一、評(píng)估目的
目的是為該地塊抵押貸款提供依據(jù)。
二、評(píng)估原則（略）
按照真實(shí)、科學(xué)、獨(dú)立、客觀、公正的原則進(jìn)行評(píng)估。
三、評(píng)估基準(zhǔn)日
一九九九年三月三十日。
四、評(píng)估依據(jù)（略）
五、評(píng)估方法
基準(zhǔn)地價(jià)法為主，土地成本逼近法為輔，獲取評(píng)估價(jià)值。
六、評(píng)估說明
1、實(shí)例中僅評(píng)估XX公司《XX山莊》的土地使用權(quán)，不包含地上建筑物和在建工程。
2、實(shí)例為技術(shù)報(bào)告。
（二）土地使用權(quán)評(píng)估
１、基準(zhǔn)地價(jià)修正法
（１）、數(shù)據(jù)取值
評(píng)估地塊面積：按委托方提供《國(guó)有土地使用證》共八本（見附件）：
《國(guó)有土地使用證》編號(hào) 地塊面積 備注
郊國(guó)用（９５）字第 0049 號(hào) 29292.4 老證
XX國(guó)用 (1999) 字第 4010026 號(hào) 373.7
XX國(guó)用 (1999) 字第 4010025 號(hào) 298.6
XX國(guó)用 (1998) 字第 4010100 號(hào) 19223.6
XX國(guó)用 (1998) 字第 4010027 號(hào) 299.5
XX國(guó)用 (1999) 字第 4010030 號(hào) 277.0
XX國(guó)用 (1999) 字第 4010031 號(hào) 493.3
XX國(guó)用 (1999) 字第 4010032 號(hào) 246.5
XX國(guó)用 (1999) 字第 4010033 號(hào) 253.8
合計(jì)： ２１４６６平方米
區(qū)段：根據(jù)《XX市人民政府關(guān)于公布XX市城市規(guī)劃區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的通告》中XX市出讓價(jià)金等級(jí)表（１９９８年）該地塊在：XX北路－XXXX路－二環(huán)西路－XXXX邊－XXXX北路范圍內(nèi)，屬１２級(jí)區(qū)片。
參照基準(zhǔn)地價(jià)均值為：４５３元 / 平方米。
土地使用年限：按委托方與XX市國(guó)土局簽訂的XX土合字（９４１４８）號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》， 該地塊土地使用年限為７０年，自１９９４年１２月２日起。截止評(píng)估期日止，地塊已使用４年， 尚存土地使用年限６６年。
容積率：按上述合同附件《土地使用條件》， 主體建筑物的性質(zhì)規(guī)定為住宅，附屬建筑物為停車場(chǎng)， 建筑容積率為 0.786 ，建筑密度為 25％，綠化比率為５１％。容積率與建筑密度聯(lián)合修正系數(shù)為０。
評(píng)估期日：按委托方要求， 評(píng)估期日為１９９９年３月３０日。期日修正為 1 。
區(qū)域及個(gè)別條件：按《XXXX市規(guī)劃區(qū)住宅用地宗地地價(jià)修正系數(shù)表（％）修正如下：
因素 修正系數(shù)％
距服務(wù)級(jí)距 1.20
交通便捷度 1.87
水電氣綜合保證率 1.34
公用服務(wù)設(shè)施完備度 0.67
環(huán)境質(zhì)量狀況 1.34
規(guī)劃用途 0.80
宗地形狀與面積 0.67
建筑朝向與采光 1.60
自然災(zāi)害危害程度 0.67
合計(jì)： 10.16
（２）、計(jì)算程序
評(píng)估宗地地價(jià)依具體用途結(jié)合土地使用年限、 容積率、期日、區(qū)域及個(gè)別條件修正確定。
評(píng)估宗地地價(jià)：
21466X453X66X(1 ＋ 10.16 ％ )/70 ＝ 10099948.28 元 ＝ 1010.00 萬元
評(píng)估宗地地價(jià)為 1010.00 萬元。
２、成本逼近法
（１）、成本構(gòu)成（以實(shí)際發(fā)生額為依據(jù)）
土地取得費(fèi)：４００萬元。（含土地補(bǔ)償費(fèi)、 附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
土地開發(fā)費(fèi)：
項(xiàng)目 金額：萬元
土方工程 130
道路征用及平整 108.2
邊坡修整 20.0
道路征地 25.20
擋土墻 274.68
供水設(shè)施 38.80
內(nèi)排水 80.00
交通郵電設(shè)施配套費(fèi) 25.20
用電增容 50.00
臨時(shí)施工用電及供電工程施工費(fèi) 10.00
合計(jì)： 762.08
稅費(fèi)：按 10 ％計(jì)算，即： 116.21 萬元。包括土地管理費(fèi)、造地費(fèi)、工農(nóng)業(yè)發(fā)展基金、防洪保安基金、 營(yíng)業(yè)稅和契稅等。
投資利息：按總投資額的 7.11 ％計(jì)算，開發(fā)期為４年。 （ 400 ＋ 762.08 ） X7.11 ％ X4/2 ＝ 165.25 萬元
土地開發(fā)利潤(rùn)為１２％， （ 400 ＋ 762.08 ）Ｘ１２％＝ 139.45 萬元
土地出讓金：據(jù)土地出讓合同，出讓金為 87.6 萬元。
（２）、計(jì)算過程：
土地價(jià)格＝（土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋投資利息＋土地開發(fā)利潤(rùn)＋土地出讓金） X32.19/43.938 ＝（400+762.08+165.25+139.45+87.6+116.21 ） X32.19/43.938 ＝ 1223.9 萬元
土地評(píng)估價(jià)值＝ 1223.9X66/70 ＝ 1153.96 萬元
３、確定地塊評(píng)估價(jià)值
經(jīng)評(píng)估，該地塊評(píng)估價(jià)值為：
1010.00X60 ％ +1153.96X40 ％＝ 1067.58 萬元 ＝ 405.6+533.834+40.5+
112.73+87.6＝ 1180.264 萬元
本實(shí)例是土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估報(bào)告之一，僅供參考。

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