城市綜合體不能不說(shuō)的秘密：上世紀(jì)法國(guó)的拉德芳斯是個(gè)城市綜合體。

　　“凡是有城市的地方就有城市綜合體”。用這句話來(lái)形容如今山東的城市商業(yè)并不為過(guò)。不知不覺(jué)間被稱為City Mall的城市綜合體遍齊魯大地而綻放，各地市走起了“Mall”步。

  自上世紀(jì)法國(guó)拉德芳斯建起個(gè)城市綜合體以來(lái)，這種業(yè)態(tài)被視為一張耀眼的城市名片。光鮮的名頭之下藏著不能不說(shuō)的秘密。幾乎每個(gè)城市都有失敗的案例，對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的可持續(xù)發(fā)展起到了不良的影響。

  盲目是魔鬼

  城市綜合體對(duì)城市形象的提升、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)有較大作用。一位商業(yè)地產(chǎn)專家表示，現(xiàn)在的城市綜合體都是泛綜合體，不但使自己的地塊價(jià)值提高，同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)整個(gè)周邊土地、住宅綜合價(jià)值的提高。因此不難理解，為何全國(guó)各地都對(duì)城市綜合體趨之若鶩。很多城市并沒(méi)有意識(shí)到城市綜合體可能“水土不服”，正不斷地向綜合體拋出橄欖枝。如果對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握不到位，不少城市為此付出了不小的代價(jià)。經(jīng)營(yíng)不善將擾亂了城市發(fā)展過(guò)程中商業(yè)發(fā)展的進(jìn)程和秩序，使城市文化命脈的延續(xù)受到很大影響。

  究其原因，往往是開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)力判斷不足、盲目立項(xiàng)，并且簡(jiǎn)單復(fù)制大城市的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀；開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏專業(yè)操盤能力，后期運(yùn)營(yíng)管理不規(guī)范、后勁不足等，也是目前城市綜合體開(kāi)發(fā)普遍存在的問(wèn)題。

  操作難度大

  在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林看來(lái)，“做住宅地產(chǎn)是小學(xué)生；做商務(wù)地產(chǎn)、寫字樓、度假村等是中學(xué)生；做商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生；做城市綜合體是研究生”。做商業(yè)地產(chǎn)需要很強(qiáng)的專業(yè)能力，那么“專業(yè)能力”到底包括哪些方面？其中之一應(yīng)該是對(duì)于各種資源的有效運(yùn)用。另一個(gè)不被商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重視但又十分重要的環(huán)節(jié)，就是“設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化”。朱友軍說(shuō)，大部分綜合體現(xiàn)在都是單純的設(shè)計(jì)先行。

  一位商業(yè)地產(chǎn)研究人士表示，城市綜合體具有較大的操作難度，所謂綜合并不是所有物業(yè)形式的大糅合，而要根據(jù)該區(qū)域特點(diǎn)有所偏重，側(cè)主要看該綜合體的項(xiàng)目定位。

  北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳志表示，一個(gè)成功的綜合體除了前期的規(guī)劃、定位要合理外，后期的運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理也很關(guān)鍵。城市綜合體開(kāi)發(fā)不僅是一個(gè)地產(chǎn)模式，更是一個(gè)城市發(fā)展和運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題，城市綜合體的引進(jìn)與發(fā)展必須與城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)氛圍、消費(fèi)能力等和諧、合拍、互動(dòng)。在城市綜合體中，一定要做好商業(yè)、酒店這兩部分，一旦商業(yè)、酒店不能銷售，整個(gè)綜合體的品質(zhì)就會(huì)下滑。

  缺乏商氣不宜做綜合體

  地理位置稍偏、特別新的新城區(qū)，不太適宜綜合體的開(kāi)發(fā)。新區(qū)開(kāi)發(fā)往往是開(kāi)發(fā)商和政府在進(jìn)行博弈。新城區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)該是先有人住，再有產(chǎn)業(yè)，再有寫字樓，再有商業(yè)這樣一個(gè)順序。而政府往往是反過(guò)來(lái)想。先出綜合體、先出商業(yè)，因?yàn)檫@些看上去，馬上業(yè)績(jī)斐然?！睋?jù)漢博研究院研究數(shù)據(jù)表明，適合大型商業(yè)出現(xiàn)的城市宏觀經(jīng)濟(jì)參數(shù)的共性特點(diǎn)為：二線城市GDP超過(guò)800億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過(guò)5000元，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出大于4000元。因此，董事長(zhǎng)朱友軍特別強(qiáng)調(diào)了新城區(qū)的開(kāi)發(fā)培養(yǎng)一定“得先見(jiàn)到人”，隨后方可“慢慢培養(yǎng)商氣”。

　　山東淄博作為一個(gè)三線城市，早在2003年就開(kāi)始了“商業(yè)地產(chǎn)熱”， 井、新天地、國(guó)貿(mào)，儼然再建一個(gè)北京城。不過(guò)，這些所謂的“綜合體”大都采用散售模式。幾年間，美食街新天地?zé)熛粕?；井?gòu)物廣場(chǎng)在風(fēng)光了不久之后，再次陷入招租困境；而國(guó)貿(mào)SOHO一直是“不死不活”。

　　“綜合體以商業(yè)為主打，但是目前很多項(xiàng)目把酒店部分變成40或50年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓賣掉，這下又變成單純的賣住宅回款了?！敝煊衍娊o記者舉例說(shuō)，“還有就是將寫字樓打散出售，這種情況也不少。他們不知，寫字樓如果是統(tǒng)一出租，整體銷售，才能做出檔次來(lái)。但是如果分散出售，小業(yè)主再進(jìn)行各自出租，這個(gè)城市綜合體的商務(wù)感覺(jué)就會(huì)大打折扣。

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