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產(chǎn)權(quán)不清 購(gòu)房者易陷入困境

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 1255 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  購(gòu)購(gòu)的房產(chǎn)竟然因?yàn)橘u方不是所有人而無(wú)法取得房產(chǎn)證!近日,一幕奇怪的房屋購(gòu)賣劇情在深圳保安區(qū)出現(xiàn)。多位陷入了產(chǎn)權(quán)糾紛的購(gòu)房者紛紛來(lái)電反映:購(gòu)購(gòu)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)竟然不知道屬于誰(shuí)!而房產(chǎn)證更是無(wú)期,到底房子的所有權(quán)屬于誰(shuí)?本報(bào)記者在一番調(diào)查了解后發(fā)現(xiàn):投訴涉及的三個(gè)住宅項(xiàng)目,位于深圳保安區(qū)的“錦X新村”、“龍X新村”、“寶X新村”,目前已經(jīng)陷入了復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)糾紛,而帶有產(chǎn)權(quán)疑問(wèn)的住宅單位竟然在產(chǎn)權(quán)尚未明確的前提下推出市場(chǎng)!糾紛因?yàn)榫砣肓烁嗟钠胀ㄙ?gòu)房者而變得格外受人關(guān)注。
  
  原是集資統(tǒng)建項(xiàng)目
  
  據(jù)了解,1991年年底,H公司與深圳市寶安區(qū)下屬的龍華鎮(zhèn)三聯(lián)村獅頭嶺、墩背及賴屋山村簽訂《合作籌集資金統(tǒng)建小區(qū)合同》,雙方約定:在寶安區(qū)統(tǒng)建錦X新村、龍X新村、寶X新村三個(gè)住宅項(xiàng)目,其中H公司負(fù)責(zé)籌措資金、利潤(rùn)包干和獨(dú)立核算。在一次性得到了相應(yīng)的利潤(rùn)以后,三個(gè)村不再擁有這三個(gè)住宅項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán),只負(fù)責(zé)房屋報(bào)建等手續(xù)。原本是雙方集資統(tǒng)建的項(xiàng)目,誰(shuí)知道后來(lái)因?yàn)榛I建過(guò)程中建筑工程隊(duì)以及真正投資者的加入,讓原本簡(jiǎn)單的住宅開發(fā)變得復(fù)雜起來(lái),同時(shí),因?yàn)橐恍┫鄳?yīng)的債務(wù)問(wèn)題,卷入了眾多無(wú)辜的購(gòu)房者。
  
  真正投資者在幕后
  
  1992年6月,H公司終于找到了具有一定投資實(shí)力,而當(dāng)時(shí)尚未具備房地產(chǎn)單項(xiàng)開發(fā)資格的投資者--肇慶市R公司,雙方正式簽訂了《合資統(tǒng)建開發(fā)協(xié)議書》,其中約定:肇慶市R公司負(fù)責(zé)投資興建錦X、龍X、寶X新村三個(gè)項(xiàng)目,而以具備房地產(chǎn)單項(xiàng)開發(fā)資格的H公司名義辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù).H公司一次性收取了相應(yīng)的利益后,開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)歸屬肇慶R公司.就這樣,在H公司的操作下,三個(gè)項(xiàng)目的約定產(chǎn)權(quán)人再次改變?yōu)橥顿Y者肇慶R公司.1993年,肇慶R公司開始了投資運(yùn)作,三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入了風(fēng)風(fēng)火火的興建階段,同年7月,H公司與吳川K建筑公司簽訂了《錦X新村私人住宅工程施工合同》及《龍X新村私人住宅工程施工合同》,約定由吳川K公司負(fù)責(zé)建設(shè)錦X新村及龍X新村,H公司支付(實(shí)際上由肇慶公司出資)相應(yīng)的工程款。

  這時(shí)候,肇慶R公司卻怎么也沒(méi)有估計(jì)到,后來(lái)由H公司的債務(wù)關(guān)系帶來(lái)的一系列問(wèn)題,會(huì)把自己推到一種進(jìn)退兩難的境況,更讓他們始料不及的是,明明約定了歸屬自己的項(xiàng)目,竟然會(huì)因?yàn)榇_權(quán)不清而被他人賣出.由此帶來(lái)的系列問(wèn)題,似乎變得越來(lái)越復(fù)雜.
  
  誰(shuí)擁有三個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益?
  
  由于政策變動(dòng)的原因,H公司行業(yè)內(nèi)部規(guī)定其必須與掛靠單位脫鉤,于是,三個(gè)項(xiàng)目的確權(quán)問(wèn)題再次被提出來(lái).1997年4月,H公司與肇慶R公司簽訂了《協(xié)議書》,雙方在其中約定:H公司將其對(duì)錦X新村全部權(quán)益、對(duì)龍X、寶X新村的一半權(quán)益轉(zhuǎn)給肇慶R公司,同時(shí),由H公司負(fù)責(zé)辦理一切相關(guān)的合法轉(zhuǎn)讓手續(xù)。等相關(guān)的手續(xù)下來(lái)以后,投資者肇慶R公司將真正成為三個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人,即擁有錦X村的全部權(quán)益、享有龍X村、寶X新村的一半權(quán)益,當(dāng)時(shí)他們也以為,〈約定〉簽定以后,自己對(duì)三個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)權(quán)益就得到了一定的保障.

  這個(gè)時(shí)候,根據(jù)《深圳市寶安區(qū)處理歷史違法私房及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑》,肇慶R公司擁有222本《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,并開始以此申報(bào)合法產(chǎn)權(quán).一切都按照相關(guān)步驟有條不紊的進(jìn)行著.
  
  法院判決不涉及產(chǎn)權(quán)問(wèn)題
  
  今年3月,由于雙方存在的一定債權(quán)債務(wù)的問(wèn)題,吳川K公司將H公司訴至深圳中級(jí)人民法院,要求H公司支付拖欠的工程款。雖然H公司對(duì)此三個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)不再享有權(quán)益,但卻要求與吳川K公司進(jìn)行和解,請(qǐng)求法院調(diào)解結(jié)案,以三個(gè)新村的產(chǎn)權(quán)沖抵工程款.一番審理和辯駁過(guò)程后,法院沒(méi)有支持雙方的和解方案,作出了判決:H公司須償還吳川K公司工程款及利息共計(jì)2474萬(wàn)元。這時(shí),法院只是判決償還工程款,沒(méi)有涉及三個(gè)新村產(chǎn)權(quán)的的處理。

  而這時(shí)候,肇慶R公司申辦合法產(chǎn)權(quán)的手續(xù)正在進(jìn)行當(dāng)中.究竟誰(shuí)才是三個(gè)項(xiàng)目的真正權(quán)益人呢?誰(shuí)能依據(jù)政府相關(guān)規(guī)定使產(chǎn)權(quán)合法化呢?令人吃驚的是,盡管項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)尚未明晰,也沒(méi)有相應(yīng)的合法證件,但是從2002年開始,H公司與吳川K公司已經(jīng)開始公開銷售錦X、龍X、寶X新村房產(chǎn),目前為止,其中大部分房產(chǎn)已經(jīng)賣出! 
  
  無(wú)辜購(gòu)房者無(wú)法辦理房產(chǎn)證
  
  在不知情的情況下卷入這場(chǎng)糾紛的購(gòu)房者在電話中訴說(shuō)了自己的苦悶:因?yàn)樗?gòu)房屋原來(lái)的產(chǎn)權(quán)不明晰,房產(chǎn)證的辦理陷入了僵局,而付出的購(gòu)房款也不知如何追討,做為無(wú)辜的消費(fèi)者,他們企圖尋找合理的維權(quán)方法.面對(duì)購(gòu)房者焦慮的詢問(wèn),岳城律師事物所袁雪律師提出了自己的看法:

  頭先,要確定售房者是否擁有合法的產(chǎn)權(quán),如果因?yàn)槭鄯空邲](méi)有合法產(chǎn)權(quán),無(wú)法給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證的話,雙方簽訂的合同將自始無(wú)效,而真正的合法產(chǎn)權(quán)人隨時(shí)可以要求其騰退現(xiàn)有住房。

  按照購(gòu)房者提供的情況分析,吳川K公司與H公司銷售寶安區(qū)錦X新村、龍X新村、寶X新村的行為是不合理的,因?yàn)槟壳罢貞cR公司正在根據(jù)相關(guān)規(guī)定申辦三個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán),在此期間,任何人的銷售行為應(yīng)該都是無(wú)效的。

  其次,根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條的規(guī)定:房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)其行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證,售房者取得的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《施工許可證》等都不是房屋產(chǎn)權(quán)證明,在此情況下的銷售行為,應(yīng)該是不合理的.

  袁雪律師提醒購(gòu)房者,在選擇開發(fā)商時(shí),要看是否“五證”俱全(即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證)。其中,商品房預(yù)售許可證是較關(guān)鍵的一個(gè)憑證。在權(quán)益受到侵害時(shí),及時(shí)向售房者要求退房、返還購(gòu)房款并賠償相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失?!?/P>

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