7月6日，上海綠地地產和保利集團分別以30.25億元和16.3億元競得大興黃村19號與大興區(qū)黃村新城北區(qū)2號地，后者樓面單價達到7250元/平方米成為大興區(qū)單價地王。

地王紀錄不斷被刷新，然而，2007年拿地近兩年的昔日“地王”們還未緩過勁來。據記者不完全統(tǒng)計，目前北京約有12塊高價地仍處于閑置、延緩開工狀態(tài)，這些地都是由于當年地價太高而出現的地王。而2009年新地王的出現，給2007年的地王們等待涅槃的過程又添了一層希望。

土地泡沫 復制2007郊區(qū)化

保利在大興拿下的單價地王，已經超過了華潤置地[16.30 -0.85%](武漢)發(fā)展有限公司在2007年12月24日拿下的大興區(qū)黃村鎮(zhèn)衛(wèi)星城北區(qū)17號地5441元/平方米。

如果說，廣渠門10號地、廣渠路15號地由于地理位置優(yōu)越成為各開發(fā)商競相追逐的熱點，那么綠地地產和保利集團豪取郊區(qū)地，則表明土地泡沫開始向郊區(qū)蔓延開來。

據了解，2007年北京經營性土地住宅用地樓面均價為3799元/平方米，2007年共成交經營性住宅用地56宗，其中高于2007年樓面均價的地塊達到16塊。

經過篩選，記者統(tǒng)計出12塊尚未銷售的高價地項目。其中，有的項目一直閑置沒有施工，而有的項目已開始施工但并未開始銷售。而記者在12個高價地塊中發(fā)現，其中6塊位于房山、順義、門頭溝等郊區(qū)，占到總量的一半。在土地瘋狂的2007年，郊區(qū)的土地也是備受推崇，制造了一個個區(qū)域地王。

例如順義區(qū)北小營鎮(zhèn)住宅項目用地，在2007年12月29日，經過189輪的激烈競價，較終由北京甄氏房地產開發(fā)集團有限公司以2.6億元競得，樓面價高達5271元/平方米。

如今的土地市場已如2007年一樣瘋狂。

不過，今昔地王的對比，讓人不得不擔心這些地王的前景。

一大型房地產開發(fā)商向記者表示，房地產泡沫的地方，就是當市場調整來臨的時候，房價掉得較厲害的地方。郊區(qū)是去年房價調整的重災區(qū)，而在2007年不論郊區(qū)還是市，地價都被追捧得很高，而當市場調整擠壓泡沫的時候，郊區(qū)房價抗跌性差泡沫大的特點就顯露出來，郊區(qū)的高價地項目至今仍難開發(fā)。

該開發(fā)商還表示，其一個位于大興的高價地項目仍處于閑置階段，但是近期樓市轉好將準備動工。

新地王安慰失意地王

土地泡沫已有前車之鑒。

記者統(tǒng)計的12個項目，拿地時間至今至少已有1年半，但仍未進入銷售階段。對此，21世紀不動產分析師孟奇表示，當初拿地時價格太高的項目，與周邊的樓盤相比沒有明顯優(yōu)勢，因此不得不推遲入市的時間。

在此背景下，不少地王都有著曲折身世。

2007年12月19日，北京春光房地產開發(fā)有限公司、四川大地房地產開發(fā)有限責任公司組成投標聯合體，通過投標的方式以23.31億元拿得朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村2號地，樓面價達到4681元/平方米。

記者了解到，該區(qū)域今年新盤較低時賣到9000元/平方米，并且來廣營清河營村還有其他3塊住宅供地，這一區(qū)域的新盤競爭十分慘烈。去年5月，當該地塊中標方還沒捂熱，就不得不將此地塊轉手給另一開發(fā)商北京天潤置地。

而一些大型企業(yè)的高價地則通過修改容積率，來攤薄成本，提高收益。近期，北京規(guī)劃委網站已公示2007年門頭溝和大興兩大項目修改容積率的公示。開發(fā)商也坦誠稱提高容積率是解決高價地頭先想到的方法。

而對于上市公司，通過對存貨跌價準備的計提則是一種公開的方式承認一些高價地項目面臨虧損的處境。

金融街[15.22 -1.30%]控股股份有限公司通過招標方式以8.3億元獲得朝陽區(qū)大屯路224號地，在2007年，樓面成交價就高達13788元/平方米，然而，目前，該區(qū)域二手房價格達到14000元/平方米，即使目前房價有所回升，但這一樓面價只有打造高端產品，風險才能降低。在2008年年報中，金融街為此地塊計提了高達1.78億元的存貨跌價準備。

似乎等待成了難開發(fā)的高價地項目較好的解藥。對于地王，孟奇認為，同區(qū)域拍出了新地王，讓老地王們更有底氣和信心能“扭虧為盈”了。地價的節(jié)節(jié)攀高讓老地王看到了希望。

開發(fā)商：政府不接受退地

為打擊開發(fā)商囤地不開發(fā)，2008年1月國務院發(fā)布了《關于促進節(jié)約集約用地的通知》，規(guī)定即土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。

廣發(fā)證券房地產分析師表示，政府把地賣給開發(fā)商，開發(fā)商不能及時開發(fā)，閑置滿了兩年，政府很少收回，因為當地政府還指望著開發(fā)商能多帶點投資進來。而如果土地閑置超過兩年，開發(fā)商也可以通過象征性開工，來躲避政策追究，又能繼續(xù)閑置。

一位開發(fā)商告訴記者，在北京地區(qū)，即使地價再高難以開發(fā)，政府都不會接受退地、降低土地出讓金。只有土地出讓金沒有按規(guī)定時間內繳清，政府才會收回土地重新利用。不過在招拍掛體制下，土地成本高，土地對企業(yè)現金占用很大，沒有特殊理由不會閑置，快進快出開發(fā)產品盤活現金流對企業(yè)好處更大。

一方面高地價帶來開發(fā)難度，另一方面，高地價也間接推高了房價。目前，土地價格的暴漲，也引起了監(jiān)管層的注意。

在2009年京津及環(huán)渤海房地產論壇上，中國房地產協(xié)會秘書長朱中一表示，土地價格的高企勢必影響房地產的穩(wěn)定。中國房協(xié)一直在關注怎樣完善招拍掛制度。

就在幾個月前，2007年高價地還是燙手山芋，但在目前急于拿地的開發(fā)商的小算盤里，顯然早已不是一個關鍵問題。