地價節(jié)節(jié)攀升，進(jìn)入門檻越來越高；房價快速走高，房企進(jìn)來后想站穩(wěn)越來越難。這樣的現(xiàn)狀讓很多開發(fā)商大呼，“越來越看不懂長三角了”。

  在9月27日舉行的第六屆中國價值地產(chǎn)年會（上海）城市論壇上，三湘控股有限公司副總經(jīng)理張濤直言，“現(xiàn)在想買地，但成本和收益可能算不過來，很焦慮；但不買地、買不到地更焦慮?！?/p>

  這是進(jìn)駐長三角的開發(fā)企業(yè)共同面臨的問題，也是涉及持續(xù)經(jīng)營和銷售盈利的大問題。這個問題是否有解，又該如何拆解？

  土地稀缺讓長三角越來越貴

  今年以來，南京、蘇州、合肥、廈門4個強二線樓市的地價與房價較著勁兒上漲，被業(yè)內(nèi)稱為樓市“四小龍”。記者注意到，其中有3個位于長三角區(qū)域。

  長三角的地為什么貴？新城控股副總裁歐陽捷表示，地球表面積不會增加，但錢在增加、人在增加?，F(xiàn)在人和資本是流向長三角的，但土地卻向中西部地區(qū)開放。

  市場供不應(yīng)求，房價應(yīng)聲上漲，這是基本的市場規(guī)律。此前，華遠(yuǎn)地產(chǎn)前董事長、素有“大炮”之稱的任志強曾直言，“如果不從根本上改變土地資源和人口的矛盾，房價永遠(yuǎn)掉不下來。”

  有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房價上行預(yù)期還會推動房企積極拿地，在“僧多粥少”的情況下，土地價格可能會被進(jìn)一步推高，而土地價格的高漲，又會增強房價上漲的預(yù)期。

  外來房企如何深耕上海市場

  上海、南京等城市土地價值的爆發(fā)成為長三角樓市*大的看點，“深耕長三角”成為越來越多房企的重要戰(zhàn)略。

  然而，地價高、房價高，進(jìn)而競爭門檻也逐漸升高，這是開發(fā)企業(yè)不得不直面的長三角樓市現(xiàn)狀。“三高”之下，入駐長三角的房企到底該如何立足，如何扎根？

  在9月27日舉行的第六屆中國價值地產(chǎn)年會（上海）城市論壇上，融信集團(tuán)副總裁、華東區(qū)域總經(jīng)理林峻嶺表示，企業(yè)的產(chǎn)品實力和品牌實力，是企業(yè)的立足之本。對于長三角這樣的市場來說，口碑和市場認(rèn)知度對企業(yè)來說很重要。

  林峻嶺這樣說，并非無道理。記者注意到，8月17日，融信以110億元的總價拿下了上海靜安區(qū)地塊。按該地的地價計算，項目未來價格或超15萬元/平方米。就產(chǎn)品本身而言，作為一個外來企業(yè)，融信如此高價拿地，要想把項目做活，就必須在基本面上有過硬表現(xiàn)，這就倒逼企業(yè)的品牌和產(chǎn)品必須要有亮點。

  林峻嶺指出，“支撐企業(yè)快速發(fā)展的是品牌，提升品牌溢價一要做好產(chǎn)品，靠用戶口碑積累；則是要講好品牌故事，比如近年來融信先后在上海、漳洲、福州等地將融信國學(xué)堂這種文化元素植入到品牌中去，使其能夠被廣泛接受，從而傳播符合中國人習(xí)慣的傳統(tǒng)文化理念。”

  這也是很多上?！巴鈦怼狈科蟮钠毡樽龇?。泰禾集團(tuán)副總裁沈力男就曾公開表示，雖然房企進(jìn)入長三角的方法各有不同，但立足之后要深耕，依然必須回到基本的元素，即品牌、品質(zhì)和服務(wù)。

  在北京泰禾院子取得良好口碑后，泰禾將“院子系”推向全國。截至2016年8月31日，泰禾南京院子成交金額近8億元，而其產(chǎn)品總價基本超千萬元，較周邊多數(shù)樓盤貴。

  “通過產(chǎn)品差異化和品牌影響力的‘加法’，企業(yè)確實能夠在客場取得不俗成績?！庇薪咏┖痰娜耸勘硎荆谏虾?，信達(dá)泰禾·上海院子會用這種玩法。

  杭派房企來滬的代表綠城更是如此，其在杭州精耕細(xì)作樓盤品質(zhì)、項目全系配套并以“精致”聞名，因而綠城在上海開發(fā)個項目時，首先用到的利器就是品質(zhì)成績、品牌故事和品質(zhì)情懷。

  這都說明“品牌和品質(zhì)”并非虛詞，而是企業(yè)競爭的基本面，它對外來企業(yè)立足成熟市場尤為重要。會場上有業(yè)內(nèi)人士就表示，作為外來企業(yè)，想在上海立足發(fā)展，的確需要品牌的高速成長提供口碑支撐和市場認(rèn)可。

  金融化時代，決勝依然靠資本？

  品牌、產(chǎn)品之外，很多業(yè)內(nèi)人士也表示，時代變化了，在金融化時代想立足長三角，還需要資本。

  林峻嶺表示，“作為國際金融，上海能為在長三角發(fā)展的企業(yè)創(chuàng)造良好的融資平臺，企業(yè)應(yīng)該抓好這個機(jī)會?！?/p>

  對于當(dāng)前被市場熱炒的長三角城市群規(guī)劃，五?；鸲驴偨?jīng)理全宇表示，經(jīng)濟(jì)體、城市體的形成，這些區(qū)域的資本、人口在國際化水平越來越向一線城市體這些地方匯集，也帶來了巨大的機(jī)會。

  林峻嶺也表示，“融信自今年搬到上海之后，已經(jīng)發(fā)起三次私募債，總的發(fā)行額130億元，資金成本比之前降低不少。”

  自2015年下半年以來，政府下調(diào)銀行貸款利率，降低企業(yè)融資成本。各房企加大融資力度。資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的基礎(chǔ)，資金充足的企業(yè)可以在變幻莫測的市場環(huán)境中占據(jù)主動。

  根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1~6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68135億元，同比增長15.6%。

  克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，整體來看，今年上半年65家房企總持有現(xiàn)金達(dá)16132億元，相比2015年末高出了14%。其中有49家企業(yè)持有現(xiàn)金相比2015年末有所增加。

  對于以上海為核心的長三角區(qū)域，全宇闡述說，“2011年，我們?nèi)虿粍赢a(chǎn)資產(chǎn)配置前10名城市，只有上海進(jìn)入全球前10名。2015年，上海和北京都進(jìn)入了，而且上海排名繼續(xù)向前，這意味著我們以上海為核心的城市群的國際化、資產(chǎn)流動性應(yīng)該會越來越強?！?/p>

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