樓市進(jìn)入下半場，“地王”呈現(xiàn)出越演越烈之勢?！懊娣圪F過面包”已司空見慣，但仔細(xì)分析，土地市場并沒有想象中的那么瘋狂。

　　愛屋吉屋做了一個(gè)有趣的實(shí)驗(yàn)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，上海市的土地如中興路地塊，其實(shí)并沒有明顯高于周邊地價(jià)，反過來倒是上海次的土地價(jià)格明顯高過周邊。

　　這表明開發(fā)商其實(shí)對高單價(jià)的土地，有天然的恐懼心理。反倒是對那些價(jià)格沒那么高的土地，開發(fā)商往往更愿意爭奪。然而，在每一次的市場調(diào)整中，城市次的土地由于缺乏經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)支撐，更容易出現(xiàn)項(xiàng)目滯銷而讓“地王”套牢，但市的“地王”解套卻相對容易。

　　這一規(guī)律對于當(dāng)下的“地王”是否還適用？一線城市次、二線三線城市的“地王”是否存在著更大的風(fēng)險(xiǎn)？

　　次反成*熱區(qū)域

　　樓市進(jìn)入下半場，“地王”兇猛的態(tài)勢絲毫沒有減弱。有觀點(diǎn)認(rèn)為“地王”風(fēng)險(xiǎn)將由開發(fā)商、銀行和購房者共同承擔(dān)，“地王”挑戰(zhàn)了眼球，同時(shí)也透支了預(yù)期，一旦出現(xiàn)資金斷鏈，將對樓市形成致命打擊；但也有觀點(diǎn)長期看好未來樓市的發(fā)展，“地王”*終可以被市場消化。

　　愛屋吉屋的一組數(shù)據(jù)顯示，距離上海市較遠(yuǎn)的崇明島樓面價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場行情（現(xiàn)價(jià)），距離市較近的浦東祝橋的樓面價(jià)大大高于市場行情，呈現(xiàn)出瘋狂的態(tài)勢；但是區(qū)的靜安樓面地價(jià)則與行情保持一致的水平。

　　這就出現(xiàn)了一個(gè)有意思的現(xiàn)象，在這一輪的“地王”熱潮中，*瘋狂的不是*地區(qū)，而是靠近的次區(qū)域，地王熱潮呈現(xiàn)向周邊梯度轉(zhuǎn)移的態(tài)勢。

　　按照城市經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，城市地塊所承載的經(jīng)濟(jì)價(jià)值越高，需求量越大，土地價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊區(qū)域。那為什么當(dāng)下土地瘋狂的區(qū)域出現(xiàn)在城區(qū)的次區(qū)域？

　　明源地產(chǎn)研究院副院長劉策接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)分析，區(qū)和次區(qū)域出現(xiàn)地價(jià)和房價(jià)倒掛的現(xiàn)象，區(qū)房價(jià)上漲到了一定幅度，上漲空間受限，價(jià)格增長放緩。需求則會進(jìn)一步向次區(qū)域轉(zhuǎn)移，尋找新的增長點(diǎn)。

　　開發(fā)商在選擇土地時(shí)會綜合考量周邊房價(jià)增幅，積極布局未來房價(jià)有大幅度增長空間的區(qū)域，土地價(jià)值就會更高。

　　這一現(xiàn)象是城市化的必然產(chǎn)物。都市圈概念興起，次承接城市、區(qū)域樓市價(jià)值外溢的紅利，樓市如此，土地市場也一樣。

　　在城市化的發(fā)展過程中，當(dāng)城市化低于50%，樓市和土地市場*熱門的區(qū)域?yàn)閰^(qū)域；當(dāng)城市化在50%~70%之間，由于城區(qū)土地有限，城市發(fā)展需求擴(kuò)張，土地市場的熱門區(qū)域則轉(zhuǎn)移到城市的次區(qū)域；當(dāng)城市化率超過70%的時(shí)候，則逐漸往郊區(qū)發(fā)展，出現(xiàn)逆城市化。達(dá)到80%以上的時(shí)候，區(qū)域再一次得到發(fā)展，開始舊城改造。

　　新城控股副總裁歐陽捷認(rèn)為，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)也存在政府的因素，政府打造的板塊帶來價(jià)值的提升，而成熟板塊反而不是政府投資*多的區(qū)域。

　　在看好城市次區(qū)域發(fā)展前景的前提下，開發(fā)商蜂擁而至，展開激烈爭奪，結(jié)果就是城市次區(qū)域的地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于區(qū)域內(nèi)的市場行情。而對于區(qū)域的地塊，由于地價(jià)較高，開發(fā)商會保持謹(jǐn)慎狀態(tài)，因此區(qū)反而不是本輪“地王潮”中*瘋狂的區(qū)域。

　　一場對高房價(jià)的賭博？

　　基于上述現(xiàn)象，對于“地王”不能一概而論。風(fēng)險(xiǎn)也要具體分析，不以土地價(jià)格高低論風(fēng)險(xiǎn)，地價(jià)高的不一定風(fēng)險(xiǎn)就更大。

　　以浦東祝橋?yàn)槔?，保本售價(jià)幾乎是市場現(xiàn)價(jià)的兩倍，也就意味著在地塊開發(fā)后推出市場時(shí)，區(qū)域房價(jià)要上漲近80%，才不會虧本。這一驚人的漲幅，能達(dá)到的可能性極低。

　　歐陽捷認(rèn)為，長期來看，房價(jià)還是會持續(xù)上漲的，*區(qū)的地塊風(fēng)險(xiǎn)并不大。既便有風(fēng)險(xiǎn)，也不在地塊上，而是在企業(yè)的現(xiàn)金流能不能支撐以及長周期的融資成本是否能夠覆蓋。而次區(qū)域地塊的風(fēng)險(xiǎn)，取決于政府的投入，以及投入是否能夠轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)的價(jià)值。此外開發(fā)商打造產(chǎn)品的能力至關(guān)重要，好的產(chǎn)品和服務(wù)能夠提升區(qū)域的整體價(jià)值。

　　劉策表示，如果出現(xiàn)政策調(diào)控以及突如其來的金融危機(jī)等，次區(qū)房價(jià)不僅達(dá)不到預(yù)期的上漲幅度，對資金和利潤存在侵蝕作用，甚至?xí)霈F(xiàn)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。

　　總體看，由于次區(qū)域的建設(shè)處于起步階段，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)支撐能力以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力不如區(qū)域。因此開發(fā)商對次區(qū)土地的瘋狂態(tài)度，更像是一場對高房價(jià)的賭博。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！