美國紐約的洛克菲勒，“紐約心臟”美譽的曼哈頓，日本福岡波多運河城，東京的六本木山莊、陽光城，多倫多伊頓，香港新世界，香港的時代廣場，深圳的中信城市廣場，華潤，上海商城、上海世貿(mào)大廈，北京國貿(mào)等，與這些典型的都市綜合體相參照，你能在自己生活的城市中發(fā)現(xiàn)幾個？ 歷史總有驚人的相似。中國城市建筑規(guī)劃和發(fā)展，總能在西方發(fā)達國家找到屬于它的影子，是偶然？還是必然？

  當(dāng)深圳經(jīng)歷了自身快速發(fā)展時期，當(dāng)深圳的頻頻走向美國、新加坡、日本等地去學(xué)習(xí)和考察的時刻，一種城市精神、資源共生、聚合增值的地產(chǎn)模式誕生了，它具備了現(xiàn)代城市的全部功能，也被人們俗稱為“城中之城”，美國人美其名曰“HOPSCA”（豪布斯卡）--都市都合體?！　?/P>

什么是“都市綜合體” 　　

  建筑規(guī)劃專家指出：“城市的每一個功能要素既有一定的獨立性，又相互依存、相互補充?！币粋€居住區(qū)，如果是清一色住宅，既無商業(yè)、休閑娛樂等配套，又缺乏便捷的道路交通系統(tǒng)，將很難受到市場與客戶的青睞；城市商務(wù)區(qū)若全被寫字樓占據(jù)，而無餐飲、購物、寓所等設(shè)施，辦公環(huán)境將變得空洞乏味。 　　

  都市綜合體是在建筑綜合體上的進一步發(fā)展與復(fù)合。建筑綜合體是將城市活動中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等多種不同的功能空間進行有機地組合，通過一組建筑來完成，并與城市的交通協(xié)調(diào)。

  隨著城市規(guī)模不斷擴大，城市化程度的提高，城市中又出現(xiàn)了相鄰多個建筑綜合體集群的城市形態(tài)，其功能比建筑綜合體更為集約、規(guī)模更大，而且，其交通與外界的聯(lián)系比建筑綜合體更為緊密，甚至其運作受到內(nèi)外部交通的制約。于是，出現(xiàn)了都市綜合體這一特殊的城市形態(tài)。 都市綜合體與建筑綜合體相比有共性，也有差異?！　?/P>

  都市綜合體更具備完整的街區(qū)特點，是向城市空間巨型化、城市價值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果。都市綜合體通過街區(qū)的作用，實現(xiàn)了與外部城市空間的有機結(jié)合、交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用，延展了城市的空間價值。可以說都市綜合體是城市發(fā)展與聚集的產(chǎn)物。當(dāng)人口聚集、城市聚集度提高，土地資源緊張，都市綜合體就會出現(xiàn)。并逐步在城市中占據(jù)越來越顯赫的地位，成為城市經(jīng)濟發(fā)展的引擎。 　　

深圳的“都市綜合體”現(xiàn)象 　　

  招商、星河、、華潤、中航、天健、中糧、海岸、綠景等深圳知名的一線房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)都在不約而同地進行著都市綜合體的建設(shè)或經(jīng)營了，這成為深圳城市的一大“都市綜合體”現(xiàn)象。通過綜合性的開發(fā)而獲得良好的經(jīng)濟、社會效益，形成一個卓有成效的開發(fā)，才能取得項目價值與城市價值的復(fù)合化和化。 　　

  在深圳早期出現(xiàn)了不少建筑綜合體，典型的就是深圳的地王大廈。隨著城市規(guī)模不斷擴大，城市化程度的提高，相鄰多個集群的城市形態(tài)，其功能比以前建筑綜合體更為集約、規(guī)模更大。而且，其交通與外界的聯(lián)系比以前更為緊密，甚至其運作受到內(nèi)外部交通的制約，就開始不斷出現(xiàn)都市綜合體這一種特殊的形態(tài)。例如星河地產(chǎn)在CBD構(gòu)建了一個大的都市綜合體，利茲卡爾頓五酒店、COCO PARK購物，星河國際高尚住宅，星河大廈寫字樓，形成一個文化娛樂、出行購物、居住有機互補的、功能復(fù)合、互相作用、互為價值鏈的空間。 　　

  都市綜合體在這樣的城市發(fā)展背景下成為卓有成效的房地產(chǎn)開發(fā)模式。這種開發(fā)模式在開發(fā)建設(shè)中，需要通過綜合性的開發(fā)，結(jié)合社會經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)和城市總體規(guī)劃要求，進行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合布局來獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益；需要建設(shè)全過程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。 　　

綜合體將成城市發(fā)展主角 　　

  都市綜合體是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，發(fā)展也十分迅速。在國內(nèi)目前的綜合體開發(fā)已經(jīng)成為熱點，綜合體的產(chǎn)品細分形式也多種多樣。如舊改綜合體深圳以鼎誠國際為起點的中航城改造，綠景地產(chǎn)對新洲的改造等；以商業(yè)為核心的綜合體同樣十分普遍，如深圳南油購物公園、武漢的鑫城國際等；CBD商務(wù)綜合體有東莞的國際、時代廣場等；在城市新區(qū)的綜合體項目如深圳中航格瀾郡；一般住宅綜合體如桃源居、招商花園城等。珠三角地區(qū)的都市綜合體有華南MALL、碧桂園、雅居樂等，不勝枚舉?！　?/P>

  與此同時一些新的**綜合體、產(chǎn)業(yè)綜合體項目也嶄露頭角。但是否能將綜合體成功地經(jīng)營下去，堅持到底，這是擺在眾多開發(fā)商面前的一個共同課題。 德思勤都市綜合體有關(guān)研究小組指出，開發(fā)商面臨著一個較高層次的挑戰(zhàn)，復(fù)合型的空間需要復(fù)合型業(yè)態(tài)的支撐，如何在前期定位、規(guī)劃與項目開發(fā)時保證各物業(yè)業(yè)態(tài)的和諧、穩(wěn)定地可持續(xù)發(fā)展，在后續(xù)銷售與經(jīng)營中找到各物業(yè)價值化的平衡點，才是項目成功的關(guān)鍵。但無論從業(yè)態(tài)組合還是資源聚合的本質(zhì)看，都市綜合體一定將成為城市發(fā)展的主角，這一點毋庸置疑。
　　

  都市綜合體的價值體現(xiàn)從根本上來說在于其特殊的功能復(fù)合性。 　　

  都市綜合體集酒店、寫字樓、商業(yè)、高端公寓等多種城市業(yè)態(tài)于一體，將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機組合、相互依存、協(xié)同促進。 　　

  從城市與區(qū)域的價值來講，都市綜合體不僅是現(xiàn)代國際大都市的標(biāo)志，更是催生繁榮與文明、激發(fā)城市活力的發(fā)動機；從項目自身的價值看，都市綜合體很好地克服了純粹居住、商務(wù)所造成未來發(fā)展的局限，具有很強的自我成長、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力。因此人們稱都市綜合體是城市中24公里跳動的“心臟”，是區(qū)域較繁華的?！?BR>　

九大特征決定價值前景　　

  都市綜合體通過其內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)及居住等各種功能綜合互補，建立相互依存的價值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不同時段的城市多樣化生活，并能夠進行自我更新與調(diào)整。有豐富都市綜合體操作經(jīng)驗的德思勤置業(yè)認(rèn)為，根據(jù)都市綜合體所處的區(qū)位、功能和與周邊的關(guān)系，歸納起來有九個突出的特征。其一是高可達性、便利性。都市綜合體通常位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達、城市功能相對集中的區(qū)域：城市區(qū)CBD、城市的副或規(guī)劃的城市未來發(fā)展新區(qū)，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。 　　

  是高密度、集約性。都市綜合體建筑高度和密度均很高，使其片區(qū)成為城市的標(biāo)志；白天及工作日商務(wù)人流進出密集；夜晚及周末居住、消費人流集中；晝夜人口、工作日與周末人口依據(jù)功能不同而形成互補。 　　

  第三是整體統(tǒng)一性。都市綜合體建筑風(fēng)格統(tǒng)一，各個單體建筑互相配合、影響和聯(lián)系，建筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。 　　

  第四是功能復(fù)合性。都市綜合體自身可實現(xiàn)完整的工作、生活配套運營體系。 　　

  第五為土地使用均衡性。都市綜合體注重均衡的土地使用方式和限度地利用土地資源，避免土地過分集中于某一特定功能。 　　

  第六是空間連續(xù)性。鑒于都市綜合體各功能的相互聯(lián)系，其在平面、立面和空間均表現(xiàn)為連續(xù)性、統(tǒng)一性：其設(shè)計通常采用整體設(shè)計，內(nèi)部建筑物風(fēng)格統(tǒng)一；建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補、流動、連續(xù)的空間體系。 　　

  第七是內(nèi)部、外部的聯(lián)系完整性。都市綜合體自身擁有復(fù)雜、完善的交通體系，使內(nèi)部各不同功能的建筑有機結(jié)合。 　　

  第八是巨大的社會效應(yīng)。因都市綜合體所處的城市位置和龐大規(guī)模，使其成為城市名片，產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)。較后不可忽略的是高升值前景。一個成功的都市綜合體項目的開發(fā)及運營，會帶來巨大的社會價值，為開發(fā)商、運營商帶來巨大的品牌價值，其物業(yè)自身也具有。例如位于東莞市區(qū)的國際項目，通過內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)辦公、酒店、居住公寓等多種功能的組合，創(chuàng)造了新的盈利模式：商業(yè)部分，通過主力商家長期租賃經(jīng)營獲利；臨街鋪及步行街高價值成功銷售獲利；商務(wù)寫字樓通過大部分出售和少量作為固定資產(chǎn)租賃獲利；酒店作為資產(chǎn)長期經(jīng)營獲利；居住公寓則通過成功銷售獲利。再如深圳中航格瀾郡一期住宅加二期的天虹商場加三期的格蘭云天五大酒店，從而形成商務(wù)辦公、酒店、居住、商業(yè)的復(fù)合空間，不但提升了項目價值，同時提升了區(qū)域價值。價值越大風(fēng)險越大，因此都市綜合體的定位是一把雙刃劍，項目對策劃、定位、實踐案例及開發(fā)商運營、資金、團隊實力的要求都更高。 　
　

分享共融構(gòu)建新型平臺　　

  隨著綜合體項目的開發(fā)，其自身豐富的業(yè)態(tài)空間組合互為依托，共同分享彼此價值的提升，其聚合的人流、商務(wù)流、經(jīng)濟流帶來了項目整體價值的提升，形成一個自成體系的全新價值平臺。根據(jù)德思勤過往的成功經(jīng)驗，都市綜合體各子項在功能上的互補性和實際生活中的互動性，使各子項互為配套，互為支持，程度地形成資源共享，從而使各項子功能有可能在綜合體自身一體化價值平臺上，對自身的價值鏈進行全面超越。現(xiàn)代化大型商業(yè)的優(yōu)勢在于為人們提供一站式消費服務(wù)，它集購物、娛樂、餐飲等于一體，成為綜合性的商業(yè)休閑場所。其寬敞的購物環(huán)境、齊全的花色品種、集各種時尚與前衛(wèi)元素為一體等諸多因素，滿足了城市中品質(zhì)生活人群之需。經(jīng)營良好的大型商業(yè)對城市人流有著極強的集聚效能，能極大地改變城市既有的人流導(dǎo)向。通過人流的引導(dǎo)、人氣的集聚，以其為載體的經(jīng)濟流、資本流逐步促進商業(yè)周邊地段的價值提升。在此過程中，新的需求不斷產(chǎn)生，相關(guān)的商務(wù)、居住等需求應(yīng)運而生。城市空間的豐富，城市生態(tài)的完善，城市性能的齊備，促進了城市價值聚合度的上升，進一步促進了附著其上的各類物業(yè)的升值。綜上所述，都市綜合體的復(fù)合性功能，如商業(yè)、商務(wù)等的集聚效應(yīng)和其帶來的資本流、物流，人流，會直接催生對項目的實際使用需求，使綜合體項目相較同類單

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