市場比較法舉例：假設(shè)已知團(tuán)結(jié)湖北三條一套55平方米的兩居，成交價(jià)為4900元／平方米，建筑年代為1982年，樓層為5／5，朝向?yàn)槟媳毕颍p氣，普通裝修。

　　如要評估一套甜水園東里65平方米的兩居住宅，建筑年代為1988年，樓層為5／6，東西向，雙氣，普通裝修的房屋。以團(tuán)結(jié)湖北三條的房屋為比較對象，各項(xiàng)修正百分?jǐn)?shù)如下：房屋位置為-3%(比團(tuán)結(jié)湖北三條的位置差)，建筑年代的相對折舊為：6×１%＝6%，朝向?yàn)? 1%，樓層為1%-(-2%)＝3%，其他修正系數(shù)為0。

　　因此總的修正百分?jǐn)?shù)為：-3%＋6%＋(-1%)＋3%＝5%。因此該房屋的比準(zhǔn)價(jià)格為：4900×（1＋5%)＝5145元／平方米。

　　成本法舉例：以成本法對上例甜水園東里65平方米的兩居住宅，建筑年代為1988年的房屋進(jìn)行評估。據(jù)了解甜水園地區(qū)的土地級別為二級，基準(zhǔn)地價(jià)為3800元／平方米，假定相關(guān)管理費(fèi)用、投資利息、稅費(fèi)及利潤分別為2.5%、5.5%、5.5%、15%。那么，該房屋的土地重新取得價(jià)格約為：3800×（1＋2.5%＋5.5%＋5.5%＋15%)＝4921元／平方米，該房屋為多層住宅，它的重建成本約為：1000×（1＋2.5%＋5.5%＋5.5%＋15%)＝1295元／平方米。根據(jù)觀察，該房屋的整體狀況維護(hù)得較好，約為八成新，房屋折舊了20%。根據(jù)上面數(shù)據(jù)可知，該房屋的單價(jià)約為：(4921＋1295)×（1-20%)＝4972元。

　　如果你不知道自己房屋的土地級別，您不妨以周邊新建普通商品房的平均銷售價(jià)格，作為房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格。舉例說明：甜水園附近的新建普通商品住宅(華陽家園)單價(jià)為6600元／平方米，那么舊房地產(chǎn)價(jià)格為：6600×（1-20%)＝5280元。但這是商品房產(chǎn)權(quán)的價(jià)格，與業(yè)主的已購公房產(chǎn)權(quán)還有一定的差別，另外商品房的戶型結(jié)構(gòu)也優(yōu)于已購公房。因此，還需對它給予一定的修正，大約為-5%左右。該房屋的價(jià)格應(yīng)為5280×（1-5%)＝5016元。

　　當(dāng)然兩種方法評估的房價(jià)會(huì)有一定的差別，業(yè)主可以將市場比較法與成本法所得出的價(jià)格取平均值就是該房屋的市場價(jià)格。所以可以確定甜水園東里兩居65平方米的已購公房住宅單價(jià)為：(5145＋4972)÷２＝5058元，該房屋的售價(jià)為33萬元比較適合。

　　已購公房也稱已購公有住房，是指本市城鎮(zhèn)居民按照國家和本市城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定，購購并領(lǐng)取了房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房屋所有權(quán)證的住房。

　　基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一期日上法定較高年限土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。

　　樓面熟地價(jià)：樓面熟地價(jià)指在各土地級別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每建筑面積分?jǐn)偟耐暾恋厥褂脵?quán)的平均價(jià)格。

　　建安成本是建筑及安裝成本的簡稱，包括建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)兩大部分。

　　磚混結(jié)構(gòu)即用磚墻或磚柱、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構(gòu)件作為主要承重結(jié)構(gòu)的建筑，這是目前在住宅建設(shè)中建造量、采用較普遍的結(jié)構(gòu)類型。通常我們見到的6層左右的普通住宅樓即是這種類型。

　　鋼混結(jié)構(gòu)也就是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，主要承重構(gòu)件包括梁、板、柱全部采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，此類結(jié)構(gòu)類型主要用于大型公共建筑、工業(yè)建筑和高層住宅。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！