在一系列調(diào)控政策的影響下，今年“五一”期間樓市非常冷。房地產(chǎn)市場調(diào)整的預(yù)期已經(jīng)在供求雙方形成，開發(fā)商推遲開盤，購房人選擇觀望。在北京，5月1日－2日的二手房日均簽約量比4月下降了82%，二手房價格明顯松動；在深圳，開發(fā)商在房展會上大搞促銷，消失了一年多的特價房“重出江湖”，但購房人大多冷眼旁觀；在上海，房展會同樣冷清，實際成交或創(chuàng)近年來新低。

　　北京 細則亮相成交清淡

　　“現(xiàn)在辦理網(wǎng)簽的都是以前談妥的單子，五一假期我們店的業(yè)務(wù)員沒有一個開單?！?1世紀不動產(chǎn)朝陽區(qū)一門店的經(jīng)理告訴中國證券報記者。SOHO中國董事長潘石屹認為，新政將使住房需求迅速減少，房價上漲勢頭將得到有效遏制。

　　4月30日，北京市率先出臺地方版樓市調(diào)控政策：同一購房家庭只能在京新購一套商品住房；商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房貸款被暫停。受此影響，北京新房、二手房成交迅速“冰凍”。

　　二手房

　　觀望氣氛濃厚 價格明顯松動

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)較新數(shù)據(jù)顯示，5月1日、2日兩天的日均簽約量為211套，這與4月1164套的日均簽約量相比，降幅達82%。

　　“從4月中旬開始，看房的客戶就明顯減少，較后簽約成交的客戶更少?！?1世紀不動產(chǎn)市場分析師齊凡表示，4月下半月以來，北京二手房市場觀望氣氛日益濃厚，議價空間也隨之增大。“原來我們預(yù)計，5月北京二手房成交量環(huán)比將下滑50%，但從‘五一’的情況看，成交量的降幅可能將更大?！?/P>

　　與此同時，二手房房主開始“批量拋售”。截至4月30日，北京掛牌出讓的二手房存量達21295套，相比新政出臺前上漲18.9%，創(chuàng)下有記錄以來的新高。

　　中原地產(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉指出，投資客的離場將給市場帶來大量的房源。目前，北京二手房供需比已出現(xiàn)非常明顯的變化，達到了1:2.3左右，相比4月初的1:4.5而言，供需比縮小，購方市場已見端倪。

　　3月來一直領(lǐng)漲的通州樓市，房價率先進入調(diào)整期。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間，通州二手房均價從新政前的21500元/平方米下跌到18500元/平方米，跌幅達14%。供需比則從4月14日的較高點1：4，跌到目前的1：1.3。存量客戶中90%以上轉(zhuǎn)為觀望。

　　在望京，新政之后房源明顯增多，客戶數(shù)量減少，二手房整體報價下跌5%左右，部分急于出售的業(yè)主報價則進一步調(diào)低，降幅接近10%左右。

　　新房

　　開發(fā)商延遲推盤 購房人大多棄購

　　“新政后，很多原先登記的客戶已表示不考慮認購，由于客源量不足，部分樓盤將不得不推遲開盤?！毙卤P代理銷售公司亞豪機構(gòu)分析師郭毅表示。

　　監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間，原定有10余個樓盤入市，但開盤的項目僅有5個，多數(shù)新盤依然處于“內(nèi)部認籌”階段。

　　在城鐵回龍觀站附近一新開樓盤售樓處，200余套房源在“五一”期間開放認購，但前兩天只有近百名購房者在售樓大廳內(nèi)選房?！昂芏嗳艘驗樾抡叻艞壻彿??！惫ぷ魅藛T稱，售樓人員已電話通知此前搖號的客戶新政內(nèi)容，因此大部分炒房者退出。

　　潘石屹指出，北京樓市外地人購房的比例一直很高，很多項目超過50%，其中不在北京工作的外地人購房數(shù)量也十分巨大。此次北京出臺新政限制外地人購房，勢必影響新盤的銷量。

　　在一系列調(diào)控政策的影響下，今年“五一”期間樓市非常冷。房地產(chǎn)市場調(diào)整的預(yù)期已經(jīng)在供求雙方形成，開發(fā)商推遲開盤，購房人選擇觀望。在北京，5月1日－2日的二手房日均簽約量比4月下降了82%，二手房價格明顯松動；在深圳，開發(fā)商在房展會上大搞促銷，消失了一年多的特價房“重出江湖”，但購房人大多冷眼旁觀；在上海，房展會同樣冷清，實際成交或創(chuàng)近年來新低。

　　深圳 特價房重現(xiàn)購房人觀望

　　“五一”期間的深圳春季房交會再現(xiàn)2008年的冷清，重出江湖的特價房未能揮散日益濃厚的觀望氣氛。

　　深圳樓市呈現(xiàn)量縮價跌的趨勢。5月1日，深圳全市新房僅成交26套；5月2日，新房成交量跌至個位數(shù)，成交7套，幾乎為歷史較低，成交均價跌破每平方米2萬元。而在4月上旬，深圳新房日均成交量在100套以上。

　　開發(fā)商大促銷

　　深圳春季房地產(chǎn)交易會5月1日開幕。與往年不同的是，本次春交會十分冷清，參展面積大為縮水，會展一號館只占用了大約二分之一，主辦方甚至取消了開幕式。在春交會現(xiàn)場，中國證券報記者看到，參展的深圳本地樓盤僅12個，參展的深圳本土房企只有寥寥幾家，萬科、金地、招商、中糧等房企龍頭集體缺席。

　　在參展的樓盤中，深圳經(jīng)濟特區(qū)內(nèi)僅有3個，分別位于南山、福田和羅湖，其中南山的項目為寫字樓。即使是特區(qū)外的參展樓盤也不多，其中寶安區(qū)3個、龍崗區(qū)7個。而珠三角的東莞、惠州和珠海有不少樓盤來參展，僅惠州大亞灣的參展樓盤就有將近10個，這些樓盤無一例外地都推出了優(yōu)惠措施。

　　本屆春交會的參展樓盤紛紛推出購房禮品、享額外折扣等活動，消失一年多的特價房也重出江湖。

　　佳兆業(yè)集團開發(fā)的位于深圳的三個樓盤——大觀邸、上品雅園、金翠園均在春交會上開展促銷，大觀邸和上品雅園各推出10套特價房。大觀邸原價約9000元/平方米，折后約8500元/平方米；上品雅園原價約1.5萬元/平方米，折后1.45萬元/平方米。金翠園也推出了一些價格約為2.6萬元/平方米的特價房。

　　新開盤的項目定價趨于謹慎。位于深圳關(guān)外的樓盤潛龍曼海寧的開發(fā)商表示，新政出臺之前，該樓盤擬向萬科華府看齊，價格沖擊3萬/平方米。但“五一”開盤推出的約200套房子售價2.2萬元/平方米，均價約2.3萬-2.4萬元/平方米。

　　購房人冷眼旁觀

　　調(diào)控政策不斷出臺使得不少購房人選擇了觀望。中國證券報記者在春交會現(xiàn)場了解到，大部分市民只是來看看房價是否下降，而非來購房。

　　年輕白領(lǐng)李先生在春交會現(xiàn)場逛了一圈只花了十幾時辰。他說，自己是頭次置業(yè)，價格合適的樓盤幾乎沒有，今天只是來看看，真正出手還是要等房價下降到心理價位。

　　春交會現(xiàn)場還有許多中介在派發(fā)傳單，二手房放盤量激增，尤其是一些平常很少看到的豪宅項目開始增多，而價格略有下調(diào)。港興地產(chǎn)業(yè)務(wù)員表示，目前有多套水榭花都高層單位放盤，價格在5.5萬元/平方米至6萬元/平方米，較較高峰有所下調(diào)，一套167平方米的房子開價970萬元，價格可以再商量。

　　世華地產(chǎn)總經(jīng)理梁文華表示，市場成交會萎縮，快的話，9月會開始有起色；如果壞的話，可能要到明年二三月份。星彥地產(chǎn)品牌總監(jiān)王世泰認為，深圳房價會降且必須得降，關(guān)內(nèi)房價大約會跌10%-15%，關(guān)外則在20%左右。但中聯(lián)地產(chǎn)市場研究頭席研究員楊立峰認為，今年深圳房價不會出現(xiàn)2008年的深跌。

　　銀行房貸加速緊縮

　　“五一”期間，央行宣布上調(diào)存款準備金率0.5個百分點。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然上調(diào)存款準備金率并不直接針對房地產(chǎn)，但流動性收緊后將對銀行的房地產(chǎn)貸款產(chǎn)生一定影響，加上此前一系列房地產(chǎn)信貸政策的落實，未來銀行房貸緊縮的步伐將加快。

　　房貸逐步收緊

　　業(yè)內(nèi)人士估算，央行此次上調(diào)準備金率將回收近3200億元的流動性，再加上房地產(chǎn)調(diào)控政策，信貸資金將更難大幅流入房地產(chǎn)業(yè)。

　　一些銀行雖然尚未叫停三套房貸款，但已普遍提高了三套房貸的頭付比例和利率水平。工行、建行、中信等銀行有關(guān)人士均表示，三套房貸款要求有大幅提高，具體提高的幅度要根據(jù)貸款人的情況進行綜合評定后確定。

　　“目前對于房貸發(fā)放比較嚴格。”中信銀行的一位信貸經(jīng)理表示，在二套房貸款政策調(diào)整后，中信銀行對三套房貸款已要求頭付六成以上，貸款利率是基準利率的1.15倍到1.2倍。同時，還要考察貸款人的房屋套數(shù)、抵押物、收入證明、信用資質(zhì)和是否有炒房的可能。這位人士表示，自實行差別化房貸政策以來，銀行的房貸政策就一直很嚴格。目前部分城市已停止發(fā)放三套房貸，未來政策會更加嚴格。

　　莫尼塔分析師祁益峰指出，在貨幣政策收緊、信貸額度緊縮、調(diào)控政策不支持大量按揭的宏觀背景下，各家銀行陸續(xù)上調(diào)存量按揭利率是大勢所趨。在整個行業(yè)的層面上，全部4.85萬億的按揭貸款余額中，可調(diào)整的存量按揭余額大致接近3萬億元。上市銀行按揭貸款的市場份額大致在60%左右，按此比例推算大約有1.8-2萬億元的存量按揭貸款。

　　二套房貸執(zhí)行難題待解決

　　銀監(jiān)會有關(guān)人士曾表示，二套房將以家庭為單位，按照實際持有的房屋數(shù)量來認定，房屋套數(shù)需經(jīng)過房管部門的房屋登記系統(tǒng)進行查詢。中國證券報記者了解到，目前大部分銀行在執(zhí)行二套房貸新政時，仍然按照央行的征信系統(tǒng)記錄認定，“認房不認貸”在執(zhí)行上還面臨諸多問題。

　　工行、建行、中信以及北京銀行等信貸部門有關(guān)人士均表示，目前二套房貸仍然根據(jù)央行的個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)記錄執(zhí)行。如果購房人有過房貸記錄，無論是否還清，再次購房時就算二套房。如果此前沒有貸款記錄，仍可算作頭套房。

　　中銀國際分析師袁琳表示，地方房管局有產(chǎn)權(quán)登記數(shù)據(jù)，但與民政局以及銀行的信息并未實現(xiàn)交互。由于還無法進行全國聯(lián)網(wǎng)，未來如果通過房管局系統(tǒng)認定，需要涉及到銀行、房管、社保、戶籍、婚姻等多個部門，面臨眾多問題?！昂献鞯睦щy在保障房的運作上已經(jīng)有所體現(xiàn)。”

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