規(guī) 模

　　小區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大似乎已成為一種時(shí)尚，有的小區(qū)動(dòng)輒上千畝，甚至五六千畝到近萬(wàn)畝。小區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大對(duì)小區(qū)布局、環(huán)境營(yíng)造及由此產(chǎn)生的規(guī)模效益，無(wú)疑有重要作用，但并非規(guī)模越大越好，而應(yīng)有一個(gè)合理的度。這與工業(yè)規(guī)模和建筑高度一樣，過(guò)去一度認(rèn)為越大越好，越高越好，現(xiàn)在認(rèn)為并非如此。過(guò)大的小區(qū)規(guī)模必然要增加過(guò)多的城市功能和社會(huì)功能，這不僅大大增加成本，對(duì)小區(qū)管理、治安及“人以群分”的居住觀念也是不利的，在某種程度上也破壞了小區(qū)的寧?kù)o。過(guò)大的規(guī)模由于目前過(guò)高的超額利潤(rùn)尚能承受，但如前所述的利潤(rùn)的下降和銷(xiāo)售的嚴(yán)峻，加之規(guī)模本身造成的投資大、周期長(zhǎng)，如盲目樂(lè)觀，可能造成嚴(yán)重后果。

規(guī) 劃

　　規(guī)劃定點(diǎn)位置、容積率、建筑密度、綠化率、停車(chē)位、退紅線距離等控制指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)作用毋庸置疑，但有時(shí)也可能遏制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的個(gè)性發(fā)揮。有些城市規(guī)劃人員由于學(xué)歷、經(jīng)驗(yàn)和時(shí)間限制，往往容易根據(jù)規(guī)范在較短時(shí)間內(nèi)給出大致平行的、幾乎等間距的長(zhǎng)方塊組合和若干指標(biāo)，而這些位置和指標(biāo)恰恰又是很難再改變的，從而導(dǎo)致約束。事實(shí)上，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和自然資源條件的千差萬(wàn)別，在不同的城市用同一規(guī)范進(jìn)行約束是不很合理的。同樣，在同一城市的不同地段，規(guī)劃條件也應(yīng)突破目前規(guī)范的差別。如在商業(yè)，在安全許可的前提下，個(gè)別地段容積率就可以突破6．0，而將節(jié)約的土地用作城市廣場(chǎng)，使疏密有效；如紐約（曼哈頓）、香港、悉尼等城市市密度均很高，但很是繁華。此外，空中的綠化也是綠化，大樹(shù)下的道路、停車(chē)場(chǎng)也是道路和停車(chē)場(chǎng)，這也應(yīng)予以合理計(jì)算。為此，各地應(yīng)以國(guó)家規(guī)范作指導(dǎo)，各城市根據(jù)自身?xiàng)l件，在城市統(tǒng)一規(guī)劃的前提下做出符合自身的實(shí)施細(xì)則，各建筑開(kāi)發(fā)企業(yè)據(jù)此做出方案，報(bào)批實(shí)施，以充分展示各企業(yè)、各城市的個(gè)性，使我們的建筑更加豐富多姿。

色 彩

　　建筑的色彩也是困擾開(kāi)發(fā)商的一個(gè)問(wèn)題。目前建筑物色彩單調(diào)、乏味、缺乏個(gè)性、缺乏生命力似乎是一個(gè)普遍問(wèn)題。而在所有的建筑成本中，外墻色彩幾乎是較微不足道的，但又是較為重要的。我國(guó)每年開(kāi)發(fā)建設(shè)幾億平方米的房屋，但目前似乎還沒(méi)有一家像樣的建筑色彩研究單位，甚至還沒(méi)有專(zhuān)職的建筑色彩設(shè)計(jì)師。目前國(guó)內(nèi)的色彩工作室、色彩顧問(wèn)似乎也僅僅做服飾、口紅搭配設(shè)計(jì)之類(lèi)的工作。

綜 合 設(shè) 計(jì)

　　目前的設(shè)計(jì)分工相當(dāng)精細(xì)：建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、消防、人防、人工智能等，僅有的設(shè)計(jì)似乎只是綜合布線。這已遠(yuǎn)不能滿足發(fā)展的需要。實(shí)際上，高水平的設(shè)計(jì)需要高水平的綜合：不僅要滿足規(guī)劃條件，又要限度地產(chǎn)生開(kāi)發(fā)面積、降低建設(shè)成本，又要滿足市場(chǎng)需要，美觀大方，深受用戶(hù)歡迎；又要滿足建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、消防、人防、交通各強(qiáng)制性規(guī)范。而目前缺乏的恰恰是這種高水平的綜合設(shè)計(jì)師。如北京開(kāi)發(fā)的曼哈頓廣場(chǎng)，由于地處市，總建筑20余萬(wàn)平方米，根據(jù)市場(chǎng)需要必須建綜合樓，包括五賓館、住宅、寫(xiě)字樓和商場(chǎng)，請(qǐng)了六家設(shè)計(jì)院做方案，無(wú)一讓人滿意。不得已，自己只能動(dòng)手邀請(qǐng)幾位專(zhuān)業(yè)人士，共同苦思冥想兩個(gè)月才拿出基本方案，再請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)出圖，這里缺乏的正是綜合設(shè)計(jì)師。

空 間 分 割

　　空間分割問(wèn)題實(shí)際是戶(hù)型設(shè)計(jì)問(wèn)題。當(dāng)前戶(hù)型設(shè)計(jì)的主要問(wèn)題一是雷同化；二是追求小而全、大而全；三是盲目發(fā)展錯(cuò)層；四是缺乏理論指導(dǎo)。這里關(guān)鍵是理論指導(dǎo)。一個(gè)房子到底是大好，還是小好？房間是多好，還是少好？客廳大好，還是房間大好，或是廁所大好？等等難以捉摸。解決的辦法一是跟著市場(chǎng)走；二是跟著學(xué)，相互抄。其實(shí)理論上解決這個(gè)問(wèn)題并不難，判斷的基本準(zhǔn)則是效用對(duì)費(fèi)用的關(guān)系，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)中價(jià)值工程的基本原理。如房間的多少，我們往往把100平方米～120平方米的房屋搞成3室2廳，甚至4室2廳，家庭人口多少？中國(guó)目前平均城市家庭人口大約是3人，而這3人還不是穩(wěn)定的和較終的。孩子總要離開(kāi)父母，自己也不很愿意與父母同住一屋。有人說(shuō)，家里來(lái)了親戚怎么辦？春節(jié)大團(tuán)圓怎么??？而價(jià)值工程的回答是：為了一年中的10天、8天而準(zhǔn)備一個(gè)房間是不經(jīng)濟(jì)的，這個(gè)房間要么分配到其它房間去，要么不購(gòu)。
　　至于面積，適當(dāng)超前和偏大是十分必要的。一是中國(guó)人的攀比心理很強(qiáng)，且目前面積擴(kuò)展速度很快，稍好的戶(hù)型平均3～5年擴(kuò)大10平方米以上；二是發(fā)達(dá)國(guó)家中產(chǎn)的住房一般200平方米左右；三是二手房貶值太快，而裝修費(fèi)用又較高。
至于錯(cuò)層，既不利于結(jié)構(gòu)，又不便于使用。一些外國(guó)朋友始終不能明白：為什么平平的地面非搞得高一腳、低一腳？有人說(shuō)錯(cuò)層立體感、私密性好，實(shí)際上房屋的立體感可通過(guò)裝飾和家具彌補(bǔ)，錯(cuò)層的私密性實(shí)際不存在，因?yàn)閹资值母卟?，根本擋不了人的視線。

生 態(tài) 小 區(qū)

　　在房屋開(kāi)發(fā)中注意生態(tài)平衡、生態(tài)保護(hù)，甚至建設(shè)生態(tài)小區(qū)無(wú)疑都是正確的，但必須講究實(shí)事求是和因地制宜。如雨水利用問(wèn)題在很多地區(qū)不一定經(jīng)濟(jì)合理，因?yàn)橛晁渑娴牡貐^(qū)多數(shù)水資源豐富，自來(lái)水便宜，而雨水稀缺的地方，一個(gè)小區(qū)內(nèi)可儲(chǔ)存的雨水極少。就是一個(gè)雨量中等偏上的地區(qū)，如年降雨1000毫米，在一個(gè)占地10萬(wàn)平方米的小區(qū)中，滿打滿算較多積水5萬(wàn)噸，大約10萬(wàn)元，但接收、儲(chǔ)備、凈化和使用這些水的成本恐怕遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)10萬(wàn)元。同樣，其它資源的再生利用也有一個(gè)經(jīng)濟(jì)合理的問(wèn)題。如太陽(yáng)能接收裝置必須美化，必須與建筑的外觀整體性協(xié)調(diào)，否則在很多大型建筑和高端別墅中使用是得不償失的。

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