近幾年的中國房地產(chǎn)企業(yè)非常熱衷大盤開發(fā)，上千畝甚至數(shù)千畝的大盤開發(fā)在各個城市都不鮮見?！按蟊P開發(fā)”較早出現(xiàn)于廣東，９０年代初的碧桂園、祈福新村是其中的經(jīng)典項目。從２００１年開始，廣州華南板塊眾多大盤的崛起，不僅改變了廣州樓市的競爭格局，其影響更是波及全國。大盤開發(fā)模式的瞬間成功，使這種開發(fā)模式很快在全國各地蔓延開來。
大盤開發(fā)按其所處的空間區(qū)位可以分為三類：城區(qū)大盤開發(fā)、郊區(qū)（新市鎮(zhèn)）大盤開發(fā)和園區(qū)大盤開發(fā)。在經(jīng)過市場的洗禮之后，大盤開發(fā)的難點(diǎn)也正清晰的暴露出來。大盤開發(fā)周期長、面積大，不僅需要企業(yè)具有的資金運(yùn)作能力、市場駕馭能力、人員組織能力，更需要項目具有極強(qiáng)的消費(fèi)群體聚集能力。這一難點(diǎn)，在郊區(qū)（新市鎮(zhèn)）大盤和園區(qū)大盤開發(fā)中暴露的尤其明顯。
大盤開發(fā)需要大量的、持續(xù)的房地產(chǎn)消費(fèi)客戶，才能順利的完成銷售。從社會學(xué)的角度來看，大盤的銷售過程實(shí)際上是人口的聚集過程。人口的聚集是受工作性質(zhì)和工作區(qū)位制約的，而工作性質(zhì)和工作區(qū)位則是受人們從事的產(chǎn)業(yè)所制約。區(qū)域產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀特征，決定了區(qū)域人口的現(xiàn)狀特征；區(qū)域產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展趨勢，決定了區(qū)域人口的未來發(fā)展趨勢。因此，對區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境的研究是大盤開發(fā)成功的關(guān)鍵因素。
從產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)的制約出發(fā)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境研究可以從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)空間布局和產(chǎn)業(yè)的可進(jìn)入性三個方面著手。
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究目的在于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)總量特征和產(chǎn)業(yè)人口特征
區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中各類產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)總量決定著區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平又決定著區(qū)域購購力水平，并對人們的消費(fèi)觀念有著深遠(yuǎn)影響。產(chǎn)業(yè)人口的研究，是項目開發(fā)目標(biāo)客戶研究的基礎(chǔ)。由于郊區(qū)（新市鎮(zhèn)）大盤和園區(qū)大盤缺乏充足的區(qū)域房地產(chǎn)歷史成交數(shù)據(jù)，因而很難進(jìn)行目標(biāo)客戶的群體研究。通過區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行的區(qū)域人口狀況分析，為大盤開發(fā)的目標(biāo)客戶群體研究提供了便捷之路。
但是，大盤開發(fā)中單純的居住功能很難吸引足夠的客戶流量，為了保證客戶量的充足，還需要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)耦合。耦合是物理學(xué)的一個基本概念，是指兩個或兩上以上的系統(tǒng)或運(yùn)動方式之間通過各種相互作用而彼此影響以至聯(lián)合起來的現(xiàn)象。類似地，可以把兩個以上的產(chǎn)業(yè)通過各自的耦合元素產(chǎn)生相互作用、彼此影響的現(xiàn)象定義為產(chǎn)業(yè)耦合。大盤開發(fā)，可以通過房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)的耦合，實(shí)現(xiàn)互相促進(jìn)、互相影響的目的。廣泛流行的泛地產(chǎn)理論，實(shí)際上就是以產(chǎn)業(yè)耦和為基礎(chǔ)的。成功的案例如順德碧桂園是教育產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的耦合，華僑城是休閑旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的耦合，奧林匹克花園是體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的耦合。
大盤開發(fā)的產(chǎn)業(yè)耦和，和房地產(chǎn)業(yè)耦合的產(chǎn)業(yè)與人們的生活必須要有較高的關(guān)聯(lián)度。在成功的案例中，教育產(chǎn)業(yè)、休閑旅游、體育運(yùn)動都與人們的生活息息相關(guān)，如果讓房地產(chǎn)業(yè)和工業(yè)制造業(yè)耦合，則是不易成功的。
區(qū)域產(chǎn)業(yè)空間布局對大盤開發(fā)的三方面影響
一是目標(biāo)客戶群體工作與生活的距離尺度；二是產(chǎn)業(yè)空間布局對房地產(chǎn)項目環(huán)境的影響；三是產(chǎn)業(yè)性質(zhì)對居民生活的影響。大盤開發(fā)都是以居住區(qū)的規(guī)劃出現(xiàn)的，居住功能在大盤中占有完全的主導(dǎo)地位。人們對于居住和工作的空間距離和時間距離，存在一定的尺度；超過了這個尺度，人們或者放棄居住，或者放棄工作。在家辦公的SOHO一族是個例外，但任何一個區(qū)域的SOHO一族都不可能具有支持一個大盤的消費(fèi)總量。因此，就必須對區(qū)域產(chǎn)業(yè)空間布局和大盤開發(fā)用地的距離尺度進(jìn)行綜合研究。
一般而言，影響居住和工作距離尺度的因素包括交通網(wǎng)絡(luò)、交通流量、交通工具和工作交通習(xí)慣。交通網(wǎng)絡(luò)的評價指標(biāo)包括密度、連接度、通達(dá)度，從經(jīng)驗來看，密度大、連結(jié)度高、通達(dá)度好的交通網(wǎng)絡(luò)是完善的交通網(wǎng)絡(luò)；交通流量的評價從擁堵和通暢兩個方面描述，流量的大小直接影響著時間距離；不同的交通工具，時間距離差異明顯，但交通工具的選擇取決于客戶自身的選擇，具有一定的主觀性，一般對交通工具的研究是作為目標(biāo)客戶購購力研究的參考；因區(qū)域環(huán)境不同，人們對居住和工作的心理距離也不相同，這主要取決于區(qū)域內(nèi)人們的工作交通習(xí)慣。在大盤開發(fā)中，對區(qū)域產(chǎn)業(yè)空間布局和大盤開發(fā)用地的距離尺度進(jìn)行綜合研究是十分重要的，近幾年有些項目還提出了交通主導(dǎo)的大盤開發(fā)模式。此外，打破人們的心理距離尺度，也是促進(jìn)項目開發(fā)的主要手段。
區(qū)域產(chǎn)業(yè)空間布局對項目的環(huán)境也有著重要影響。如果項目用地周邊存在制造業(yè)集群，那么是否存在粉塵、噪音、輻射等環(huán)境污染。這些因素對項目的銷售影響十分重要。而產(chǎn)業(yè)性質(zhì)對居民生活便利狀況的影響也同樣不能忽視，如第三產(chǎn)業(yè)中的零售業(yè)、餐飲業(yè)等對居民生活可以提供更多的便利，而生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)對居民生活的便利度影響往往是較低的。
區(qū)域產(chǎn)業(yè)的可進(jìn)入性，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動持續(xù)發(fā)展的基本因素之一
區(qū)域產(chǎn)業(yè)是否具備可持續(xù)發(fā)展的潛力，除了產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)，還受區(qū)域產(chǎn)業(yè)的可進(jìn)入性制約。區(qū)域產(chǎn)業(yè)的可進(jìn)入性包括地理可進(jìn)入性、經(jīng)濟(jì)可進(jìn)入性、制度可進(jìn)入性和社會可進(jìn)入性。這不僅影響著區(qū)域未來的產(chǎn)業(yè)人口總量及購購力水平，還影響著區(qū)域土地價值的變化。
地理可進(jìn)入性是區(qū)域?qū)ν饨煌牡乩矸奖愠潭龋饕獩Q定于地理位置和距離。經(jīng)濟(jì)可進(jìn)入性是區(qū)域的對外交往成本高低，它取決于運(yùn)費(fèi)、通信費(fèi)。費(fèi)用越低對外通達(dá)性越好。制度可進(jìn)入性即由制度因素決定的區(qū)域?qū)ν馍唐方煌姆奖愠潭?，區(qū)域制度越開放、越自由，其制度可進(jìn)入性越高；反之，制度可進(jìn)入性越低。社會可進(jìn)入性則是由社會因素（包括語言、文化背景等）所決定的區(qū)域?qū)ν饨煌谋憷潭取?br /> 總之，區(qū)域產(chǎn)業(yè)的可進(jìn)入性越高，經(jīng)濟(jì)活動就會越活躍，區(qū)域未來的產(chǎn)業(yè)人口總量及購購力水平就會提高，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施投入也會隨之加大，而土地的升值空間也就越高。
今天，大盤開發(fā)中對區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境的研究，已經(jīng)跳出了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)思維模式。事實(shí)上，在大盤開發(fā)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)部分的承擔(dān)了城市運(yùn)營商的角色。因此，這種從宏觀角度進(jìn)行的區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境研究顯得尤為重要。甚至可以說，是大盤開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃的基礎(chǔ)，是項目市場定位的依據(jù)，是開發(fā)節(jié)奏控制的條件，更是經(jīng)營運(yùn)作整體把握的關(guān)鍵。
（摘自《城市開發(fā)》05年11期）

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