盡管房地產(chǎn)暴利到底是開(kāi)發(fā)商還是政府拿了大頭一直爭(zhēng)論不休，但近期出爐的2009年房企年報(bào)至少說(shuō)明了一些問(wèn)題。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月10日，滬深兩市已有34家房地產(chǎn)上市公司公布了2009年年報(bào)，近四成房企業(yè)績(jī)漲幅在50%以上，其中9家房企的業(yè)績(jī)?cè)龇^(guò)100%。

在赤裸裸的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率數(shù)字面前，開(kāi)發(fā)商自稱行業(yè)“10%”低利潤(rùn)率不攻自破。與此同時(shí)，3月10日，被開(kāi)發(fā)商指責(zé)用地價(jià)推高房?jī)r(jià)的國(guó)土資源部，則對(duì)開(kāi)發(fā)商不再客氣。

年報(bào)曬出地產(chǎn)商暴利

華麗的2009年樓市從房企的年報(bào)上一覽無(wú)余，開(kāi)發(fā)商們幾乎個(gè)個(gè)賺的盆滿缽滿。好看的年報(bào)也讓較近一些開(kāi)發(fā)商自稱利潤(rùn)低的說(shuō)法不攻自破。

“以前土地成本只占20%，現(xiàn)在占到了60%至70%。地方政府賣地的利潤(rùn)高達(dá)200%，而開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)只有10%。”針對(duì)兩會(huì)上熱議的高房?jī)r(jià)，全國(guó)政協(xié)委員、廣州富力地產(chǎn)總裁張力看來(lái)，購(gòu)房者的錢并不是被開(kāi)發(fā)商賺了，而是進(jìn)了地方政府腰包。

而SOHO中國(guó)張欣也稱，房地產(chǎn)的利潤(rùn)率只有營(yíng)業(yè)額的百分之十，所以房地產(chǎn)行業(yè)不是暴利行業(yè)。

但據(jù)記者從房企年報(bào)中發(fā)現(xiàn)，各家房企2009年的利潤(rùn)增長(zhǎng)率均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)率，有多家房企的利潤(rùn)增長(zhǎng)率高出營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率一倍以上。以金地為例，去年金地完成營(yíng)收120.98億，同比增長(zhǎng)23.93%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)17.76億，同比增長(zhǎng)111.24%。

另外，根據(jù)各家地產(chǎn)商自己公布的利潤(rùn)率也使得“10%利潤(rùn)率”的說(shuō)法成為謊言。其中金地利潤(rùn)率約為27.30%，世茂股份利潤(rùn)率44.11%；華遠(yuǎn)地產(chǎn)高達(dá)51.59%……

房地產(chǎn)觀察家沈曉杰認(rèn)為，按照國(guó)際上的行規(guī)，商品住房建造的利潤(rùn)率一般都在3%-5%左右。我國(guó)工業(yè)產(chǎn)品的平均利潤(rùn)率也長(zhǎng)期在10%以下徘徊，所以，我國(guó)商品住房的利潤(rùn)水平也不應(yīng)該高過(guò)10%。

“對(duì)外公布的利潤(rùn)率平均值肯定超過(guò)30%，賬目上的利潤(rùn)率仍然很暴利，而且開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資金也多數(shù)來(lái)自銀行、資本市場(chǎng)以及購(gòu)房者預(yù)付資金。從這個(gè)資本利潤(rùn)率看，房地產(chǎn)行業(yè)的率何止100%。房地產(chǎn)是暴利行業(yè)毋庸置疑?！本┱箵?dān)保地產(chǎn)分析師告訴記者。

國(guó)土部嚴(yán)打

三番五次被開(kāi)發(fā)商指責(zé)土地成本過(guò)高抬高了房?jī)r(jià)，國(guó)土資源部顯然早就坐不住了。

在2009年全國(guó)范圍整頓閑置土地之后，3月10日，國(guó)土資源部又出臺(tái)整治房地產(chǎn)用地的專項(xiàng)文件——《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱通知），自此再次掀起一場(chǎng)“房地產(chǎn)土地調(diào)控風(fēng)暴”。

通知要求開(kāi)發(fā)商今后在拿地時(shí)一律按照底價(jià)的20%繳納保證金，土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的頭付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，較遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。而對(duì)已經(jīng)簽合同不繳納出讓價(jià)款的，必須收回土地。

“開(kāi)發(fā)商稱政府拿走了房地產(chǎn)利潤(rùn)的大頭，但實(shí)際上開(kāi)發(fā)商在競(jìng)拍了土地之后，多數(shù)只先交很小數(shù)額的訂金，土地款項(xiàng)一直能拖很久，造成許多閑置土地，有的開(kāi)發(fā)商這樣押著土地等土地漲了再倒手賣出，都能賺很多錢?！焙颖睆埣铱谝婚_(kāi)發(fā)商向記者透露，開(kāi)發(fā)商和地方政府都賺得不少，都是利益既得者。

同時(shí)政府再次更加嚴(yán)厲地整頓閑置土地，通知規(guī)定，對(duì)用地者欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、土地開(kāi)發(fā)規(guī)模超過(guò)實(shí)際開(kāi)發(fā)能力以及不履行土地使用合同的，將禁止在一定期限內(nèi)參加土地競(jìng)購(gòu)。

“國(guó)土資源部的土地調(diào)控政策越來(lái)越嚴(yán)厲，這等于是在擠壓開(kāi)發(fā)商的資金，在市場(chǎng)銷售低迷的時(shí)期，當(dāng)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有更多的閑置資金去囤地和囤房時(shí)，降低房?jī)r(jià)回籠資金將是先進(jìn)的選擇。”豐潤(rùn)世紀(jì)地產(chǎn)分析師認(rèn)為。

開(kāi)發(fā)商2009年債臺(tái)高筑

而實(shí)際上，房企2009年的年報(bào)雖然春風(fēng)得意，但是在資金方面卻也悄悄地發(fā)生了變化。

但據(jù)記者統(tǒng)計(jì)的30家房企的負(fù)債情況，目前這30家的負(fù)債總額為4771億。而對(duì)比今年年初2590億的負(fù)債總額，增加了84%。

“2008年屬于開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金較為緊張的一個(gè)年份，2009年地產(chǎn)行業(yè)銷售形勢(shì)大好，地產(chǎn)商回籠資金高于2008年，實(shí)屬正常，但2009年地產(chǎn)商債務(wù)增加巨大，也是因?yàn)樵趶你y行和資本市場(chǎng)融資順利的情況下，大肆拿地的結(jié)果?！本┱箵?dān)保地產(chǎn)分析師認(rèn)為，隨著國(guó)土部“國(guó)19條”的出臺(tái)，地產(chǎn)商下一步的目標(biāo)必然是加緊融資。

事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商早已經(jīng)在行動(dòng)，按照申萬(wàn)行業(yè)劃分，2009年至今，已有64家A股上市房企提出再融資預(yù)案，募集資金超過(guò)1316.2億元。提出權(quán)益類再融資計(jì)劃的共44家，其中尚待證監(jiān)會(huì)審批的有37家，涉及融資金額高達(dá)895.69億元。

但是融資是否順利仍是懸疑，不過(guò)隨著銀行收緊資金、國(guó)土部嚴(yán)厲擠壓房地產(chǎn)用地資金，已經(jīng)負(fù)債累累的開(kāi)發(fā)商目前手中的現(xiàn)金還能撐多久，可能將是樓市何時(shí)發(fā)生變化的關(guān)鍵。

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