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溫州突破調(diào)控底線挽救樓市已被上級(jí)政府默許

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天來(lái)源：瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 731 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　樓市調(diào)控政策的口子正在被越撕越大，這一次溫州決定要在限購(gòu)令上“動(dòng)土”。但這一次，溫州卻沒有因?yàn)橛|碰紅線而被上級(jí)政府糾正。

　　2013年8月，溫州限購(gòu)令開始試探政策底線——本地戶籍家庭被允許可以購(gòu)購(gòu)第2套住房。在兩年前，房?jī)r(jià)一路飆升的溫州出臺(tái)限購(gòu)令，隨后房產(chǎn)成交量大幅下降，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)腰斬現(xiàn)象。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎靡，房?jī)r(jià)大幅下跌，早已讓溫州市政府感受到了壓力。騰訊財(cái)經(jīng)少有獲得的信息是，從2012年初開始，當(dāng)?shù)卣烷_始醞釀?wù){(diào)控松動(dòng)方案，但當(dāng)時(shí)并未找到上級(jí)政府能夠認(rèn)可的方案。

　　意外的是，與此前佛山對(duì)樓市政策松綁立馬被叫停不同，這一次，包括住建部和浙江省住建廳在內(nèi)的上級(jí)部門并沒有出手干預(yù)。溫州市住建委副主任戴旭強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)政策的措辭小心翼翼，他對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)說(shuō)：“溫州的微調(diào)并沒有突破政策底線。”

　　事實(shí)上，溫州此番調(diào)整的力度的確不大，但撕開的卻是中國(guó)地方政府堅(jiān)持了兩年多的樓市調(diào)控底線。

　　上級(jí)政府默許溫州房產(chǎn)政策松綁

　　8月16日的早上八點(diǎn)半，溫州一個(gè)樓盤售樓處的誠(chéng)意金交易現(xiàn)場(chǎng)早已被近千人圍得水泄不通了。開發(fā)商恒富中粱地產(chǎn)擔(dān)心出意外，甚至找來(lái)了幾輛120緊急救護(hù)車駐守。

　　這正是溫州樓市政策松綁之后的縮影。

　　來(lái)自機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，8月5日-8月11日，溫州累計(jì)成交房源1493套，成交建筑面積170410.52平方米，與前一周的568套相比，環(huán)比上漲了162.9%。

　　這一幕，溫州的開發(fā)商等待了快兩年。溫州老牌房企中粱地產(chǎn)副總裁陳永峰向騰訊財(cái)經(jīng)表示，2012年年初，他就以溫州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)和商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)的名義著手寫了關(guān)于放開限購(gòu)的初稿，后來(lái)，這些“請(qǐng)?jiān)笗?rdquo;前后修改了不少于20次。

　　請(qǐng)?jiān)笗?，陳永鋒們要求對(duì)溫州房產(chǎn)松綁列為較重要的條款。這是因?yàn)?，在他和溫州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的同仁們一致認(rèn)為之前政府將土地出售給開發(fā)商來(lái)建房子，而后卻因限購(gòu)不能賣，直接將庫(kù)存量拔高。而開發(fā)商的資金未能及時(shí)回款，將直接影響再次拿地。

　　回憶起提案的過程，陳永鋒對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)表示，“每次把提案交到市人大后，得到的總是一句：交予相關(guān)人士研究。”

　　轉(zhuǎn)機(jī)發(fā)生在今年7月，陳永鋒接到市政府邀請(qǐng)參加7月24日關(guān)于房產(chǎn)提案座談會(huì)的通知時(shí)，他依舊覺得“不會(huì)有戲的。”

　　會(huì)議持續(xù)了三個(gè)多公里，直至六點(diǎn)才結(jié)束。除了溫州市住建委主任周宏權(quán)、副主任余躍彬外，與會(huì)人士還包括被地產(chǎn)套牢的實(shí)業(yè)企業(yè)主、人大代表、政協(xié)代表以及開發(fā)商代表。

　　陳永鋒向騰訊財(cái)經(jīng)透露，他在與會(huì)現(xiàn)場(chǎng)再次重申了關(guān)于松綁的意見，“現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)這么不景氣，房子又賣不出去，能否把限購(gòu)全部開放？”周宏權(quán)當(dāng)場(chǎng)回應(yīng)稱，全部放開不可能，這已經(jīng)背離了國(guó)家限購(gòu)的框架，撤銷一套限購(gòu)令即松綁政策仍需討論。

　　在論證松綁環(huán)節(jié)時(shí)，周宏權(quán)和余躍彬等人都稱，溫州市也想放開政策而支持當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商，但是“上面有政策高壓線不能碰”。較后的討論的結(jié)果是，溫州市住建委會(huì)向上級(jí)匯報(bào)再做決定。

　　陳永峰知道，這一次有戲了。而事后浙江省住建廳的反應(yīng)也證實(shí)，“上級(jí)”對(duì)溫州的微調(diào)動(dòng)作是默認(rèn)的，至少是知情的。

　　被房產(chǎn)市場(chǎng)套牢者的利益訴求

　　“事實(shí)上，不少被困的開發(fā)商不是真正的開發(fā)商，大多是溫州做實(shí)業(yè)的人。”陳永鋒向騰訊財(cái)經(jīng)解釋，據(jù)其所知，這些人大多都是包括打火機(jī)以及鞋等制造行業(yè)在內(nèi)的溫州龍頭企業(yè)。這些企業(yè)通過集資的模式組成開發(fā)商。

　　這意味著，這些傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)的資金套牢在房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，很難再抽身重返實(shí)業(yè)。而且，其中涉及到的資金并非小數(shù)目。

　　一個(gè)在當(dāng)?shù)亓鱾魃鯊V的案例是，溫州9家實(shí)業(yè)老板通過當(dāng)年銀行得到貸款，除了實(shí)業(yè)的開銷，富余的貸款便組團(tuán)投進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)多產(chǎn)權(quán)的豪宅，資金高達(dá)近50億。但是現(xiàn)在，受制于溫州較為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，這些企業(yè)的錢都還沒能收回來(lái)。

　　陳永鋒說(shuō)有很多老板跟他吐槽，若僅僅是房?jī)r(jià)下跌，只要房子賣出去了，每個(gè)人虧一個(gè)億也還虧得起，剩下的40億還可以拿出來(lái)。但是現(xiàn)在被套著，房子賣不了，剩下40億也拿不出來(lái)。

　　被困的還有一些做實(shí)業(yè)的老板，他們是曾經(jīng)名聲在外的溫州炒房團(tuán)的主力軍，也在這一輪的樓市調(diào)控中腹背受敵。在這些叱咤全國(guó)樓市的團(tuán)體中，擁有著炒房資金、民間借貸、實(shí)業(yè)投資共同組成的溫州資本。2008年下半年開始，銀行貸款非常寬松，溫州民企多元化投資加速，在貸款“監(jiān)管缺位”下，這些資金紛紛進(jìn)入土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域。2010年前后，溫州市區(qū)縣屢創(chuàng)“地王”，投資方多為制造、貿(mào)易等實(shí)體企業(yè)的“資金聯(lián)合體”。

　　此番溫州樓市政策微調(diào)背后，折射出的就是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的持續(xù)下滑和民營(yíng)企業(yè)的生存困境。

　　7月8日，在溫州市委常委會(huì)上，新任市委書記陳一新代表新一屆溫州市委頭次公開“墊底”數(shù)據(jù)：在16個(gè)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)中，2012年，溫州市大多數(shù)指標(biāo)處于浙江省“倒數(shù)”行列，其中人均GDP、GDP增幅、財(cái)政總收入等9項(xiàng)指標(biāo)倒數(shù)，另有4項(xiàng)倒數(shù)。

　　2012年前11個(gè)月，溫州全市工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)168億元，同比下降9.6%，據(jù)溫州市經(jīng)信委的調(diào)查，去年同期，受監(jiān)測(cè)的15個(gè)行業(yè)中的855家企業(yè)，就有10個(gè)行業(yè)出現(xiàn)利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　伴隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的下滑是，從2011年9月以來(lái)，溫州房?jī)r(jià)連續(xù)22個(gè)月同比下降。相比3年前的高位，現(xiàn)在溫州房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌超過四成。房地產(chǎn)投資也從去年以來(lái)頭次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，土地購(gòu)置費(fèi)占房地產(chǎn)開發(fā)完成投資的38.1%，頭次低于50%的比重。

　　溫州也被指是對(duì)土地財(cái)政依賴程度比較高的城市，2012年時(shí)，溫州曾大擺“地產(chǎn)宴席”，一次性推出52宗共計(jì)3220畝土地，供應(yīng)力度。今年上半年，房地產(chǎn)稅收和土地出讓金作為拉動(dòng)地方財(cái)政收入的“兩駕馬車”也出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。

　　上任不到兩個(gè)月的陳一新，在此前調(diào)研中多次強(qiáng)調(diào)溫州要重振實(shí)體經(jīng)濟(jì)。而溫州“問計(jì)”開發(fā)商的座談會(huì)，也是在陳一新的“囑托”下召開。顯然，調(diào)整房產(chǎn)政策成為了溫州實(shí)體經(jīng)濟(jì)重振的步。

　　不過，大多數(shù)溫州市的官員與騰訊財(cái)經(jīng)交流時(shí)都不愿意把樓市政策和救經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)起來(lái)。在市房屋登記主任黃齊看來(lái)，微調(diào)政策是基于以下幾個(gè)判斷：今年前7月，溫州房?jī)r(jià)的環(huán)比增速已經(jīng)趨穩(wěn)，之前的調(diào)控目前看來(lái)已經(jīng)達(dá)到效果，市場(chǎng)里的水分被擠出去了很多。另外，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)趨向合理，庫(kù)存較合理。

　　重振房地產(chǎn)不能挽救溫州經(jīng)濟(jì)

　　“溫州模式”曾是個(gè)輝煌燦爛的品牌，這是民間實(shí)體經(jīng)濟(jì)的象征。上世紀(jì)80年代，從“前店后廠”的家庭作坊起步，溫州人依靠“低成本、低技術(shù)”的小商品占領(lǐng)市場(chǎng)，形成了“小商品、大市場(chǎng)”的“溫州模式”。紐扣、服裝、開關(guān)、皮鞋、打火機(jī)等小商品是當(dāng)年溫州人起家的行業(yè)，在過去“短缺經(jīng)濟(jì)”的年代，曾為溫州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，使溫州從市場(chǎng)寂靜的富礦中挖到了“桶黃金”。

　　2008年金融危機(jī)之后，溫州外向型經(jīng)濟(jì)模式受到嚴(yán)重沖擊，民間資金大量逃離實(shí)體經(jīng)濟(jì)而進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)和購(gòu)置。值得注意的是，大量民間資金進(jìn)入樓市，不僅嚴(yán)重放大了樓市走向泡沫化的風(fēng)險(xiǎn)，而且讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)日益“空心化”。

　　溫州人仍然記得2006年到2011年時(shí)，溫州市區(qū)商品房銷售均價(jià)從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米，6年當(dāng)中足足上漲了4倍多。

　　但是，2011年的樓市政策收緊并沒有阻止資金向房地產(chǎn)集中，挽救實(shí)體經(jīng)濟(jì)。而后，民間借貸陷入困境，人工和資金成本上升，溫州模式遭遇了的危機(jī)。

　　溫州中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)說(shuō)，溫州在經(jīng)濟(jì)狀況好的時(shí)候，大部分的實(shí)體經(jīng)濟(jì)老板都涉及到房地產(chǎn)。大的企業(yè)去投資房地產(chǎn)，小的企業(yè)去炒房。但是現(xiàn)在，房?jī)r(jià)一路下跌，直接造成了實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金鏈的緊張。

　　研究溫州經(jīng)濟(jì)多年的周甚至說(shuō)，溫州目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在已經(jīng)跌到谷底，幾乎沒有利潤(rùn)，大量資本逃離，沒有人有心思回歸實(shí)業(yè)。瑞典溫商某財(cái)團(tuán)一位負(fù)責(zé)人對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)表示，他今年曾經(jīng)帶著錢想來(lái)溫州投資，卻因?yàn)橥顿Y環(huán)境欠佳，在溫州轉(zhuǎn)了一圈之后就打道回府了。

　　這些觀點(diǎn)也得到了市經(jīng)貿(mào)委一位官員的默認(rèn)。這位官員還告訴騰訊財(cái)經(jīng)，現(xiàn)在溫州的中小企業(yè)融資依

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