逐年遞減，截至去年年底，全市商品房空置面積為676.89萬平方米，其中空置一年以上的商品住宅為134.24萬平方米。


　　城“高價房”吸引力不小

　　在一般情況下，從經(jīng)濟(jì)學(xué)需求彈性的角度出發(fā)，在同一時期，不同價位段的樓盤成交量會隨著房價的上升而減少，也就是說房價與成交量應(yīng)該呈一種負(fù)相關(guān)的關(guān)系。當(dāng)然這是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的一般規(guī)律，在房地產(chǎn)市場上由于各個價位段樓盤供應(yīng)量存在著不同，并且人們的需求偏好也不一樣，一些低價房可能并不為人們所喜愛，這種規(guī)律的特性會表現(xiàn)得并不那么明顯。但我們從以下幾張房價與成交量關(guān)系的走勢圖中會發(fā)現(xiàn)這樣一個有趣的現(xiàn)象，在市，成交量曲線在下降到8500元的單價和100萬元總價之后，就出現(xiàn)了快速的反彈。而在內(nèi)外環(huán)區(qū)域情況就不一樣了，成交量曲線明顯地隨著價格上升而平穩(wěn)下降。這當(dāng)然與這兩個區(qū)域各個階位段樓盤供應(yīng)量的大小的變動不無關(guān)聯(lián)。但它卻至少傳遞給我們這樣一個信息，那就是在市區(qū)域真正高品質(zhì)的住宅仍然有著不小的需求量，換句話說在城區(qū)的“高價房”仍有著不小吸引力，是出現(xiàn)此類樓盤較可能的地方。


　　商品房價格的構(gòu)成：

　　1、 土地費(fèi)用，其中有土地出讓金、征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)等。

　　2、 前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、勘測設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)。

　　3、 房屋開發(fā)費(fèi)，包括建筑安裝工程費(fèi)(即建筑安裝工程造價)、附屬工程費(fèi)(包括配電房、鍋爐房、高壓泵房等)、室外工程費(fèi)(包括上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻等)。

　　4、 管理費(fèi)用。

　　5、 銷售費(fèi)用，包括銷售過程中代理費(fèi)、廣告宣傳、策劃等費(fèi)用。

　　6、 財(cái)務(wù)費(fèi)用，包括貸款利息以及融資過程中發(fā)生的費(fèi)用。

　　7、 其他費(fèi)用。

　　8、 各種稅費(fèi)，包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育附加費(fèi)以及各種政府性收費(fèi)。

　　9、 開發(fā)商利潤。

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