深化供給側(cè)改革，是黨的十八大以來(lái)我國(guó)全面深化改革總體部署的題中之義。近日，和海南省經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，住建部門(mén)是責(zé)無(wú)旁貸的擔(dān)當(dāng)者與實(shí)踐者，要進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)需求，全力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

海南房地產(chǎn)業(yè)存在的

主要問(wèn)題

海南省建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)為海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善民生等做出了重要貢獻(xiàn)，但也存在一些問(wèn)題。

一是房地產(chǎn)一業(yè)獨(dú)大。房地產(chǎn)業(yè)是海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)?！笆濉逼陂g，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的45.8%，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)稅收占地方稅收的55.6%，成為擴(kuò)大投資、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力。房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)中向好，吸引了大量資金、占用了大量經(jīng)濟(jì)資源，但未帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高度依賴(lài)房地產(chǎn)，呈現(xiàn)出一業(yè)獨(dú)大，不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變。

二是商品住宅庫(kù)存量大。實(shí)施“兩個(gè)暫?！焙螅∩唐纷≌瑤?kù)存量和去化期明顯下降，但去庫(kù)存壓力仍較大。從去化期看，截至2016年11月末，全省商品住房庫(kù)存約2639萬(wàn)平方米，去化期約24個(gè)月。從分布看，去化期整體上“東低、中高、西中”，庫(kù)存主要集中在中西部，占到全省總量的45%，去化期超過(guò)全省平均水平。

三是發(fā)展方式粗放。全省房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以增量交易為主，開(kāi)發(fā)“模式粗放、結(jié)構(gòu)單一、配套滯后”，產(chǎn)品“質(zhì)量一般、價(jià)格便宜、檔次不高”。部分項(xiàng)目過(guò)度開(kāi)發(fā)，破壞了海岸、山體等自然生態(tài)環(huán)境，浪費(fèi)了寶貴的土地資源，不符合生態(tài)立省要求。在2015年全省海岸帶專(zhuān)項(xiàng)檢查中，查處違法案件805宗，拆除違法違規(guī)建筑25.7萬(wàn)平方米；在2016年山體保護(hù)專(zhuān)項(xiàng)檢查中，排查出涉及毀山開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目132宗。

四是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新能力不強(qiáng)。全省現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)4509家，其中暫定資質(zhì)和四級(jí)資質(zhì)的企業(yè)占比合計(jì)達(dá)95%，整體“多、低、散、小”，自主創(chuàng)新能力不足、經(jīng)營(yíng)管理水平不高、市場(chǎng)開(kāi)拓能力弱。物業(yè)服務(wù)企業(yè)1174家，小企業(yè)占比達(dá)87%，整體上“小、雜、亂、差”，技術(shù)管理薄弱，服務(wù)對(duì)象、領(lǐng)域較窄，服務(wù)質(zhì)量、效率不高。

海南房地產(chǎn)業(yè)順應(yīng)的

發(fā)展規(guī)律

當(dāng)前，海南省房地產(chǎn)正處于調(diào)整結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)型升級(jí)的攻堅(jiān)期。確保海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，就必須堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，順應(yīng)和遵循海南發(fā)展規(guī)律，以新的發(fā)展理念破解房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展難題。

一是順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。海南是島嶼型經(jīng)濟(jì)體，資源、市場(chǎng)兩頭在外，以全面建設(shè)國(guó)際旅游島為總抓手，把房地產(chǎn)業(yè)放到國(guó)際化發(fā)展大局中去定位、去謀劃、去推動(dòng)，樹(shù)立“經(jīng)營(yíng)城市”“服務(wù)城市”理念，綜合運(yùn)用市場(chǎng)化手段，推動(dòng)土地、人力、金融、技術(shù)等要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變，提高資源配置效率，用“工匠精神”提高房地產(chǎn)業(yè)品質(zhì)，吸引和拉動(dòng)住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，激發(fā)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力。

二是順應(yīng)城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)律。海南省正在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，要順應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律，樹(shù)立“精明增長(zhǎng)”“緊湊城市”理念，遵循“多規(guī)合一”規(guī)劃思路，統(tǒng)籌優(yōu)化房地產(chǎn)空間布局和資源配置，通過(guò)完善城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、實(shí)施城市設(shè)計(jì)、推進(jìn)城市“雙修”、建設(shè)“海綿城市”、培育特色產(chǎn)業(yè)以及深化生態(tài)環(huán)境綜合治理等，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)由數(shù)量、速度向提質(zhì)增效和滿(mǎn)足多元化、差異化需求轉(zhuǎn)變，拓展區(qū)域發(fā)展空間，優(yōu)化城鄉(xiāng)空間格局，完善城鎮(zhèn)功能，提升城鎮(zhèn)品質(zhì)，打造“宜居、宜業(yè)、宜游”新環(huán)境。

三是順應(yīng)自然生態(tài)規(guī)律。良好的生態(tài)是海南發(fā)展*強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)和*大的本錢(qián)，要樹(shù)立生態(tài)文明、綠色發(fā)展理念，嚴(yán)守資源利用上限、環(huán)境質(zhì)量底線(xiàn)、生態(tài)保護(hù)紅線(xiàn)，優(yōu)化人口、土地、資金、環(huán)境等要素配置，推廣綠色建筑和應(yīng)用裝配式建筑，推動(dòng)房地產(chǎn)由初級(jí)、粗放式發(fā)展向綠色生態(tài)、品質(zhì)提升轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)建筑與自然和諧共生。

四是順應(yīng)社會(huì)發(fā)展規(guī)律。住房問(wèn)題既是發(fā)展問(wèn)題也是民生問(wèn)題，堅(jiān)持“以人為本、共享發(fā)展”，推進(jìn)棚改、危改以及扶貧攻堅(jiān)等民生工程，構(gòu)建多層次、多元化的住房保障體系，推動(dòng)“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，讓全省人民共享改革發(fā)展成果。深入研究市場(chǎng)變化，精準(zhǔn)實(shí)施定向調(diào)控、相機(jī)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與改善民生雙贏。

當(dāng)前海南房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革的任務(wù)

精準(zhǔn)去庫(kù)存。一是加強(qiáng)政策調(diào)控。堅(jiān)持“一城一策、靶向治理”，繼續(xù)執(zhí)行“兩個(gè)暫停”，落實(shí)商品住宅規(guī)劃報(bào)建總量調(diào)控，完善城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)數(shù)量掛鉤機(jī)制，建立購(gòu)租并舉的住房制度，遏制投資投機(jī)性住房需求，避免房?jī)r(jià)大起大落，讓住房回歸居住屬性。二是加大政策支持力度。在住房公積金全省統(tǒng)籌的基礎(chǔ)上，推進(jìn)使用條件再放寬、提取流程再簡(jiǎn)化，抓好住房金融、稅收等普惠性政策落實(shí)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)合理住房消費(fèi)。三是加大風(fēng)險(xiǎn)防范。提高全省商品房預(yù)售門(mén)檻，嚴(yán)禁首付貸、過(guò)橋貸、接力貸、合力貸、場(chǎng)外配置、購(gòu)房等加大購(gòu)房杠桿、變相突破住房信貸政策行為，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。一是構(gòu)建以旅游業(yè)為龍頭、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的“十二大”產(chǎn)業(yè)體系，增強(qiáng)其他產(chǎn)業(yè)支撐，實(shí)現(xiàn)從“房地產(chǎn)+”向“+房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)變。二是按照“規(guī)模合理、布局集中、用地集約、產(chǎn)業(yè)集聚”，適當(dāng)調(diào)整建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和功能布局，提高建設(shè)用地投資強(qiáng)度和產(chǎn)出效率，支持發(fā)展高端地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、分時(shí)度假地產(chǎn)，鼓勵(lì)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)和樓宇經(jīng)濟(jì)，停止向小戶(hù)型、純住宅、低價(jià)位的項(xiàng)目供地。三是結(jié)合“六類(lèi)”產(chǎn)業(yè)園區(qū)、全域旅游、“百千工程”、“五網(wǎng)”等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，謀劃、培植一批在產(chǎn)業(yè)、關(guān)鍵領(lǐng)域具有帶動(dòng)聚集效應(yīng)的高端項(xiàng)目、龍頭項(xiàng)目，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)?；⒓刍l(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。四是推行“熟地”出讓?zhuān)龅交A(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行并適度超前，推動(dòng)形成優(yōu)質(zhì)土地供給，降低初始用地成本。

統(tǒng)籌優(yōu)化空間布局。按照“兩極優(yōu)先、東部適度、中部嚴(yán)控、西部限制”的原則，推動(dòng)形成南北兩極，東、中、西部?jī)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)、功能配套、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)格局。在北部“海澄文”一體化綜合經(jīng)濟(jì)圈，優(yōu)先發(fā)展以滿(mǎn)足常住居民剛性和改善性住房需求的長(zhǎng)居型地產(chǎn)；南部“大三亞”旅游經(jīng)濟(jì)圈，發(fā)展以高端住宅產(chǎn)品為主，與旅游度假、健康養(yǎng)生等相融合地產(chǎn)；東部地區(qū)，適度推進(jìn)與醫(yī)療、康復(fù)、旅游等配套地產(chǎn)發(fā)展；在西部地區(qū)，按照“功能對(duì)接、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)、資源共享、生態(tài)共建、服務(wù)全省”，發(fā)展高端、特色的服務(wù)型、產(chǎn)業(yè)型地產(chǎn)；中部地區(qū)嚴(yán)控普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

提升房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)。一是在城市設(shè)計(jì)指導(dǎo)下，通過(guò)規(guī)范建筑設(shè)計(jì)決策機(jī)制、加強(qiáng)建筑形態(tài)、風(fēng)貌規(guī)劃管控，建立建筑使用后評(píng)估制度以及實(shí)施建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出等，打造獨(dú)具海南特色的建筑景觀。二是加快完善綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)體系、推進(jìn)建筑工業(yè)化基地和示范點(diǎn)建設(shè)等，推動(dòng)裝配式建筑發(fā)展，實(shí)現(xiàn)新開(kāi)發(fā)商品住宅全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)、全面應(yīng)用裝配式技術(shù)建設(shè)、全面推行全裝修和成品交付。三是以持續(xù)提高生態(tài)環(huán)境質(zhì)量為核心，以整治違法建筑、城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治等生態(tài)環(huán)境六大專(zhuān)項(xiàng)整治為，以城市“雙修”為抓手，大幅改善、提升人居環(huán)境。

強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。一是大力引進(jìn)國(guó)內(nèi)大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)，鼓勵(lì)我省有資信有實(shí)力的企業(yè)做大做強(qiáng)，并通過(guò)兼并、收購(gòu)、重組等方式，開(kāi)展規(guī)?；_(kāi)發(fā)和集團(tuán)化運(yùn)作。二是加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管和整頓，開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)，加快房產(chǎn)行業(yè)信用評(píng)價(jià)體系建設(shè)，加大對(duì)違法違規(guī)行為查處力度。三是適時(shí)修訂《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，理順物業(yè)管理體制、管理關(guān)系。建立物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理機(jī)制，及時(shí)化解矛盾糾紛，創(chuàng)建和諧社區(qū)。

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