物業(yè)管理始于19世紀60年代的英國。當時正值英國工業(yè)化大發(fā)展時期，大量農民進入城市，出現了房屋出租現象。為維護租用者的權利，需要一套行之有效的管理方法，于是出現了專業(yè)的物業(yè)管理機構。從此，物業(yè)管理受到各國的普遍重視，經歷了漫長曲折的發(fā)展階段，覆蓋面逐步擴大。目前，很多國家或地區(qū)的物業(yè)管理已經非常發(fā)達，服務管理質量達到很高的水平，他們在發(fā)展過程中積累了豐富的經驗和成功的運作模式，值得認真學習和借鑒。

一、英美兩國的物業(yè)管理

英美兩國的物業(yè)管理已成為社會化的服務行業(yè)，這些物業(yè)管理公司或管理機構絕大多數都是自主經營、自負盈虧的經濟實體。物業(yè)管理服務項目多，內容廣泛，包括物業(yè)建設前后，物業(yè)使用全過程的管理。業(yè)主或用戶委托物業(yè)公司進行物業(yè)管理，管理方式也十分靈活多樣。小修工程、日常服務可由內部維修人員完成，而大、中修工程則采取承包方式轉給別的專業(yè)公司完成。整體項目或工程可單項承包也可整體承包。費用由雙方協(xié)商，計費方法可依時間長短，也可按次計費。物業(yè)管理服務收費由委托方與物業(yè)管理公司(或機構)商定，視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境以及房屋的數量與質量由雙方自由協(xié)商而定，一般無統(tǒng)一的標準。物業(yè)公司的管理費來源多渠道，有租金收入、服務費收入，甚至有政府補貼。管理公司(機構)人員精干、效率高、固定人員少，一些項目盡可能臨時聘請人員，可對外承包的項目就不設固定人員，以節(jié)約開支。

二、韓國漢城的物業(yè)管理

韓國頭都漢城物業(yè)管理講究“四化”——規(guī)范化、社會化、商業(yè)化和自律化。物業(yè)管理以小區(qū)管理事務所為，實行規(guī)范化管理。管理人員以向住戶提供較佳服務為宗旨，嚴格執(zhí)行“快捷”服務。警衛(wèi)人員盡職盡責，晝夜執(zhí)勤。對住宅小區(qū)停留的車輛一一核實，對外來陌生的車輛進行登記，一旦發(fā)生情況立即追蹤調查。警衛(wèi)人員不僅負責安全保衛(wèi)工作，而且還負責傳遞信息，臨時保管信件、包裹以及清掃庭院、保護花草、協(xié)助垃圾分類等。各住宅樓均有專職清潔工，定期安排專業(yè)人員進行煤氣檢查和消毒防疫。把社會化、商業(yè)化服務引進小區(qū)是韓國實行物業(yè)管理的又一鮮明特點。物業(yè)管理事務所在忠實履行自身承諾的同時，他們還同小區(qū)外的商店、銀行、醫(yī)院、圖書館、洗衣店等建立起密切聯系，有組織地讓他們到小區(qū)為住戶提供便利和服務。每周三小區(qū)都舉辦“便民市場”。居民搬家，事務所幫助尋找服務好且廉價的搬家公司；春季花店上門為居民的盆花換上施肥；洗衣店的員工總是把洗好的衣物，罩上透明玻璃紙到住戶家中。小區(qū)的每棟樓各個單元都設有一個居民班。各戶通過民主選舉一位班長。班長每月召集居民開一次“班務會”，討論有關小區(qū)安全、服務、衛(wèi)生等事務，并對物業(yè)管理事務所的工作進行評價。對不稱職的管理人員，居民有權提出罷免建議，使物業(yè)管理工作處于群眾的監(jiān)督之下。居民每月都要向物業(yè)管理事務所交納相當數額的管理費。管理費的收繳具有較高的透明度，物業(yè)管理事務所定期要把管理費的收繳內容和開支情況，詳細地列出清單交給每個住戶，接受群眾監(jiān)督，管理事務所的職員在上崗前必須接受區(qū)一級專業(yè)培訓，考試合格后才能被聘用。在漢城，物業(yè)管理并非完全是赤裸裸的關系。住戶出遠門時，請警衛(wèi)幫助照料一下花或代收信件包裹等小事，他們總是有求必應，體現出一種互助和奉獻精神。

三、巴西的物業(yè)管理

巴西主要是采取公寓式的物業(yè)管理方式：人員少、分工明確、管理井井有條。住宅小區(qū)通常以每棟住宅樓為單位實行物業(yè)管理。管理者一般以每棟樓的門衛(wèi)為主，再配幾名負責衛(wèi)生工作的女工。門衛(wèi)與住戶打交道較多，是住戶較熟悉的人。他們的任務主要是負責樓房的安全，24公里值班。每個住宅小區(qū)只設一條道路進出，萬一小區(qū)內有什么事情發(fā)生，警察就會很快趕到。幾個負責衛(wèi)生工作的女工，上班時間一直不停地在樓道、電梯和門廳里擦洗玻璃門窗、噴灑香水、用打蠟機給地板打蠟。管理費用由樓內住戶平攤，每戶每月一般需要支付的費用在200—300雷亞爾；需要其他服務，則再另外收費。巴西的住宅小區(qū)內，各項配套服務設施完備齊全，一般都有小型超市、藥店、面包店，飯館、酒吧、照相館。家電維修部，銀行，書報亭以及設有由專人看管的地下停車場等。總而言之，井井有條的管理、整潔的環(huán)境、溫馨的服務以及有效的安全防范措施，這些都讓居民住在這里感到舒適、放心。

四、新加坡的物業(yè)管理

新加坡以它的清潔衛(wèi)生、草坪綠化、環(huán)境優(yōu)美譽滿全球，這主要因為其管理工作很有實效：一是物業(yè)管理組織系統(tǒng)健全。新加坡物業(yè)管理統(tǒng)一歸新加坡建屋發(fā)展局負責。該局下設36個區(qū)辦事處，每個區(qū)辦事處一般管理2至3個小區(qū)，每個小區(qū)擁有4000-6000個住戶，區(qū)辦事處管理住宅一般為10000-15000套(戶)。二是強化法治管理。新加坡政府強調對居住小區(qū)進行法治化管理。物業(yè)管理部門編寫了《住戶手冊》、《住戶公約》、《防火須知》等規(guī)章，同時制定了公共住宅室內外裝修。室外公共設施保養(yǎng)等規(guī)定，為物業(yè)管理法治化奠定了基礎。例如對室內裝修有非常嚴格的規(guī)定：政府出售的公共住宅，室內裝修規(guī)定在領到鑰匙之日起3個月內完成，此后3年內不準再進行次裝修。同時規(guī)定住戶裝修須向建屋發(fā)展局申請裝修許可證，由領有建屋發(fā)展局施工執(zhí)照的承包商承包。裝修戶與承包商一起前往物業(yè)管理單位辦理裝修手續(xù)，并且繳納一筆建筑材料搬運費和廢物清理費。工程裝修完畢，由住宅稽查員根據申請裝修內容進行工程檢查驗證。三是提供優(yōu)質的保養(yǎng)與服務。新加坡政府對住宅小區(qū)公共設施(設備)保養(yǎng)維修十分重視，要求物業(yè)管理企業(yè)提供較優(yōu)質服務：政府規(guī)定每5年對整幢樓房外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其他公共場所進行一次維修。所有住宅電梯必須保證性能良好，一旦電梯發(fā)生故障，5時辰內電梯維修工必須到場維修。國家建設發(fā)展局設有“熱線”電話，與各區(qū)辦事處的保養(yǎng)組保持聯系，為居民提供24公里服務。各區(qū)辦事處都有維修車，車內設有無線電話，以提供工作便利。

五、國外物業(yè)管理具有以下的特點

1、自負盈虧、自主經營的獨立的物業(yè)管理公司發(fā)展迅速，政府公屋逐漸交由獨立的物業(yè)管理公司管理，私人樓宇越來越多地委托專業(yè)的物業(yè)公司管理。

2、物業(yè)的所有權與管理權分離。業(yè)主與物業(yè)管理公司的關系是雇用與被雇用的關系，業(yè)主通過招標或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管理公司，選擇時要認真考察公司的信譽、專業(yè)知識及管理、財務、法律水平、管理費用社區(qū)活動能力。而物業(yè)管理公司飽受市場競爭的壓力，也必須注意其形象，不斷改善經營管理，提高效率，盡量讓業(yè)主滿意，否則就會被淘汰。

3、物業(yè)管理及收費標準由市場形成。政府一般不規(guī)定具體的收費標準，具體收多少管理費由業(yè)主(委托方)與管理公司(受托方)雙方討價還價決定，視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境、房屋數量與質量、服務內容多少與深淺等情況而不同。

4、各國(地區(qū))的物業(yè)管理模式均結合自己的國情，符合各自的特點。如新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統(tǒng)籌型的物業(yè)管理模式；巴西采取的公寓式的物業(yè)管理方式；韓國漢城物業(yè)管理講究“四化”——規(guī)范化、社會化、商業(yè)化和自律化等。

5、政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用，但政府一般不直接干預物業(yè)管理收費的具體標準。政府多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方面關系人的行為與責、權、利。

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