臨近年底，南京土地市場再度拍出“頭條”。恒大斥資55億拿下兩幅地塊，頭次調(diào)轉(zhuǎn)“槍頭”進(jìn)軍南京主城。這也是自今年7月份以來，恒大在北京、上海等一線城市投入巨資拿地后，再次“攻下”南京主城以表回師一線城市的決心和戰(zhàn)略。

    今年以來，一、二線城市紛紛加大了推地力度，以迎合品牌房企對于優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪戰(zhàn)，這也使得高價(jià)地頻現(xiàn)。業(yè)內(nèi)專家稱，不少開發(fā)商認(rèn)為一線城市的風(fēng)險(xiǎn)可控資金利用率高，購購需求與城市發(fā)展都是促使其‘重返一線城市’的重要原因。

    據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2013年全年南京土地總成交金額793.6億元，這一數(shù)據(jù)不單是前兩年南京土地成交金額的總和，還創(chuàng)下了“招拍掛”以來南京單年土地較高成交金額。

    365地產(chǎn)家居網(wǎng)聯(lián)動調(diào)查發(fā)現(xiàn)，瘋狂的決不僅僅是南京市場，杭州、無錫等“新一線城市”也迎來了持續(xù)一整年的“土地大戰(zhàn)”并收獲眾多龍頭房企進(jìn)駐。

    南京躋身一線房企南來北往“粉墨登場”

    近日，由《財(cái)經(jīng)周刊》發(fā)起的2013城市等級劃分出爐。南京被列入“新一線城市”，由此告別過渡型“1.5線”城市的稱號。同時(shí)躋身新一線的還有成都、杭州、無錫等15個(gè)城市。

    盡管不少南京市民對榮升“新一線城市”還在熱議中，但在不少地產(chǎn)商的眼中，南京不論是從新房銷售還是土地成交數(shù)據(jù)來看早已坐穩(wěn)了“新一線”。>>>2014“地王”蛻變當(dāng)?shù)滥暇┙?0家純新盤角逐青奧年

    據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2013年12月15日晚24:00，南京樓市全年新房成交86289套，創(chuàng)下了近4年來新高。另外南京今年共累計(jì)成交土地414.5萬㎡，總成交金額793.6億元，刷新了南京歷年來土地成交較高值。

    數(shù)一數(shù)今年頭次進(jìn)駐南京的開發(fā)商，以恒大轉(zhuǎn)變開發(fā)策略豪擲55.億進(jìn)軍南京主城為頭，北京金隅拿下“南京全市地王”、上海升龍豪擲70億拿下河西三幅地、福建正榮布局一江兩城、貴州中天擴(kuò)張步即拿下仙林地王....各地開發(fā)商在土地拍賣場上多次力壓“招保萬金”攻下南京。>>>揭秘外來土豪新動向“新秀”或主導(dǎo)2014南京房價(jià)走勢

    南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝認(rèn)為：“這次恒大南京主城拿地，算是恒大進(jìn)城的代表作，也是開發(fā)商重新回到一二線時(shí)代的重要標(biāo)志性事件。”張輝認(rèn)為這個(gè)時(shí)機(jī)很重要，恒大此前一直走“農(nóng)村包圍城市”路線，嗅覺靈敏的開發(fā)商在此輪調(diào)控中開始回到一二線城市。

    而除“新秀”爭相進(jìn)駐外，2013年的南京市場可謂是南北企業(yè)匯聚、本土房企回歸意義非凡的一年。中海旗下三個(gè)項(xiàng)目齊發(fā)并以單次推盤1300余套創(chuàng)下南京單盤銷售記錄、保利多盤聯(lián)動產(chǎn)品類型涵括別墅、花園洋房、高層住宅等，而南京本土房企代表銀城、朗詩則也表現(xiàn)出積極的回歸心態(tài)。

    長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定以南京為擴(kuò)張

    “相比上海，南京的拿地成本更具性價(jià)比，而且南京作為長三角的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展力以及購購力都是足夠支撐整個(gè)市場的。”一位滬企豪宅開發(fā)商在談及為何會選擇進(jìn)駐南京時(shí)曾透露。

    而據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1—3季度長三角地區(qū)GDP總量達(dá)到7.01萬億元，增速均值為9.8%，與去年同期持平，比上半年回落了0.1個(gè)百分點(diǎn)，增幅高于全國平均水平2.1個(gè)百分點(diǎn)。

    而今年在南京豪擲70億的升龍集團(tuán)，其南京南京區(qū)域公司常務(wù)副總裁伍韜在接受365地產(chǎn)家居網(wǎng)專訪時(shí)表示，集團(tuán)之所以進(jìn)駐南京，是想以南京為，開拓長三角城市的事業(yè)版圖。“明年還將在南京拿地，目前已在那你就多個(gè)區(qū)域考察”。伍韜之言除南京外，升龍還將繼續(xù)進(jìn)駐杭州、上海等長三角城市。

    同樣是今年在南京拿地的貴州中天城投，所打造的產(chǎn)品主要集中在貴陽和遵義。在今年8月的拍地現(xiàn)場，中天拿地代表曾透露“今年初公司制定了布局全國的計(jì)劃，之所以選擇南京也是看好了這個(gè)區(qū)域的市場，并且希望由此向長三角其他區(qū)域輻射和發(fā)展。”>>>土地大戰(zhàn)又來了!9幅地賣出90.7億板橋仙林誕生兩地王

    南京作為長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)城市，是除上海外又一個(gè)政治經(jīng)濟(jì)文化。南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究主任孟祥遠(yuǎn)表示，“不論是交通樞紐還是城市發(fā)展，南京無疑不占據(jù)了長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要位置，同時(shí)，南京還有不少高校每年為市場輸出一大批剛需置業(yè)需求，這些都加大了房企進(jìn)駐開發(fā)的信心。”

    蘇錫杭等城市上演奪地大戰(zhàn)龍頭房企強(qiáng)勢來襲

    在今年國五條頒布伊始，大開發(fā)商調(diào)整了土地爭奪的區(qū)域，從全國撒網(wǎng)重回到一二線城市的搶奪，是一種新的開發(fā)策略，亦或是將一、二城市當(dāng)成動蕩樓市的“避風(fēng)港”。

    作為競爭環(huán)境更加激烈的杭州城，土地開發(fā)在2013年更是達(dá)到了有效。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年，僅杭州主城區(qū)即賣地約842億元，為歷史上賣地金額較高的年份，這還不包括蕭山、余杭兩大區(qū)域。

    今年9月，備受市場關(guān)注的杭州華家池地塊正式出讓。當(dāng)天吸引了全國200多位媒體人士，這也是杭州市較后一片大規(guī)模的土地，較終三宗地塊以總價(jià)136.7億元的價(jià)格成功出讓，綠地、濱江、世茂三家房企“分食”了這場“王的盛宴”。

    “好地多、外來土豪齊聚”是業(yè)內(nèi)人都杭州土地市場的普遍看法，特別是進(jìn)入下半年以來，大型房企加快布局、深耕杭州的意圖更加明顯。天成、景瑞、萬達(dá)、港中旅、北京城開、旭輝、淮礦、雅居樂、三聯(lián)、招商、恒大、農(nóng)工商、合景泰富等，均為頭次今年頭次入杭的開發(fā)商。

    而在南京“觀察”多年的龍湖地產(chǎn)，盡管在南京仍無收獲，但在今年4月，龍湖地產(chǎn)以25億元摘得蘇州高新區(qū)春蘭地塊，宣布正式進(jìn)軍蘇州市場。龍湖地產(chǎn)創(chuàng)始于重慶，先后又在成都、北京等地設(shè)立分公司，房地產(chǎn)大潮過程中，龍湖一直選擇諸如上海、山東青島、遼寧大連、陜西西安等一二線城市作為主攻對象，此次入駐蘇州也是堅(jiān)持走一二線城市開發(fā)的策略。

    無錫富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理李明認(rèn)為，作為江蘇“三大市”的無錫，是中國工商業(yè)的發(fā)祥地，工商業(yè)經(jīng)濟(jì)就很發(fā)達(dá)，人均收入水平也很高，但是房價(jià)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及南京、蘇州等一二線城市。“這與無錫的經(jīng)濟(jì)地位和人均收入是不符的，所以我們認(rèn)為無錫的房地產(chǎn)是一個(gè)價(jià)格的洼地，同時(shí)未來富力還將繼續(xù)深耕長三角。”

    業(yè)內(nèi)：需求穩(wěn)定推動房企回歸“避風(fēng)港”仍有危險(xiǎn)

    十八屆三中全會之后，繼北上廣深等一線城市出臺地方調(diào)控措施后，廈門、南昌、沈陽、南京等新一線城市樓市調(diào)控拉開階段性“收緊”序幕。在各地樓市政策“收緊”的市場背景下，房企們?nèi)匀挥聤Z地王，有著深層次的市場背景和原因。

    “2013年開發(fā)商都取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績，手頭有足夠的現(xiàn)金去拿地。很多開發(fā)商都打通海外融資渠道，今年信托、銀行開發(fā)貸也較去年略有松動，使開發(fā)可以獲得更高的資金杠桿去撬動更多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，從而使得土地價(jià)格水漲船高。”新城控股公司負(fù)責(zé)人表示，另一方面一二線城市政府今年加大了土地供應(yīng)量，對于大型房企來說成為不容錯(cuò)過的機(jī)會。

    “從恒大進(jìn)駐南京主城拿地不難看出，不少房企今年以來已經(jīng)嗅到了一二線城市開發(fā)的紅利，在穩(wěn)定的城市需求和量價(jià)齊升的市場環(huán)境下，一二線城市的開發(fā)”孟祥遠(yuǎn)分析認(rèn)為。

    值得注意的是，對房價(jià)走向影響巨大的調(diào)控政策依舊面臨諸多變數(shù)。盡管南京不少業(yè)內(nèi)專家直言樓市較終會以市場為導(dǎo)向，但“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控”的政策，依舊會影響著房地產(chǎn)未來的走勢。

    從目前情況來看，開發(fā)商進(jìn)入一二線城市的風(fēng)險(xiǎn)就是地價(jià)太高，再加上未來的調(diào)控政策的不確定性，會增大房企的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。而向來以“控制成本”聞名的萬科，總裁郁亮曾表示，對于地價(jià)已經(jīng)太高的區(qū)域，萬科會選擇回避，不會非選擇在一線城市拿地。

    一面是量價(jià)穩(wěn)定上升的一二線樓市，一面則是需要調(diào)整供需結(jié)構(gòu)或依靠政府救市的三四線城市，2014年房地產(chǎn)依舊將在雙面掙扎中前行。

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