為什么上海房價較高

　　●已經(jīng)有100億美元外資投向上海房地產(chǎn)

　　王豐：2003年全國商品房價格平均漲幅為3.2%，但上海的漲幅超過了24%，每平方米均價達(dá)到5118元，上海已經(jīng)超過北京成為中國房價較昂貴的城市。幾天前新浪網(wǎng)針對上海房價走勢進(jìn)行了一次網(wǎng)上調(diào)查，結(jié)果看漲與看平的相差無幾。

　　楊建文：我先從供給的角度解釋一下上海房價走高的成因。

　　頭先是，去年研究發(fā)現(xiàn)，從城市地質(zhì)條件上看，上海城區(qū)670平方公里的地帶，已出現(xiàn)不規(guī)則的沉降，不規(guī)則沉降不同于中國許多城市由于過度抽取地下水從而導(dǎo)致的規(guī)則性沉降，在這塊沖積平原上(也就是說，300米以下是泥土，而不是巖石)，至去年底已建起了2000多幢高樓，而在建的或已經(jīng)列入規(guī)劃拿到批文的總計也有2000多幢。

　　為此，2003年上海市人代會特別通過了一項決議，強制將正建及待建的高樓容積率不同程度地削減，依照不同的地理位置，有的高樓容積率給砍掉了一半。

　　這個措施直接減少了房產(chǎn)的供給量。其二，從去年到前不久中國銀行信貸的緊縮政策，對房地產(chǎn)項目貸款控制嚴(yán)格，影響開發(fā)商資金來源，目前銀行是地產(chǎn)商的主要資金來源，所以也會影響今后的開發(fā)量，這種效果將越來越明顯地體現(xiàn)出來。

　　其三，土地資源的稀缺性。上海在中國的經(jīng)濟地位已經(jīng)不可替代，是中國的城市經(jīng)濟，又在建設(shè)國際金融，城市功能的先進(jìn)性將使稀缺的土地資源更加值錢。

　　第四，去年各地都搞經(jīng)濟房，3500元每平米，初衷是解決中低收入居民住房，但在市場上形成了價格底線。

　　經(jīng)濟適用房的地理位置在城郊地帶，比價效應(yīng)的作用，托住了城區(qū)的房產(chǎn)價格。

　　王豐：外資也是托住上海房價的重要力量。目前，投資中國地產(chǎn)的海外基金有很大部分在上海，像摩根士丹利房地產(chǎn)基金、嘉德置地旗下的嘉茂基金、新加坡投資公司旗下的GIC地產(chǎn)基金公司、美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等的跨國房產(chǎn)投資基金都已活躍在上海市場。

　　但在投到上海房地產(chǎn)的100億美元左右的外資中(占同期整個上海開發(fā)市場投資總額的13.7%)，以直接投資形式出現(xiàn)的僅3億美元左右。海外資金通過兩種方式進(jìn)入房地產(chǎn)：一是以基金的方式直接投資，二是投資股權(quán)，購購中國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的股票。

　　溫州炒房團背后的利益鏈條

　　●當(dāng)資本開始以它的方式為一個城市定價的時候，中低收入群體已經(jīng)開始表現(xiàn)出強烈的不適應(yīng)，這其中政府應(yīng)當(dāng)扮演何種角色

　　王豐：推高上海房價的另一支力量是以溫州炒房團為代表的國內(nèi)游資。中國房地產(chǎn)市場近兩年來的一個顯著特點是，少數(shù)明星城市如北京、上海、杭州、南京等地的房價攀高之后，城市地產(chǎn)的整體價格形成了鮮明的階差，房產(chǎn)投資開始從一線城市向二、三線城市泛化發(fā)展。而中國地產(chǎn)市場發(fā)展，似乎又正在遠(yuǎn)遠(yuǎn)地將大多數(shù)居民的實際購購能力甩到后面。與這種現(xiàn)狀相適應(yīng)，溫州炒房團正迅速成為諸多高樓價城市中購購力不足的弱勢居民的出氣筒，將理性主義發(fā)揮到很高水平的溫州人，似乎面臨著又一次的信任挑戰(zhàn)。

　　但是從正面的角度思考，地產(chǎn)是一個城市價值非常具象的體現(xiàn)，溫州炒房團所代表的房產(chǎn)投資群體，他們是不是在市場規(guī)則的平臺下，用市場的方式重新為城市定價呢？

　　這似乎是房產(chǎn)除了消費品屬性之外，作為投資品屬性的積極意義的詮釋，但從溫州炒房團的操作手法上分析，似乎已經(jīng)走過了頭。

　　其具體操作手法，簡言之如下：諸多投資者集中購下一個樓盤，彼此信用牢靠，購下之后，馬上加價掛到中介機構(gòu)中去，同攻同守，這樣價格就在高位凝固，并將附近樓盤的價格也帶上去，說白了，就是人為制造級差地租。

　　楊建文：其實溫州炒房團的操作手法從本質(zhì)上并不稀奇。德國麥德隆超市通過制造級差地租來獲得額外巨額收益。與其他跨國零售業(yè)巨頭相比，麥德隆的特點是它的大賣場從不采取租的方式，而是購地建房。選址通常在城郊附近，地價便宜，當(dāng)?shù)卣鲇诎l(fā)展的目的，又樂于給地。而且，你會注意到，麥德隆只搞平面建設(shè)，也就說購盡可能多的地，建一層賣場。

　　接下來的故事當(dāng)然順理成章，麥德隆一進(jìn)入，周圍的地價就升值，級差地租形成，賣場土地資產(chǎn)水漲船高。

　　王豐：同樣是制造級差地租，但麥德隆是用商業(yè)服務(wù)來提高商圈價值，從而帶動資產(chǎn)升值獲利，溫州炒房團卻是通過低進(jìn)高拋來牟利。

　　這種操作手法之所以不能為市場所擊破，原因是市場另外兩個主體———中介機構(gòu)、銀行———與購房者一道成了利益集團成員，沒人愿意看到價格往下走，因為價格向上會令國有銀行在政績周期內(nèi)的財務(wù)報表非常好看，中介機構(gòu)則更愿意看到交易活絡(luò)，事實上它們是炒房團較主要的信息提供者和組織者。

　　我感覺，當(dāng)下中國房地產(chǎn)市場的高漲行情，就像是正在上演的大片《指環(huán)王3》中的那個魔戒，哪個城市套上它，就舍不得摘下，因為它會給地方政府帶來更多的土地批租收入。

　　1994年實行分稅制后，地方政府稅源日漸減少，近年來的金融改革又使銀行不再受地方政府控制，同時資本市場也不能再為地方企業(yè)脫困融資，在這個背景下，土地成了地方政府收入的一大塊來源。

　　楊建文：我認(rèn)為溫州炒房團的操作理念是不錯的。據(jù)說南京有開發(fā)商對溫州炒房團拒售。我要問，憑什么不讓人家炒？有根據(jù)嗎？他們按照市場價格購進(jìn)，升值之后賣出———有錯嗎？

　　拒售是沒有法理根據(jù)的，違背了基本的交易原則。問題是合法不一定合理，正確對待溫州炒房者群體在現(xiàn)實情況下是非常重要的。

　　他們在局部市場形成局部的壟斷，形成操縱，進(jìn)而獲利，根子是對信息的壟斷。要引導(dǎo)其健康發(fā)展，就要求政府積極作出回應(yīng)，打破炒房團對價格信息的壟斷，設(shè)計制度，拆開炒房團與其他利益集團的合謀取向。

　　王豐：從諸多城市對溫州炒房團的激烈反應(yīng)來看，當(dāng)資本開始以它的方式為一個城市定價的時候，中低收入群體已經(jīng)開始表現(xiàn)出強烈的不適應(yīng)。但也要看到，比如說上海，房地產(chǎn)投資者是基于這個城市在全國的定位，甚至是基于它未來在全世界的定位來決策的，如此定價，當(dāng)然會與中低收入群體的承受能力產(chǎn)生沖撞。

　　彌補這個斷痕，則需要政府來處理。政府將放在為低收入者提供住宅，并且在操作上真正做到公平、透明上面，這方面其實是一個很大的挑戰(zhàn)，因為這里面存在價格落差，會產(chǎn)生尋租空間。

　　鏈接

　　房地產(chǎn)金融存在的問題及政策建議

　　●問題

　　一是房地產(chǎn)開發(fā)資金過多地依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險集中于商業(yè)銀行。根據(jù)統(tǒng)計估算，80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸。而另一方面，在我國目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。

　　二是土地儲備制度不完善，土地儲備貸款存在隱性風(fēng)險。在目前我國土地儲備制度下，土地被政府部門高度壟斷。在土地出讓過程中，地方政府出于土地收益的考慮，往往希望獲得較高的土地溢價(即所謂的“城市經(jīng)營”收益)。由于各地城市開發(fā)和改造的盤子都非常大，而且土地資產(chǎn)價值往往很高，因此，土地購置的融資要求十分巨大。而土地收購和開發(fā)的主要資金來源于銀行貸款，還款則主要依靠土地出讓金。同時，土地儲備屬于政府行為，土地收購和開發(fā)過程中往往介入了很多政府意圖和政府行為，這使得土地的購置和開發(fā)非常容易獲得商業(yè)銀行的巨額貸款。但問題在于，影響土地出讓價格的可變因素很多，土地資產(chǎn)價格本身也波動頻繁，具有較大的不確定性；而且，政府行為的普遍介入也往往使得資金流向和資金使用效率大打折扣。所有這些，無不增加了土地購置與開發(fā)貸款的隱含風(fēng)險。事實上，從目前的情況看，在很多地方，巨額的銀行信貸資金使土地儲備運作機構(gòu)的貸款利息負(fù)擔(dān)十分沉重，地方政府為此承擔(dān)了巨大的包袱。

　　三是個人住房消費信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險。目前，我國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。因此，商業(yè)銀行普遍把個人購房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而不遺余力地大力發(fā)展。但按照國際慣例，個人房貸的風(fēng)險暴露期通常為3-8年。我國的個人住房信貸業(yè)務(wù)是較近3年才開始發(fā)展起來的，一方面，基數(shù)較小且發(fā)展較快，一些問題容易被掩蓋和忽視；另一方面，我國的個人住房信貸剛剛進(jìn)入風(fēng)險暴露期，即使有問題也可能還沒有充分暴露。再者，我國個人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控。而且，未來房價的波動和利率的變化也在一定程度上加大了拖欠還款的信用風(fēng)險。另外，“假按揭”等惡意套現(xiàn)行為也不斷出現(xiàn)，如一些不法開發(fā)商慫恿親屬或本單位職工冒充客戶，先與開發(fā)商簽訂購房合同，而后套取銀行貸款。所有這些都說明，一旦風(fēng)險暴露或債務(wù)鏈條發(fā)生中斷，商業(yè)銀行將面臨著違約風(fēng)險。

　　四是商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)經(jīng)營行為中存在不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。如由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，比如有的商業(yè)銀行降低客戶資質(zhì)等級評定的門坎，將審查手續(xù)簡化，將審查速度加快等等。又如在發(fā)放房地產(chǎn)貸款過程中，有的商業(yè)銀行對政府擔(dān)保和政府干預(yù)項目盲目樂觀，甚至盲目追捧，而忽視了這些項目所具有的風(fēng)險性。再如，目前許多房地產(chǎn)信托基本上是參照銀行貸款的有

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