樓市“新常態(tài)”下“非常”利益群體集體躁動

　　8月18日，國家統(tǒng)計局公布7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，北上廣深四大一線城市房價環(huán)比齊跌，此前對于樓市是否出現(xiàn)“拐點”各執(zhí)一詞的經濟學者終于形成一致的看法：中國房地產市場深度調整的窗口已然打開，樓市“新常態(tài)”將隨之顯現(xiàn)。

　　然而，自從樓市降溫以來，“救市”、“斷供”、“房鬧”……種種噪聲充斥樓市，事實上則是地方政府、炒房者等樓市“非常”利益群體的集體躁動，與之相比，本應是樓市“主角”的開發(fā)商與自住型購房者反而顯得更為淡定和理性，而這種怪相折射出的，正是中國樓市的畸形及其病灶所在。

　　“救市”之聲再起地方政府蠢蠢欲動

　　跌、跌、跌，房價持續(xù)下跌；松綁、松綁、松綁，長沙、佛山、哈爾濱……放開限購的城市不斷增加。

　　今年以來，房地產市場突如其來的走勢逆轉令整個行業(yè)始料未及。去年末17個調控升級的一二線城市中，有11個城市今年成交降幅超過25%，受政策從緊影響顯著。

　　3月初兩會提出的“針對不同城市情況分類調控”將成為今年政府對房地產政策取態(tài)的較好注解。面對房地產市場下行壓力，地方政府各類微調政策持續(xù)推進，主要從放松限購、限價，擴大購房資金支持及調整戶籍政策等方面展開。而庫存水平高低、市場供求情況成為分類調控的關鍵依據。

　　而近期，全國各地放松房地產調控的消息頻出，傳遞了地方政府強烈的救市信號。據不完全統(tǒng)計，執(zhí)行限購政策的46個城市中已有37個城市推出限購松綁的措施，一些地方還出現(xiàn)了限貸“松綁”的信號。

　　在廣東，被譽為“廣佛同城”中的佛山市率先放開限購。盡管廣東稱堅持一線城市不放松，但佛山樓市的放開事實上可以看做是廣、深放開的前奏。而實際上，從今年5月開始，廣州已悄悄進行多項“微調”措施，低調救市。在上海，有傳言上海建行將放松限貸政策，盡管目前尚未證實，但業(yè)界認為這正是上海樓市蠢蠢欲動，欲以放松限貸來曲線救市的前奏。而北京也出現(xiàn)部分銀行房貸“有條件松綁”的跡象。

　　對眾多城市陸續(xù)放開限購的態(tài)勢，業(yè)內人士指出，需防止個別地區(qū)借自主調控之名突破政策底線，甚至從“因地制宜”變?yōu)?ldquo;全面放開”。世邦魏理仕執(zhí)行董事及中國區(qū)研究部主管陳仲偉提醒，由于對土地出讓金依然存在高度依賴，地方政府面對房價跌幅擴大、樓市地市趨冷，會面臨越來越大壓力，“救市”動機會趨于強烈。

　　房地產市場“松綁潮”來襲，引發(fā)了輿論的高度關注。不少網民和專家認為，當前房地產調控正處于關鍵期，政府應妥善掌握好調控藝術和節(jié)奏，處理好地方經濟與民生保障關系，合理引導預期，否則多年的調控努力會毀于一旦。

　　“真正要避免的是定向寬松變成全面放松，目前一些企業(yè)和政府在不斷吹風，鼓吹救市是提振經濟、穩(wěn)增長的不二選擇，而一旦信貸放松，不僅導致前面一切努力功虧一簣，也會導致影子銀行再次入市，后果不堪設想。”中國房地產數(shù)據研究院執(zhí)行院長陳晟說，要避免再出現(xiàn)2009年的房價報復性反彈，是否取消限購并不是關鍵，因為本輪房價調整的主要矛盾是供需市場的調節(jié)，除了北上廣深等供需關系仍扭曲的城市，其余城市取消限購并不會導致“天塌下來”。

　　住建部政策研究相關人士說，如實施分類調控政策，應從兩點把握：考慮住房剛性需求群體，會否引起區(qū)域房價較大幅度波動。雖然地方有自主調控的權力，但不能把是否放松限購作為刺激樓市、謀求短經濟增長的手段。

　　世邦魏理仕杭州分公司董事總經理馬英樞說：“如果讓一些城市趁分類調控之機‘渾水摸魚’，無底線地放開限購，這無異于讓已經離場的投資客再度歸來，激發(fā)投資投機性需求，這必然會導致新的問題。多個城市雖然出現(xiàn)庫存壓力，但讓投資客回來購房消化庫存有悖調控初衷，政府不應回頭重走老路。”

　　“斷供”重現(xiàn)市場炒房者敲響警鐘

　　近期，浙江、江蘇、福建等地陸續(xù)出現(xiàn)“斷供棄房”案例。即購房者停止支付按揭貸款，將縮水房產甩給銀行。記者調查發(fā)現(xiàn)，杭州出現(xiàn)“斷供棄房”現(xiàn)象，主要是因為購房者資金供應吃緊，無法繼續(xù)還貸，該現(xiàn)象多發(fā)于炒房者群體。

　　浙江一家國有銀行風險管理部負責人表示，炒房者受樓市持續(xù)下行影響，手持房產難變現(xiàn)而被“套牢”，資金吃緊情況比較普遍，當無力還貸而又“出貨”無望時，他們只好承擔賠本又賠息的風險。

　　在房價同比連跌34個月的溫州，目前按揭貸款中出現(xiàn)“棄房”的案例41起，而商品房抵押貸款(炒房者)“棄房”案例達近千起。

　　業(yè)內人士表示，雖然沒有證據顯示“斷供棄房”有進一步蔓延之勢，但隨著樓市持續(xù)下行，尤其是在一些遭遇樓盤“爆炒”的區(qū)域，無力還貸導致“斷供棄房”現(xiàn)象很可能增多。

　　快房網頭席評論員程偉明認為，從目前情況看，“斷供”是原因，“棄房”是結果。這說明在樓市下行期間，原本被當成“優(yōu)質資產”的個人住房按揭貸款可能暗含著未被注意到的風險。

　　據分析，部分區(qū)域房價回落明顯，影響了投資者的還貸意愿。此前一些商業(yè)銀行對購房者信貸資格審核不嚴，甚至默許其收入狀況造假，以及評估注水等行為，在一定意義上掩蓋了購房者真實的信貸能力。

　　杭州一家股份銀行個人金融部負責人表示，在房價上漲期，個人無力還款可通過出售房屋來緩解壓力，而在樓市掉頭向下情況下，一旦無力還款，房子難以出手，即使出手也會縮水，其投資風險開始凸顯。業(yè)內人士認為，“斷供棄房”現(xiàn)象給投資者特別是炒房者敲響了警鐘。

　　財經評論員葉檀表示，雖然房產目前依然是風險較小、收益較高的貸款品種，但“棄房”已使“信用裂痕”顯現(xiàn)，銀行一旦成為“房東”，擁有賬面資產卻無法轉換為現(xiàn)金，將會波及整個信貸市場。

　　一位金融監(jiān)管部門人士告訴記者，“斷供棄房”會增加金融系統(tǒng)房貸壞賬風險，“銀行信貸質量跟房地產信貸質量高度正相關，商業(yè)銀行今后可能不再把房貸當作優(yōu)質貸款了。”

　　雖然目前尚無更多事實表明“斷供棄房”將成普遍現(xiàn)象，但銀行業(yè)內人士認為，房地產抵押貸款的逾期率和逾期額在上升，下半年要防控此類風險。多家銀行的授信管理部門已明確表示將加強監(jiān)控、嚴格審批房貸申請。

　　這一趨勢無疑是對寄望于“松貸”救市的地方政府的重大打擊，同時也可能誤傷剛需購房者。穆迪分析師梁鎮(zhèn)邦表示：“除非銀行信貸供應量增加和按揭貸款利率下降，否則，即使部分城市取消了限購政策，也不太可能刺激需求大幅增加。”

　　記者在上海走訪多家銀行發(fā)現(xiàn)，當前銀行吸納存款的成本居高不下，房貸的存貸差較小，所以額度依然吃緊。可以預見，下半年剛需購購力將被繼續(xù)抑制。

　　“房鬧”抗議降價非理性購房者難承風險

　　一些房地產項目近期降價出售，“利好”購房者，卻帶來副產品———“房鬧”———因為之前購在高價位上，房價下來后，他們認為自己“吃虧了”，就要求相關房企返差價或退房。

　　遼寧省本溪市“佳兆業(yè)·水岸新都”房地產項目近日因大幅打折銷售，以前購房的數(shù)百名業(yè)主7月底連續(xù)圍堵售樓處，打出橫幅要求返差價或退房。

　　樓市降價引發(fā)“房鬧”情況以前就有。據了解，2011年，深圳市發(fā)生過樓盤降價引發(fā)舊業(yè)主打砸售樓處事件。今年3月江蘇常州一處樓盤每平方米降價千元，引發(fā)百名業(yè)主怒砸售樓。

　　在近期報道的“房鬧”事件中，有的業(yè)主以跳樓相要挾，不許開發(fā)商降價；有的業(yè)主要求開發(fā)商降價多少，就給他們退多少錢……

　　大連海事大學法學博士張國強說，“房鬧”的很多理由難以服眾。房價下跌時得“補差價”，那么房價大漲時有誰被要求過“補增值”？房屋是商品，其價格的漲漲跌跌是正?，F(xiàn)象。“而且從法律層面講，業(yè)主交完房款、辦好房證后，房屋已經是其個人財產，開發(fā)商調整售價與業(yè)主無關。”張國強說，“房鬧”表明一些業(yè)主契約精神缺失。

　　在沈陽建筑大學管理學院院長劉亞臣教授看來，“房鬧”頻發(fā)有其深層次原因。“我國房地產行業(yè)的市場化程度低，此前長期沒有按經濟規(guī)律運行。”劉亞臣說，在一些地方政府引導和開發(fā)商鼓吹下，房屋成為一種特殊商品，“不僅滿足居住功能，而且承載著很多家庭財富保值、增值的希望。”

　　過去10年，我國房地產業(yè)高速增長，但開發(fā)商和監(jiān)管部門對消費者的風險提示做得不夠，非理性消費盛行，不少人不惜透支財力“追漲”房價。

　　“別看一些地方的房地產購銷兩旺，實際上一些購房行為背后，是家庭巨大的債務風險甚至投資風險。”遼寧大學市場營銷學專家肖升說，這種風險在市場上行時被掩蓋，一旦風向扭轉，就變成了赤裸裸的現(xiàn)實。很多家庭承受不了，“房鬧”就出現(xiàn)了。

　　如何讓“房鬧”不再出現(xiàn)？專家建議，盡快讓房地產業(yè)進入規(guī)范、完善的市場化軌道。“地方政府過去受土地財政和GDP偏好影響，成為樓市

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