俯瞰陵水黎族自治縣清水灣。

    9月28日，省政府出臺《海南省人民政府關(guān)于進一步深化“兩個暫?！闭叽龠M房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)，繼續(xù)推動海南房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)布局、調(diào)結(jié)構(gòu)、提品質(zhì)、去庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    自2016年實施“兩個暫?！闭咭詠?，海南房地產(chǎn)去庫存工作取得明顯成效，全省商品房住宅庫存去化期已下降至合理區(qū)間，目前房地產(chǎn)調(diào)控工作已從去庫存為主轉(zhuǎn)向調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展，防止大起大落。為此海南進一步深化“兩個暫停”政策，堅持以生態(tài)環(huán)境保護為前提，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，嚴控低端供應，完善配套措施，提升開發(fā)品質(zhì)，促進房地產(chǎn)提質(zhì)增效、轉(zhuǎn)型發(fā)展。

    《意見》提出，停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項目。全省海岸帶可開發(fā)的一線土地、新批填海土地嚴禁用于開發(fā)商品住宅，嚴格加強海岸帶管理和保護海洋生態(tài)環(huán)境。生態(tài)紅線區(qū)周邊要嚴格控制商品住宅開發(fā)。與此同時，嚴禁以發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，建設產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色小鎮(zhèn)、美麗鄉(xiāng)村等各種名義變相開發(fā)商品住宅。美麗鄉(xiāng)村嚴禁批準新建商品住宅，特色小鎮(zhèn)原則上不得批準新建商品住宅。嚴禁以產(chǎn)權(quán)式酒店名義變相開發(fā)商品住宅，自《意見》施行之日起，停止產(chǎn)權(quán)式酒店項目規(guī)劃報建審批。

    提高商品住宅預售條件。自《意見》施行之日起，新取得出讓用地開發(fā)建設的商品住宅項目中，除采取裝配式建造方式建設的建筑可按照海南原預售許可條件批準預售外，其余建筑應在主體工程封頂后方可批準預售。

    《意見》還提出，要實行商品住宅總量調(diào)控和加強對土地供應管理。實行商品住宅建設年度指導性計劃管理，包括建設計劃和用地計劃。

    要提升房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)，不再審批全玻璃幕墻項目，大力推廣裝配式建筑、全裝修住宅、綠色建筑(推廣新型墻體材料)、綠色生態(tài)小區(qū)。

    制定海南新建住宅小區(qū)基礎和公共服務配套設施規(guī)劃設計標準，加大配套設施建設力度，配套設施未達到相關(guān)要求的，不得出讓房地產(chǎn)開發(fā)建設用地。

    今后，海南將繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，繼續(xù)開展打擊虛假宣傳、違法廣告、捂盤惜售、哄抬房價等擾亂市場秩序的專項整治，加快建立房地產(chǎn)行業(yè)誠信體系，加強房地產(chǎn)市場風險防范。

    目前，省住建廳正在組織相關(guān)人員對房地產(chǎn)市場進行暗訪，“十一”國慶節(jié)期間還要暗訪，對存在違法違規(guī)行為的將暫停網(wǎng)簽、停發(fā)后期預售許可，甚至清出海南市場。

    保亭七仙嶺。

    《意見》要求，省直部門和各市縣要抓緊落實相關(guān)政策，加強房地產(chǎn)方面的政策研究和儲備。各市縣政府要切實承擔起房地產(chǎn)市場調(diào)控的主體責任，落實好《意見》的有關(guān)要求，并結(jié)合本地實際出臺政策措施，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    同時，省規(guī)劃委、國土廳、住建廳等單位將加強對各市縣商品住宅規(guī)劃報建、用地供應和商品住宅建設的指導和監(jiān)督檢查，對未嚴格執(zhí)行本《意見》和“兩個暫?！闭呦嚓P(guān)規(guī)定，違規(guī)審批、超出規(guī)模審批或弄虛作假的市縣進行約談，問題嚴重的提請省政府約談和問責。

    權(quán)威解讀

    海南進一步深化“兩個暫?！闭叽龠M房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

    以生態(tài)文明建設房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

    9月28日，省政府出臺《海南省人民政府關(guān)于進一步深化“兩個暫?！闭叽龠M房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)，海南日報記者采訪參與《意見》政策研究制定的有關(guān)權(quán)威專家，對《意見》出臺背景、目的以及政策亮點進行解讀。

    堅決貫徹落實生態(tài)文明建設要求

    引導發(fā)展與海南發(fā)展目標相宜的房地產(chǎn)業(yè)

    海南是全國的熱帶島嶼省份，集中了濱海沙灘、熱帶雨林、地熱溫泉等多項優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源。2010年，海南國際旅游島建設正式上升為國家戰(zhàn)略，體現(xiàn)出國家對海南優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源的充分肯定，以及對海南的發(fā)展寄予了重托。

    海南國際旅游島建設7年多來，海南房地產(chǎn)市場規(guī)模加速擴大，商品房新開工面積、銷售面積總量超過前10年(2000-2009年)的4倍。但是，由于前些年全省缺乏統(tǒng)一的總體規(guī)劃引導和管控，“全省一盤棋”的統(tǒng)籌謀劃思想沒有落實到位，加上各市縣的發(fā)展普遍缺乏科學規(guī)劃引導，尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)方面沒有形成科學合理的布局，房地產(chǎn)項目遍地開花，部分項目嚴重侵占了海岸帶、中部生態(tài)核心區(qū)、濱水(湖庫)地帶、景區(qū)、水源地等核心資源，甚至對生態(tài)資源造成不可逆的嚴重破壞。

    另外，各市縣房地產(chǎn)開發(fā)普遍重視量的擴張，忽視質(zhì)的提升，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、開發(fā)粗放、品質(zhì)不高、配套不完善等問題較為突出，不利于房地產(chǎn)業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展，也背離了國際旅游島建設初衷。

    9月22日，省委七屆二次全會審議并通過了《中共海南省委關(guān)于進一步加強生態(tài)文明建設譜寫美麗中國海南篇章的決定》(以下簡稱《決定》)，系統(tǒng)部署生態(tài)文明建設，促進全省上下轉(zhuǎn)變發(fā)展理念、轉(zhuǎn)換發(fā)展動力、轉(zhuǎn)型發(fā)展方式，推動環(huán)境保護與生態(tài)文明建設治理能力和治理水平現(xiàn)代化，確保海南經(jīng)濟社會健康可持續(xù)發(fā)展，譜寫美麗中國海南篇章。

    《意見》的出臺與《決定》一脈相承，遵循了以生態(tài)文明建設房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理念，堅持綠色發(fā)展不動搖，以生態(tài)保護為前提，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，引導發(fā)展與國際旅游島建設目標相適應的房地產(chǎn)業(yè)，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

大力調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

    從住有所居向住有宜居轉(zhuǎn)變

    《意見》從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面貫徹落實了《決定》一系列關(guān)于生態(tài)文明建設的發(fā)展理念、方式和措施，明確提出具體管控辦法：

    一是停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項目，只允許開發(fā)新建用于解決本地居民住房問題的保障性住房、改善性商品住房。

    二是海岸帶可開發(fā)的一線土地、新批填海土地嚴禁用于開發(fā)商品住宅，嚴格加強海岸帶管理和保護海洋生態(tài)環(huán)境。

    三是生態(tài)紅線區(qū)周邊要嚴格控制商品住宅開發(fā)，海南“多規(guī)合一”已對生態(tài)紅線區(qū)內(nèi)的管控提出明確要求，《意見》將嚴控商品住宅開發(fā)的范圍擴大到生態(tài)紅線區(qū)周邊。

    四是工業(yè)開發(fā)區(qū)、工廠、機場、公路、鐵路、污水和垃圾處理場等周邊可能影響居住環(huán)境質(zhì)量的區(qū)域，嚴格控制商品住宅開發(fā)，這不僅從生態(tài)環(huán)境保護的角度考慮，也充分考慮了購房居民的居住環(huán)境質(zhì)量。

    《意見》加強了對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控，例如停止審批產(chǎn)權(quán)式酒店。這是因為這幾年海南產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展雖有一定規(guī)模，但相比于分時度假、共享型住房、共享農(nóng)莊等新型模式，產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展模式已較為落后，且其開發(fā)建設管理存在諸多問題。

    《意見》還提出了商品房主體工程封頂后方可批準預售的要求，主要基于以下考慮：

    一是房子沒有封頂，購房者無法判斷樓房整體質(zhì)量;

    二是部分開發(fā)商實力不強，資金短缺，如果預售情況不好，容易造成延期交房甚至成為半拉子工程，購房者利益受到侵害;

    三是目前海南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以中小企業(yè)為主，取得資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有3859家，中小房地產(chǎn)企業(yè)占90%以上，開發(fā)水平普遍不高。

    為有效解決上述問題，降低購房風險，保障交易安全，提高開發(fā)水平，《意見》提出了提高預售條件的要求。

    《意見》指出房地產(chǎn)開發(fā)要實行指導性計劃管理，根據(jù)海南的經(jīng)濟社會發(fā)展需求，把控房地產(chǎn)開發(fā)的總量和節(jié)奏。

    主要目的是：

    一是控制總量。根據(jù)海南經(jīng)濟社會發(fā)展需要，全省非中部生態(tài)核心區(qū)市縣每年商品住宅開發(fā)有一定的總量控制。

    二是有序開發(fā)。綜合考慮市縣人口、產(chǎn)業(yè)、資源、配套、品質(zhì)、存量等多個方面因素，科學安排開發(fā)指導計劃。

    三是調(diào)整布局。只下達14個非中部生態(tài)核心區(qū)市縣的指導性計劃，并向資源條件好、配套設施完善、開發(fā)結(jié)構(gòu)優(yōu)、產(chǎn)品品質(zhì)高、市場較成熟的市縣傾斜。

    四是保護生態(tài)。明確4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣停止開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項目。

    全面提升房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)

    多方保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

    為推進解決以往房地產(chǎn)開發(fā)模式存在的建筑風貌不美觀、建設方式落后、產(chǎn)品品質(zhì)低、配套設施不完善等問題，《意見》對提升房地產(chǎn)品質(zhì)提出多方面要求。

    一是提高開發(fā)設計水平。加強建筑風貌設計，打造獨具特色的建筑景觀，嚴格把關(guān)容積率、綠地率、密度、高度、體量、色彩和建筑風格等，不再審批全玻璃幕墻項目。

    二是推進建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。大力推廣裝配式建筑、全裝修住宅、綠色建筑(推廣新型墻體材料)、綠色生態(tài)小區(qū)等。

    近些年海南房地產(chǎn)項目配套設施建設不到位問題較為突出，導致業(yè)主多次上訪投訴。對此，《意見》對完善配套設施提出以下要求：

    ，制定海南新建住宅小區(qū)基礎和公共服務配套設施規(guī)劃設計標準，指導各市縣按標準完善相關(guān)基礎和公共服務配套設施;

    ，對已建區(qū)域配套設施進行全面評估，未達到配套要求的要限期補建;

    第三，新建項目用地規(guī)劃條件要明確配套設施建設內(nèi)容和標準等，并作為土地出讓的條件載入招拍掛交易文件;

    第四，新建項目要通水、通電、通路，完成土地平整，落實污水、垃圾等基礎設施建設方案，有條件的地區(qū)還需落實光纖、燃氣等設施建設方案后，方可出讓土地。

    針對目前房地產(chǎn)市場存在的違法違規(guī)問題，《意見》要求加大市場監(jiān)管力度。

    一是加強交易合同網(wǎng)簽備案和交易資金管理，構(gòu)建完整的房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系;

    二是開展專項整治，更加嚴厲打擊虛假宣傳、違法廣告、哄抬房價、捂盤惜售等擾亂市場秩序的行為;

    三是嚴格執(zhí)行商品住宅價格備案管理，每套房都要備案，未備案的不得發(fā)放預售許可;

    四是加快房地產(chǎn)行業(yè)誠信體系建設，建立守信激勵和失信懲戒機制;

    五是加強監(jiān)測分析，加強房地產(chǎn)市場風險防范。

    大力發(fā)展住房租賃市場是發(fā)揮資源使用效益、解決居民住房問題的重要舉措，也是國家明確鼓勵的發(fā)展方向。對此，《意見》提出了培育發(fā)展住房租賃市場的相關(guān)措施，特別是提出了從2018年起，對人口凈流入較大的市縣，省里在下達商品住宅年度建設指導性計劃時應提出商品住宅租售比例，各市縣新出讓的商品住宅用地可將租賃型住房建設比例作為土地出讓條件載入招拍掛交易文件等具體操作要求，將有力促進住房租賃市場發(fā)展。

    為防止個別企業(yè)假借其他名義變相圈地開發(fā)房地產(chǎn)，《意見》提出，嚴禁以發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，建設產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色小鎮(zhèn)、美麗鄉(xiāng)村等各種名義變相開發(fā)商品住宅。美麗鄉(xiāng)村嚴禁批準新建商品住宅，特色小鎮(zhèn)原則上不得批準新建商品住宅等。

    從海南實際情況看，目前本地居民收入水平普遍不高，住房壓力相對較大。為妥善解決好本地中低收入住房困難家庭的住房問題，《意見》提出通過發(fā)放租賃補貼、建設公租房、自住型商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住宅等多種形式，建立健全與本地居民收入水平相適應的住房保障體系。同時，為進一步加大政策支持，提出保障性住房、棚改、安置住宅、自住型商品住宅和共有產(chǎn)權(quán)住宅等項目，不受商品住宅年度建設指導性計劃和用地計劃限制。

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