在市場(chǎng)進(jìn)入下行周期之時(shí)，往往是強(qiáng)化制度建設(shè)的好時(shí)機(jī)，因?yàn)槊媾R的障礙相對(duì)較少?！庇袡?quán)威人士向表示，長(zhǎng)效機(jī)制涉及的土地制度改革等，面臨諸多制度障礙，短期內(nèi)很難取得突破。

  在12月14日至16日召開(kāi)的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了明確表態(tài)，其中包括“要堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。”

  這是繼此前政治局會(huì)議后，監(jiān)管層再提房地產(chǎn)調(diào)控的“長(zhǎng)效機(jī)制”。此時(shí)距離官方口徑提出“長(zhǎng)效機(jī)制”，已過(guò)去11年之久。

  其間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從“黃金時(shí)代”過(guò)渡到“白銀時(shí)代”，市場(chǎng)經(jīng)歷了三輪完整的小周期。自2011年就著手操作的“長(zhǎng)效機(jī)制”，卻一直未能形成公開(kāi)成果。

  在部分從業(yè)者看來(lái)，“長(zhǎng)效機(jī)制”意在通過(guò)全面的制度設(shè)計(jì)、市場(chǎng)化的手段來(lái)解決問(wèn)題，但這種看似“一勞永逸”的理想，將不得不面對(duì)中國(guó)的諸多現(xiàn)實(shí)，如市場(chǎng)波動(dòng)、部門(mén)協(xié)作、制度障礙等。此次提出的“長(zhǎng)效機(jī)制”能否真正取得突破，仍然值得觀察。

  “未果”的嘗試

  在官方口徑中，*早提出“長(zhǎng)效機(jī)制”是在2006年。當(dāng)年4月，時(shí)任建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)沈建忠曾表示，“要在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對(duì)深化城鎮(zhèn)住房制度改革和實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制研究”。

  次年年初，沈建忠表示，2007年調(diào)控政策的趨向，將更加注重于落實(shí)，解決執(zhí)行率問(wèn)題，更加注重長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，從制度機(jī)制上保證健康的發(fā)展。

  此后數(shù)年間，官方再未公開(kāi)提及“長(zhǎng)效機(jī)制”話題。直到2010年，時(shí)任國(guó)務(wù)院總理 在達(dá)沃斯論壇上表示，“加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制?！?/p>

  此后，發(fā)改委受命牽頭研究相關(guān)制度，但由于涉及范圍較廣，住建部、國(guó)土部、財(cái)政部等部門(mén)隨后均加入。

  2013年，“長(zhǎng)效機(jī)制”被寫(xiě)入政府工作報(bào)告中，具體表述為“堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性需求，抓緊完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”。

  2014年3月，中共、國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》中也提到，“調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制?！?/p>

  在此期間，時(shí)任住建部部長(zhǎng)姜偉新、時(shí)任國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史、時(shí)任財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉都曾針對(duì)性做出過(guò)積極表態(tài)。時(shí)任中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在2013年表示，“長(zhǎng)效機(jī)制的草案肯定有了，是由國(guó)家發(fā)改委牽頭，建設(shè)部、國(guó)土部以及財(cái)政部等部門(mén)都會(huì)參與。”

  官方*近一次提到“長(zhǎng)效機(jī)制”是在2015年，在4月30日的政治局會(huì)議上，提出“要完善市場(chǎng)環(huán)境，盤(pán)活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”。此后，便是今年年底的政治局會(huì)議和經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。

  盡管表態(tài)頻繁，亦有相關(guān)動(dòng)作做出，進(jìn)展似乎并不盡人意。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近年來(lái)推進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度、房地產(chǎn)稅立法應(yīng)是長(zhǎng)效機(jī)制的一部分，但官方并未就此做出過(guò)表態(tài)。

  適應(yīng)“國(guó)情”

  “長(zhǎng)效機(jī)制的目的是形成長(zhǎng)期效果，在臨時(shí)性調(diào)控政策無(wú)法起效時(shí)，自然就會(huì)想到長(zhǎng)效機(jī)制?！敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，*近三次提到長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)間節(jié)點(diǎn)（2010年、2013年、2016年），都是在樓市大漲的年份。

  海通證券也指出，“考慮2016年房地產(chǎn)行業(yè)在成交量和成交價(jià)格方面均出現(xiàn)較大幅度上漲，在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)提出長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)表明穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心?！?/p>

  且此次提出“符合國(guó)情”字眼，被認(rèn)為包含著與以往思路的變化。

  事實(shí)上，“長(zhǎng)效機(jī)制”提出至今的11年間，我國(guó)“國(guó)情”確已發(fā)生根本性變化。

  按照顧云昌的觀點(diǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)周期性特征，每個(gè)小周期約為3-4年。*近11年間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)歷了3個(gè)完整周期，目前正處于第四個(gè)小周期的下滑期。而多年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行周期和經(jīng)濟(jì)周期多呈現(xiàn)出一定的同步性。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)格局也出現(xiàn)重大變化。自2014年之后，市場(chǎng)已經(jīng)從供不應(yīng)求進(jìn)入總體供大于求、區(qū)域差異明顯階段。這也意味著，去庫(kù)存和擠泡沫的需求同時(shí)存在。

  顧云昌指出，城市化進(jìn)程通常分為四個(gè)階段：農(nóng)民進(jìn)城、人口從小城市進(jìn)入大城市、郊區(qū)化、城市群。目前我國(guó)正處于階段。

  在他看來(lái)，這就是建立“長(zhǎng)效機(jī)制”所面臨的現(xiàn)實(shí)國(guó)情。這種復(fù)雜局面也決定了，長(zhǎng)效機(jī)制的建立必須統(tǒng)籌考慮多方因素，使之適應(yīng)外界環(huán)境的*新變化。

  在操作層面，還有更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。有權(quán)威人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道透露，長(zhǎng)效機(jī)制涉及的土地制度改革等，面臨諸多制度障礙，短期內(nèi)很難取得突破。這種情況大量存在，是造成長(zhǎng)效機(jī)制推進(jìn)緩慢的主要原因。

  同時(shí)，由于這其中涉及諸多層面，需要多部門(mén)協(xié)調(diào)，會(huì)不可避免地影響效率。

  框架隱現(xiàn)

  不過(guò)與以往不同，盡管只是寥寥數(shù)語(yǔ)，但在本次表態(tài)中，監(jiān)管層已對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制做了一些框架性設(shè)計(jì)。

  在定位上，強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’”；內(nèi)容上，包括“綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段”；目的上，“既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落?！?/p>

  因此，在大多數(shù)分析人士看來(lái)，這將有助于該項(xiàng)工作取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

  “在市場(chǎng)進(jìn)入下行周期之時(shí)，往往是強(qiáng)化制度建設(shè)的好時(shí)機(jī)，因?yàn)槊媾R的障礙相對(duì)較少?！鄙鲜鰴?quán)威人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示。

  就“長(zhǎng)效機(jī)制”的內(nèi)容而言，海通證券認(rèn)為，根據(jù)過(guò)往政府表態(tài)和當(dāng)前行業(yè)發(fā)展階段，主要以構(gòu)建多層次供應(yīng)來(lái)體現(xiàn)，圍繞低端有保障，中端有市場(chǎng)，高端有約束來(lái)推進(jìn)。

  該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前絕大部分購(gòu)買(mǎi)者不屬于高端需求。應(yīng)加大普通住房和保障房市場(chǎng)土地供應(yīng)，滿足市場(chǎng)正常的剛性需求和改善需求。對(duì)于已經(jīng)無(wú)能力進(jìn)入商品化市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)者，通過(guò)保障房、公租房等非市場(chǎng)化手段解決其居住問(wèn)題。

  對(duì)于高端市場(chǎng)，在限制其土地供給量的同時(shí)，可以采取增加保有環(huán)節(jié)成本或加大交易稅等手段增加潛在成本，從而間接補(bǔ)貼租賃房市場(chǎng)。

  顧云昌也指出，長(zhǎng)效機(jī)制需要立足于供給側(cè)。在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革涉及的多個(gè)方面中，關(guān)鍵在于土地制度改革?！拔覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問(wèn)題在于，土地城鎮(zhèn)化與人口城鎮(zhèn)化的方向并不一致。這導(dǎo)致一二線城市供給不足、中小城市供應(yīng)過(guò)剩?！?/p>

  但他表示，這可能是其中難度*大的一項(xiàng)，因?yàn)橥恋馗母锩媾R的制度障礙*多。

  相比之下，財(cái)稅政策的推動(dòng)更具可行性。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，本屆政府上任以來(lái)推進(jìn)了各方面調(diào)整，如推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度、推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法、探索用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅等，對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制大有幫助。

  “建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，意味著今后*有可能直接推進(jìn)的就是房地產(chǎn)稅，而不是此前已經(jīng)在上海、重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅。今后一攬子關(guān)于房地產(chǎn)稅方面的稅制改革的頂層設(shè)計(jì)有可能逐步推出?！彼硎?。

  但張宏偉認(rèn)為，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、房地產(chǎn)稅立法是房地產(chǎn)稅推進(jìn)的基礎(chǔ)條件，從官方公布的推進(jìn)口徑來(lái)看，上述兩項(xiàng)工作大約會(huì)在2020年左右完成。但鑒于工作難度、利益博弈等前車之鑒，有可能會(huì)因此延后2-3年。

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