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民間借貸或股權(quán)集資 溫州炒房團(tuán)資金鏈調(diào)查
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1318 次
劉波(化名)在溫州從事一種稱為“中間人”的生意。較近胡先生給他介紹了一個項目:一位溫州老板在江西低價拿下一個商鋪項目,啟動資金需600萬元,已到位資金200萬元,劉波的任務(wù)是通過民間借貸的方式幫他籌集其余400萬元。
劉波此前在保險公司工作過,熟識不少中小企業(yè)的老板。像他這樣的“中間人”,往往能夠在較短時間籌集數(shù)百萬元甚至上千萬元資金。劉波通常的做法是,以月利率2分(年息24%)向多位熟人、朋友借貸,每處借50萬~100萬元,以月利率3分(年息36%)借出,賺一進(jìn)一出的利率差。在目前操作的江西商鋪項目中,他不賺利率差,但約定的回報也非常豐厚。
在溫州人“炒房”的資金來源中,民間借貸是主要籌資方式之一,少量項目會出現(xiàn)劉波這種“中間人”的身影。房產(chǎn)投資者的資金主要有三個來源:自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權(quán)集資。使用較后一種籌資方式的往往是一些大項目,不是“炒”一套或幾套房子,而可能是購下一整幢樓。
自有閑置資金
溫州的民間閑置資金是較早進(jìn)入房產(chǎn)投資領(lǐng)域的。1999年前后,一些溫州人開始用“閑錢”炒房,當(dāng)時以投資溫州本地為主,對外地樓市的投資初具規(guī)模則是在2001年,并在2003年達(dá)到鼎盛狀態(tài)。購房團(tuán)成員通常使用自己手中的幾十萬、數(shù)百萬元“閑錢”,把投資房產(chǎn)當(dāng)作一種理財方式。
溫州瑞安的林小姐是其中比較典型的一個。她今年40歲,業(yè)余作家,在上海有7套房產(chǎn)。
2003年夏天,林小姐和幾個同學(xué)一塊到上海,坐出租車看盤。幾個月下來,她一共購進(jìn)7套房產(chǎn)。每套房子頭付都是二成,總投入為120萬元。購?fù)?套房子,林小姐手中還有50萬元,她就“停手”了。她的想法是,7套房子每年的按揭費用需30萬元,這50萬元加上她的工資收入,供兩年按揭沒有問題,不會因為資金問題處于被動。
“溫州人投資房產(chǎn)還是比較保守的,基本上是自有資金、閑錢,跟朋友借來投資的很少,一般手里都會留幾十萬元流動。”林小姐說。購入至今不到兩年,她的7套房子一共增值300萬元。她表示自己做的是長線投資,做短線的話需要經(jīng)常在溫州、上海之間跑來跑去,她嫌麻煩。
林小姐投資房產(chǎn)的資金,來自于她前幾年做生意的積累。此前她做過各種小生意,包括投資出租車,后來在瑞安購了一塊地基,為她帶來60萬元的盈利。
當(dāng)她手中握有近200萬元資金的時候,林小姐開始認(rèn)真琢磨該怎么理財。思前想后,她認(rèn)為投資房產(chǎn)仍是較好的選擇。目前,除投資房產(chǎn)外,她還在不同企業(yè)投資有股份,這為她每年帶來近二三十萬元的收入。較近,由于調(diào)控政策陸續(xù)出臺,她感覺“壓力比較大”,已經(jīng)打算把手中的房子出售一套。
企業(yè)資金
房產(chǎn)投資的豐厚回報,除了吸引林小姐這樣的個人閑散資金入市,還使得越來越多的企業(yè)資金流向這個領(lǐng)域。
林小姐有三個同學(xué),都是所謂“太太炒房團(tuán)”的成員,每人的家里各經(jīng)營著一家小企業(yè)。去年,她們?nèi)烁鲝钠髽I(yè)調(diào)出幾百萬元資金,合在一起剛好是1000萬元,合作在上?!岸坛础薄R荒晗聛?,每個人都已賺了幾百萬元。
調(diào)用企業(yè)資金炒房,資金成本顯然比“閑錢”高得多。林小姐說:“資金拿去炒房后,有的企業(yè)經(jīng)營受到影響。但一年下來,企業(yè)沒賺錢,投資房產(chǎn)這塊業(yè)務(wù)賺錢了,也是一樣的,對有些人來說也許還更劃算?!?/P>
另一位不愿透露姓名的投資者,資金使用的“招數(shù)”出人意料。他本人經(jīng)營一家生產(chǎn)月餅包裝盒的小企業(yè)。產(chǎn)品生產(chǎn)在上半年集中進(jìn)行,拿到銷售回款,下半年企業(yè)不再生產(chǎn),他就把資金全都投入房產(chǎn)投資。
去年下半年,企業(yè)資金流向炒房相當(dāng)明顯。這些企業(yè)的數(shù)量與資金規(guī)模無法統(tǒng)計,但業(yè)內(nèi)人士感到,這批新加入者“來勢洶涌”。溫州成明房產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理胡冬明表示,去年9月、10月,溫州房價迅猛上漲,吸引了不少中小企業(yè)主加入炒房行業(yè)?!八麄兊馁Y金實力都非常雄厚,可能短時間購入七八套房子?!边@些企業(yè)主可調(diào)用的資金往往上千萬元,在溫州本地樓市投資后,他們也把目光轉(zhuǎn)向上海等外地樓市。
民間借貸或股權(quán)集資
一些“大手筆”的炒房項目,需要通過民間借貸或股權(quán)集資的方式,才能籌集足夠的資金。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士介紹如下:在開發(fā)商資金短缺的情況下介入,以較低的價格購進(jìn)整幢樓,打進(jìn)部分預(yù)付款,通常金額在幾千萬元左右。如果市場價在9000元/平方米上下,他們就可能以低于30%的價格購入,而開發(fā)成本可能在5000元/平方米左右,開發(fā)商仍有盈利,獲得資金后,項目就可以繼續(xù)運作。
通常,這樣的項目投資者不會單兵作戰(zhàn),而是聯(lián)絡(luò)幾個朋友對項目的風(fēng)險、收益進(jìn)行討論后,再決定是否投資。一旦開始行動,他們就各自負(fù)責(zé)籌集一定量的資金。項目的運作由一家房產(chǎn)營銷代理公司出面進(jìn)行,內(nèi)部有自己的約定,實際股東可能是多位。一個人負(fù)責(zé)籌集的資金額可能是幾百萬元或上千萬元,有的投資者從自己的企業(yè)調(diào)用資金,有的向親戚朋友借貸,有的則通過“中間人”以民間借貸的方式籌資。
不久前,一個溫州投資者在上海購入了一幢住宅樓,其“炒房”資金就是通過民間借貸籌集。該投資者以2億元的價格整體購下這幢樓,對方要求一個星期內(nèi)打進(jìn)預(yù)付款2000萬元。這筆相當(dāng)大的資金竟然在一個晚上就籌足了。2000萬元全部是以月利息3分(年息36%)借入。在這個過程中,“中間人”劉波負(fù)責(zé)籌集了500萬元。他向一些朋友以月利率2分借貸,每處借50萬元或100萬元,借給項目投資者的利息是月利率3分。這個項目所需的其余資金,也以類似的方式籌集。
盡管借貸利息很高,但一個多月后,整幢樓售出,除去兩個月利息120萬元和其他費用,該投資者凈賺2000多萬元。但這其中的風(fēng)險也相當(dāng)大,投資者關(guān)鍵在于判斷:一是這幢樓的市場價格能賣多少,二是能不能較快賣出去。
通常,以月利息3分籌集的民間借貸資金,都是用來短期使用,以“炒”整幢樓為主。
風(fēng)險
在房產(chǎn)投資領(lǐng)域,溫州有多少資金流入,任何機構(gòu)都沒有準(zhǔn)確的統(tǒng)計數(shù)據(jù),而資金來源主要是以上三個方面。而在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,溫州各行業(yè)規(guī)模的企業(yè)幾乎都會從事開發(fā)業(yè)務(wù)。
由于部分區(qū)域房價上漲過快、投資率過高,政府陸續(xù)出臺各項調(diào)控政策。很多溫州投資者都感受了政策信號帶來的壓力,感覺投資風(fēng)險在增大。
溫州一位從事了6年房地產(chǎn)報道的 記者表示:“現(xiàn)在看來,市場的階段性調(diào)整勢在必行?!比舫霈F(xiàn)調(diào)整,溫州資金進(jìn)入市場如此之多,也將承擔(dān)同樣多的風(fēng)險。
溫州經(jīng)濟(jì)學(xué)會會長馬津龍表示:“說溫州人炒房賺了很多錢,這話其實不對?,F(xiàn)在很多房子還在溫州人手中?!?
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